建替えはどうやって行うのか?再開発組合とは?

建替えや再開発は、「法律に基づき行われるもの」、あるいは「任意で行われるもの」があります。一般的には法律に基づき行われるものについては、国や市町村から補助金や助成金、優遇処置等が受けられます。また近年では、任意の民間による建替事業においても解体時や耐震診断時において補助金が出ることがあります。

 

<再開発の種類>

  1. 市街地再開発事業(都市再開発法」
  2. 防災街区整備事業(密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律)
  3. 任意の民間による建替事業(優良建築物整備事業)
  4. 任意の民間による建替事業(その他)

 

任意の民間による建替事業においても、地権者が複数いたり、建物が共有あるいは区分所有の場合には民間で再開発組合を立ち上げることがあります。建物解体における立退費用や管理費、諸経費等で何度も所有者の確認・合意することが困難なためです。

 

<建物解体までに行うべき業務例>

・建替え(再開発組合)の事務費用等

・立退の合意形成(費用的な合意、書面捺印等)

・交渉窓口(弁護士等)

・管理費削減(入居者退去後の水道光熱費の停止等)

・臨時収入の確保(期間限定で入居者を入れる等)

・エンジニアリングレポートや耐震診断等の実施

・再開発組合専用の銀行口座

 

また、近年では地方都市で行われている「身の丈再開発」があります。賃貸需要が限られた地域にマンションやアパートを建てたり、大きなビルを建ててしまうと、数年後には空いてしまうといった賃貸リスクがあるため、敢えて容積率未消化の低層階建物を建てることをいいます。まずは土地活用において、どんな用途の建物に建替えるのか?という調査が何よりも重要です。

 

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