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【第二回】不動産経営での3つの節税の仕組み徹底解説!(節税対策)

 2018/06/01 税金・節税
この記事は約 7 分で読めます。 1,648 Views

不動産オーナ-経営学院の学長ANDYです。

今回のテーマは「不動産経営での3つの節税の仕組み徹底解説!(節税対策)」です。

不動産事業を行うことで、節税の恩恵を受けることができます。

とはいえ、不動産に投資をすればどんなものでも節税を受けられると思っている方も多いのではないでしょうか?答えからいいますと、一定の規模に満たない不動産(マンションの一室や区分所有等)や、資産形成や維持管理が難しい中古アパートでは、節税の恩恵をしっかり受けることはできません。

なぜならば、中長期的な収支計画を立てて、計画的に毎年の節税を行わなければ、途中で節税効果がなくなる、あるいは節税スキームが崩れてしまい、税金が倍返しとなってしまう事態にもなりかねないからです。

ここでは「不動産の節税の基本」をしっかり身に着けるための講義を一部紹介いたします。

 

<3回シリーズ>一棟不動産の税金対策まとめ

1.不動産投資の基本!銀行借入の注意点(銀行借換え対策)

2.不動産経営での3つの節税の仕組み徹底解説!(節税対策)

3.不動産経営での決算対策まとめ(利益調整)

 

不動産経営での3つの節税の仕組み徹底解説!①

節税対策とは

みなさまは節税対策についてどのようなイメージをお持ちでしょうか。

例えば

①本来払うべき税金を少なくすること

②優遇税制や特例を使って控除を受けること

③一度払った税金の還付を受ける

などがあります。結果として、本来支払うべきお金が手元に残ることが節税対策の目的です。日本では、累進課税(るいしんかぜい)という課税標準(租税を賦課する課税対象)が増えるほど、より高い税率を課する課税方式があります。

その代表例が「所得税(しょとくぜい)」です。

日本の所得税は所得の多さによって段階的に所得税率を引き上げる税制があり、資産家に対しては重税を課す印象があります。それは税制の仕組み上では否定しえない事実ですが、そこで節税の恩恵を受ける上で必ず行うことがあります。

それが「投資」です。

つまり、何かしらの行動を起こし、事業や、不動産などに投資をし続けることで節税の恩恵を受けらることが多いのです。つまり積極的に経済活動に参加する人には日本国の税制優遇が受けられる一方で、何もせずに防衛し続けようとする資産家に対して重税を課す傾向にあるでしょう。

税金の種類

税金は一般的には

①利益に対して課税されるもの(所得税や法人税)

②保有する資産に対して課税されるもの(固定資産税)

③保有する資産の移転に対して課税されるもの(相続税や譲渡税)

④消費に対して課税されるもの(消費税)など

があり、不動産事業を行う上では、①~③の税金支払いのバランスを整えることが大切です。特に不動産などの大きな資産を保有していく上では「資産税対策」(資産税という言葉は造語)と言われており、資産の保有の仕方や、毎年の税金対策を行わなければ多額の税金が2重、3重と折り重なってしまうことも現実にあります。

この章では、①所得税や法人税を中心にして節税対策を考えましょう。

確定申告書上でのポイント

資料1:税務申告時とキャッシュフローの比較

まず節税対策を考える上で、個人事業主であれば所得税、法人であれば法人税の支払いを抑える上で大切な数字を見ていきましょう。

まず資料1より、税務申告時の「税引前利益」とキャシュフローの「税引前収益」について着目します。

税務申告時の税引前利益は、不動産事業で得られた利益から税務上必要経費として認められる借入金利や減価償却といった控除を差し引いた、最終的に課税対象となる利益のことです。

次にキャッシュフローの税引前収益とは、実際に現金として支払ったもので、かつ経費として認められない元金返済やその他の支出を支払ったあとの収益です。

※この図では、堅実に不動産経営を行った結果、「税務申告上の利益」が28であるのに対して、「手残り現金」が3しか残らない状況となっています。これが節税対策を行っていない状態です。

⇒一般的に、不動産事業は毎年一定額の利益が見込みやすいため、ここで計画的な節税対策を行わなければ、毎年多額の税金を支払わなければなりません。

不動産経営での3つの節税の仕組み徹底解説!②

3つの節税対策

所得税や法人税を抑える上での節税対策は、主に3つの節税対策のポイントを基にして考えていきましょう。

1、経費化(経費)
→支出を伴うが経費となる

2、繰延べ(保険)
→支出を伴うが経費となり、利益を先延ばしする

3、控除(減価償却費、特別控除)
→支出を伴わないが経費扱いとなる

「経費化」の提案

経費化とは、税務申告時の課税対象の利益に対して、お金の支出を伴うが経費計上できるものはないかを考えていくことです。

(1) 自家用車をリース会社へ売却し、社用車として5年リースにしてリース料を経費化する。
(2) 自宅兼事務所の一部屋を事務所にして事務所の家賃(地代)として経費計上する。
(3) 交通費や飲食代を必要経費に入れる。
(4) 短期間で減価償却できる物品や投資商品への投資運用をする。
(5) 回収不能となった損失や貸し倒れ損失を必要経費とする。
(6) 30万円未満の少額減価償却資産の特例を使い経費化する。

例えば、個人事業主では副業を行う上では、売上を上げるに必要な費用は申告すれば確定申告において経費として認められます。しかし、その事業規模が小さいと経費として認められる範囲が狭くなります。

特に30万円未満の少額減価償却資産の特例などは、実際にマンションの一室を副業で行っている程度では認められにくく、空室になれば売上がすぐ0になってしまう程度では計画的な経費化を考えることができません。

黒字を翌年度へ「繰延べ」する提案

繰延べとは、税務申告時の課税対象の利益に対して、お金の支出を伴うが来年度以降に黒字を移転できるものはないかを考えていくことです。

(1) 定期保険へ加入する。一定期間保険料を支払い経費計上をし、数年後に解約した解約返戻金を雑収入として売上にすることで利益を先延ばしにする。
(2) 滞納家賃の回収金、借地の更新料、権利金受け取りなどを計上する。一時収入が高い場合は、数年間に渡り平均課税の制度を活用する。
(3) 当年度に事業等へ投資を行い、次年度以降に売上が立つものを計画的に見込む。
(4) 建物の取り壊し費用や立退き費用などを全額経費とし、数年かけて赤字を繰越する。

例えば、数年後に大きな出費(赤字)が計画されている場合には、当期利益を含めた数年間の黒字を損金算入される定期保険等に加入します。

ただし、個人事業主の場合は生命保険は事業者本人が自らを対象とするときは「生命保険料控除」の対象としかならず、税効果を求めるような契約は、一定の条件を整えた専従者、もしくは従業員が必要です。

税金特例などの「控除」の提案

控除とは、税務申告時の課税対象の利益に対して、お金の支出を伴わないが経費計上できるものはないかを考えていくことです。

(1) 複式簿記による青色申告特別控除(10 万円控除→最大65 万円控除)
(2) 家族や奥様を従業員として給与を出すために青色事業専従者給与をとる。
(3) 小規模共済や経営セーフティ共済、確定拠出年金への加入
(4) 減価償却を即時に行える中古物件の建物や航空機、船舶等への投資を行うこと。

例えば、不動産事業であれば5棟10室の事業的規模に達していれば様々な控除を受けることができます。

この5棟10室とは、一戸建てなら5棟、またはアパート・マンションなら10室。貸付数が、この基準以上なら、不動産の貸付は「事業的規模」に達しているとされます。

まとめ

実際に不動産を所有した次の日から考えることは多くあります。

不動産を所有すれば儲かる時代ではないことは、皆さんもご存じのことと思いますが、「不動産事業を行うこと」を念頭に置いた様々な税金対策を考えていくことは、不動産経営の入り口にしか過ぎません。

少しでも多くの方が、勝ち残る不動産オーナーとなる!ために、不動産オーナー経営学院では実践的なワークショップや事例検証を通じて一歩一歩理解を深めていくカリキュラムが充実しております。

不動産オーナー経営学院「資産運用学科」のテキストより

詳しくはwww.reibs.jpをご覧ください。

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ライター紹介 ライター一覧

横山 篤司

横山 篤司

名古屋生まれ。ニックネームは「ANDY」、フォーダム大学大学院国際ビジネス学科卒(NY)
一般社団法人不動産オーナー経営学院 代表理事
https://note.com/andyyokoyama/n/n1921a78b99cd
プロフィールはこちらのサイトをご覧ください。不動産のことを分かりやすく伝えていくのが仕事です。2014年に日本の不動産オーナーのための学校を設立し、これまでに全国の地主と10,000人以上会う。日本で唯一にしてNo.1の不動産ビジネススクール「REIBS」では、成果実例やノウハウを限定公開しています。いろいろとチェックしてみてくださいね!

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