投資用不動産は買うべき！？失敗しないタワマンの選び方を紹介 | 不動産経営・不動産投資の
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不動産オーナー経営学院REIBS(リーブス）の学長、資産100億の不動産研究家ANDY Youtubeチャンネル

 

REIBS(リーブス）を立ち上げた経緯もぜひこちらからお読みください。

不動産投資のプロ横山篤司が、

投資用不動産を買うのか買わないのか⁉️

　不動産投資をするうえではどのような観点が必要で、どんな判断基準をするのか…果たしてタワーマンションを買うのか。

 

『タワマン買います』大人気YouTubeシリーズです。ぜひ動画も併せてご覧下さい。

 

では早速、物件を見ていきましょう。

 

みなさんは「この物件をいますぐ買いますか⁉️」と言われたら、何を見て、どのように判断しますか？

 

今日はまず3つのタワーマンション物件を検討していきたいと思います。

 

 

築古タワーマンションの場合

 

まず1つ目の物件です。

 

このお部屋は3DKという間取りです。

 

ファミリー層に向けた賃貸が可能です。

 

タワマンに住みたいファミリー向け、家賃も比較的高めに設定しても大丈夫そうです。

自分自身が住むという考え方の延長線上で考えた場合には、通常5000〜6000万円するタワーマンションがこの値段…1000万円台！ってとてもお得に感じますよね。

なので一旦キープします（笑）

次を考えてみましょう！

 

築浅５年のタワーマンションの場合

 

では2つ目の物件です。

 

間取りが2LDKあって近くに公園もある、環境が整っているのでタワマンとして住みやすいと判断出来ます。現在賃貸に出して162万／年の収入があります。

利回りでいうと5.2%です。

築5年なので、これから20年貸せると考えると利回り5%、20年支払うことで自分のものになるという考え方ですよね。

 

利回り5%×20年支払い＝完済

悪くないです。ただもう一つ良い物件を見つけちゃったので、こちらは買うには至りませんでした！

 

築浅１０年の好立地タワーマンションの場合

 

最後に3つ目の物件です。

 

徒歩1分は良いですよね。

 

しかも名古屋の高級住宅街。

間取りは1LDKなので一人暮らし向けですね。ただし家賃は2件目と同じで13〜14万／月くらいなので、156万円／年の収入があります。

利回りは5.05%とやや低くなります。

 

新中古なのであと20年は貸せるという考え方は2件目と同じです。

 

 

必ずチェックするべきポイント！

ここでポイントをまとめてみましょう。

 

どんな会社が建てたマンションか？　

まず見るべきところは建築会社です。

何故かというとその建築会社のブランド力がその後の価値にダイレクトに反映するのがタワマンだからです。規模が大きければ大きいほどブランド力があると判断されます。

 

建物管理が徹底しているか

どんな会社が建てたものかにも関連してきますが、とれだけ徹底して綺麗に管理されているかというモラルの問題があります。

いわゆる普通の区分所有マンションは修繕計画がなく、老朽化が早く進行して劣化しているなというところを見たりします。実際に良いタワマンに住む方、価値にが落ちにくいタワマンを購入検討している方は、曲がりなりにもプライドを持っている方が多くて管理の質も重視しています。

タワーマンションの修繕費が高いなどの話もあります。とはいえタワマンはしっかりとした修繕計画をもって積立していることが多く、建物管理が徹底しているならばあまり心配しなくても大丈夫です。

 

家賃が落ちやすいかどうか

 

家賃の下落を見抜くポイントはずばり立地が住宅街か商業施設にあるのか。

居住エリアの環境をしっかり見極めることが大切です。

やはり家賃が落ちやすい＝人気がなくなっていくエリアです。

例えば新興開発地にタワマンを建てたものの、30年も経つとエリアごと廃れていってしまう場合も多いです。

また郊外物件の場合、都心物件を買うより少し安いという売りがあるものの、10年、20年と年月を重ねていくと家賃の下落率が高いことがあります。

お買い得と思って飛びつくのはとても危険です。

一方で一概に郊外が良くないのではなく、たとえば外国人の富裕層が集まりやすいエリアなど、特徴のあるエリアは良いと思います。新興住宅地の中でも成功事例はたくさんあり、街のブランド価値自体が変わる例も沢山あります。

 

エリアのポイント

 

エリアを見抜いていく上でのポイントは、周辺の教育環境や飲食店なども重要です。

タワマンが建つと、そこにまた次のタワマンも建ち、人が集まり、飲食店が出来る、そして買い物をする店がたくさん出来るようになる…どんどん話題のスポットが出来る、そういった好循環が起こると、街の価値自体が上がって結果的にタワマンの価値も引き上がってきます。

今後開発される地域を見極めて価値の上がるタワマンを買う。

それが出来るといいですよね。

やはり既に人気のエリアで良いタワマンを買えばそれだけ購入費用が高くなります。つまり上昇しきってしまうと、そこから更に価値が上昇していく要素は少ないのです。

投資という観点で考えるならば、その街の要素を見極めて、今後さらに伸び代のあるタワマンを手に入れましょう。

購入価格－売却価格＝利益です。

 

　タワーマンションを購入するうえでのまとめ

 

以上の観点から考えると3つ目のタワマンは買います…に近いです！！

実はあと300万円下がったら買いますとオーナーさまに伝えています。

何故かというと、買付を先に伝えておくと、売主も回答が得られるからです。売主にも、あと何ヶ月か待つよりも今この金額で売ろうかなと思ってくださる事が多いからです。

タワマンは個人のオーナー様が所有している事が多く、そのオーナー様のお気持ち次第で売ろうと思ったタイミングに売ってもらえるように、買主側としては変に計算高くしないことです。　どんどん要望や金額を伝えていくのが買い付けのポイントになると思います。

 

こちらの物件が本当に買い付けに成功したらまたご報告させて頂きます。

ぜひ次回のYouTubeもお楽しみに。

 

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今後も不動産投資家として最新の不動産事情に迫っていきますのでぜひ資産100億の不動産研究家ANDY YOUTUBEチャンネル登録をお願い致します。

 

 
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