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不動産投資で中古マンションをリフォームするときに気を付けたい5つのポイント

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投資用マンション選びでお困りではありませんか?

新築マンションは高い……中古マンションは劣化や汚れが気になる……という方には、中古マンションをリフォーム・リノベーションしてから貸し出す「リノベーション投資」がおすすめです。

しかし、リフォーム前提で投資マンションを取得する際には、注意も必要。そこで今回は、リノベーション投資の5つの注意点を解説します。

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中古マンションをリフォームして不動産投資するメリット

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まずは、リノベーション投資のメリットを見ていきましょう。

リフォーム・リノベ済みの物件より格安

リフォーム後に再販される中古マンションは、再販業者の利益が載せられているので割高です。自身で中古マンション取得後にリフォーム・リノベーションをしたほうが、総額は抑えられます。

自分でリフォーム範囲を選べる

自身でリフォームするとなると、その範囲や内容も自由です。たとえば、劣化が大きい設備のみを入れ替えたり、まだ使える設備はそのままに、壁紙の張替えやハウスクリーニングだけに留めたり、予算や設定家賃を基に判断できます。

選択肢が増える

リフォームすることを前提に中古マンションを選ぶことで、選択肢も広がります。

  • 立地はいいけどちょっと古い
  • 予算内だけどそのまま入居者募集をかけられる状態ではない
  • 競合は綺麗な物件ばかり

このような物件が選択肢に入ることで、投資チャンスも広がるでしょう。

賃料UPにも期待できる

リフォームしても、中古マンションの「担保価値」が大きく向上することはありません。しかしながら「賃料」は需要によるため、リフォームやリノベーションによって部屋の魅力が上がれば、賃料UPにも期待できます。

リノベーション投資の5つのポイント

リノベーション投資にはメリットが多いものの、単にリフォーム・リノベーションすればいいというわけではありません。

リノベーション投資を検討している方は、次の5つのポイントに注意しましょう。

1.物件選びの段階でリフォームできる範囲を確認する

マンションのリフォーム・リノベーションは、完全に「自由」ではありません。マンションの管理規約や使用細則によって、リフォーム・リノベーションが制限されている可能性があります。

たとえば「窓」や「ベランダ」は共用部にあたるため、基本的には改修できません。その他、細かい規約がある場合もありますので、購入前に必ず「どんな改修ができるか」を確認しておくことが大切です。

2.独断でリフォーム内容を決めない

リフォームする場所や内容は、プロに相談して決めるようにしましょう。とくに投資初心者の方が独断で実施内容を決めてしまうと、割高の工事費を見積もられたり、効果的ではない内容のリフォームになってしまったりするものです。

ただし、リフォーム会社は「リフォームのプロ」ではありますが「投資のプロ」ではありません。綺麗な仕上がりにすることだけが、投資マンションをリフォーム・リノベーションする目的ではないはずです。管理会社等、不動産投資に詳しい人や機関に相談し、投資に対して効果的なリフォームをしましょう。

3.需要にあったリフォーム内容にする

エリアやマンションの条件によりますが、奇抜すぎるリフォームは避けたほうが良いでしょう。

「奇抜」というのは、たとえば壁紙をダークカラーで統一したり、照明を間引いてムーディーにしたりするリフォーム。このようなリフォームが好みの方も一定数いらっしゃるでしょうし、あえて特徴的なリフォームを施した賃貸物件もあります。

しかし、投資初心者の方にはややハードルが高いため、大衆受けするリフォームに留めたほうが賢明です。

4.複数のプラン・会社を比較する

リフォームやリノベーションにかかる費用は、範囲や内容によります。しかし、同じ場所、同じ内容であっても、リノベーション会社によって金額には差があるものです。

施工の丁寧さなども、会社次第。複数社でプランや金額を比較することが、リノベーションを成功させるコツでもあります。

5.費用対効果を考える

リフォーム・リノベーションは、かけた費用に比例して需要や賃料が高くなるものではありません。リフォームにかける費用とリフォームによって上がると考えられる賃料から「費用対効果」を考え、効果的な改修をしましょう。

まとめ

リノベーション投資は、比較的、安価な中古マンションでも収益化できるため、投資初心者にもおすすめです。

しかし、リフォーム・リノベーションさえすれば入居者が入りやすくなり、家賃も上がるわけではありません。効果的なリフォーム・リノベーションとするためには、入居者のニーズを予測し、プロの見解を聞くことが不可欠です。

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亀梨奈美

亀梨奈美

株式会社realwave代表取締役/不動産ジャーナリスト

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年に株式会社realwave設立。不動産全国紙の記者として、不動産会社や専門家への取材多数。
大手出版社や不動産会社、メガバンクへの寄稿やセミナー登壇など「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに活動している。

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