飲食店舗誘致による土地活用とは?

事例協力:むさし企業株式会社(名古屋)
不動産オーナーリスク度 6~9 (最高リスク10)

【オフィス客付事例①】駅前ビル1階を原状回復費なしで店舗化へ成功
http://reibs.org/reibs_case_detail.php?id=227

店舗入居者は平均入居期間が8カ月と言われるほど撤退リスクが高く、飲食業界においては繁盛しても2年~3年でブームは去ってしまうという厳しい業界でもあります。また、貸し方においては店舗によって家賃が大幅に異なるだけでなく、条件次第でオーナーの費用負担も変動する難易度の高い活用となります。

1) スケルトン貸し(スケルトン渡し)
2) 居抜き貸し(既設の厨房や内装のまま)
3) 一括建物貸し(建物ごと)

小規模15坪~50坪程度であれば一般の地元密着型仲介店や居抜き専門仲介店でも取り扱うが、50坪を超える物件は店舗開発専門仲介や、商業開発専門リアルター(※REIBS提携)、大手仲介会社の専門領域となります。

<立地条件>
1.住宅街型(一般的に地上階の家賃が高い、15坪~)
2.駅前店舗型(地上階~空中階、15坪~)
3.ロードサイド型店舗型(一般的に地上階+駐車場、50坪~交通量次第でどこでも可能)
4.商業施設内
5.付属施設

<契約条件>
1. 借上方式(店舗事業者が借地料支払)
2. 賃料支払方式(店舗事業者が賃借料支払)
3.一棟開発方式(オーナーが建物建築して店舗事業者が賃借料支払)
土地借上の場合、借地料は2,000円~10,000円程度。
賃借料の場合、家賃は坪単価6,000円程度~30,000円程度。大手チェーン系の飲食店では都心で坪単価50,000円以上のケースあり。(飲食店は席数及び厨房の広さなどが限定的であるため賃料負担能力はそこまで高くありません。飲食店舗以外の店舗については別途)

<オーナーのメリット&デメリット>
・契約年数2年~3年の普通借家契約が一般的。
・撤退リスクや破産時のリスクを考えて定期借家契約を結ぶのもよい。
・契約次第ではオーナーが空調機や設備を負担することになるため注意が必要。
・店舗事業者に対して設備の買取請求権などを予めしない旨の特約等が重要。
・長期契約となる際は敷引きや保証料○%償却とするなども可能。
・建設協力金方式で敷金を預かることでオーナー負担を減らすことも可能。

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。