投資物件を購入するポイントを徹底解説！家賃相場と管理費の確認方法とは！？ | 不動産経営・不動産投資の
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不動産オーナー経営学院REIBSの学長、横山篤司(Andy)です。

不動産業を営む家業の三代目として、先代の苦境を脱却し、現在は実業家、教育業、公演業、社会企業、執筆業として幅広く活躍しています。自身が不動産経営に悩んだ経験から体験を通して基礎を学ぶ場を創り続けることでこの先の他人任せのオーナーからしっかりと収益を生む成功するオーナーを日本中に輩出するため不動産オーナー経営学院REIBS（リーブス））を立ち上げました。

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不動産投資のプロ横山篤司が、

投資用不動産を買うのか買わないのか⁉︎

どのような観点で見て何が判断基準になるのか…

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　区分所有マンションの価格と条件

今回は区分所有のマンションを見ていきたいと思います。

東京恵比寿で2750万円。

毎月の収入が10.2万円

表面利回りは4.45%です。

利回りは４％半ば、現状では可もなく不可もなくといったところですね。

次に実質年間収入と実質利回りについて見てみましょう。

　実はここがポイントになります。

毎月10.2万円の収入はありますが、分譲マンションにおいては管理費と修繕積立費を必ず支払わなければなりません。

更に固定資産税も発生するため、毎月約3万の支出と想定します。

毎月の収入−毎月の支出＝実質収入

10.2万　　−3万　　　＝7.2万円

これを元に利回りを計算してみると実質利回り3.20%となります。

区分マンションの管理費や修繕費とは？

みなさんの中には管理費や修繕積立費はオーナーではなく、実際に入居する人が支払うという感覚を持っていますよね。

実は、不動産オーナーになるということは、まず「所有権」を持つことであり、所有者となったときに考えるのが管理費や修繕費なのです。

ですので、所有している部屋を人に貸す前提として様々な費用がかかることを想定することが大切です。

たとえば物件を売買する時点では、仲介会社や管理会社も実質利回りを想定することが出来ません。規模が大きければ当然管理費は上がりますし、高層マンションであれば修繕費の割合が低層マンションと比べて高くなります。

もちろん、みなさんも最初は収入ばかりに目が行きがちでしょう。

しかし購入を本気で考えるならば、様々な物件比較をし、判断の最大のポイントとなるのが、この「支出」の部分です。

マイソクもチェックしよう

売買を検討する場合は物件のマイソク（入居者募集用）を必ず取り寄せて下さい。

マイソクを取り寄せて初めて分かるのが、「入居者の賃貸条件」なのです。

入居者が支払う家賃だけでなく、その入居者を募集する際にかかる費用なども想定するべきでしょう。

入居率アップするコツ！空室が埋まるマイソクテンプレートを無料でダウンロードできます。

ぜひ不動産経営にお役立てください。

そこで次にその募集条件について紹介します。

「見える賃貸経営」で入居者の賃貸条件をチェック

まず私たち不動産投資家が見るのがhomesというサイトです。

　建物を購入したらすぐに入居者を探さなければなりません。

そこで入居者を探す際に使うのがこのhomesというサイトです。

見える賃貸経営を使うことによって、買いたい物件のエリアにどのような需要があるのかを検証することができます。

慣れてくるとすぐにどこを見るのがいいのか分かってくると思います。

家賃の価格帯

家賃の価格帯を見てみましょう。

例えばこの地域では、ワンルームの数が多いことが分かります。

家賃の価格帯(求められている家賃相場)も一目で分かるようになっています。

家賃と㎡も表になっているので見やすいですね。

私がこの中でも一番面白いなと思ったのが「ワンルーム」の家賃相場です。

家賃が上げる可能性とは？

ここで平均家賃を見ていきましょう。

今の設定価格は10.2万円ですが、このサイトで見ると駅徒歩10分以内のワンルームの平均価格が138,800円とあるので現状は平均よりも安価で貸している事が分かります。

つまり今回の物件は経営を工夫することで家賃が上がる見込みがあると判断出来ます。

こういうポイントがあれば、購入した時よりも高値で売却出来る可能性があると言えます。

またhomesのサイトの中で、購入を検討している地域で、同じくらいの徒歩分数で現在他の物件の家賃設定がどれくらいかをリサーチしてみます。

ここで「家賃14万円」のマンションがありました！

どんな物件なのでしょうか？内装や設備などの写真や情報をじっくり一通り見てみていきましょう。

そう、少しリフォームをすれば家賃があがりそうですね。

例えばお風呂の蛇口を変えてみる…

例えば洗面台を変えてみる…

少し見た目を変えるだけで家賃が10.2万→15万円にあがる！

そのような考え方で計算をしてみると

現状の表面年間年収112.4万→180万までアップ！

表面利回り4.45%→6.5%

ぐっと変わりますよね。

表面利回り6.5%で初めて本当に購入するかどうかの検討をすることが出来ますね。

 

ネット上でさらに情報を集めよう

このように比較検討できる物件を集めて調べなおし、シミュレーションをして購入するかどうかの判断をしてみましょう。

他にも「楽待(らくまち)」があります。こちらは収益物件を買うためのサイトで、物件の情報を探す事が出来ます。homesと同じように気になるエリアの情報を入れると実際の物件が出てきますので価格、内装、家賃相場など比較するのに使用してみてください。

ちなみに、不動産投資家が求める利回りの観点では

・新築で利回り3〜4%程度

・中古で利回り6〜7%が理想です。

今回の物件は手を加えればその理想に近づく可能性がある物件と言えます。

ぜひこのような点を加味しながら物件を購入する時の判断材料にしていただければとおもいます。

 

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