【融資編】不動産オーナーが失敗しない為に知識と資産形成法を学ぶスクールREIBS（リーブス）
2021.07.4
融資編では、
不動産投資をするうえで、銀行ローンの「融資」に着目していきます。
ここでは銀行ローンの審査ポイントや返済方法について学びます。
また自分で不動産評価を算出できるようになり、銀行目線での物件査定や担保評価を知ることができます。
こんな質問にお答えします
・〇〇銀行へ打診したけど、この条件って良いのでしょうか？
・50歳からでも不動産融資はいけるのでしょうか？
・35年の住宅ローンは果たして良いのか？
今回の不動産投資の対象物件
物件情報 ワンルームマンション
購入価格 3,000万円
家賃 12万円
ローン返済年数 30年
物件情報 1軒家
土地購入価格 2,500万円
土地面積 132㎡
建物建築価格 〇〇〇万円
建物延べ床 160㎡
目次
不動産の銀行ローン返済
銀行ローンの返済（元金）
家賃12万円の新築マンションの1室を3,000万円で購入しました。
Q1. 30年ローンを組んだ場合の月々の元金の返済額はいくらでしょうか？
＜Tips＞元金（がんきん）とは？
借入総額÷ローン年数＝元金の返済額
住宅ローンなどで、実際に借りた金額のことをいいます。金銭の貸借や預金で、その利子を含まない、直接貸したり借りたりした金額のことです。
銀行ローンの返済（金利）
家賃12万円の新築マンションの1室を3,000万円で購入しました。
Q1. 30年間の返済期間、金利1%の条件でローンを組んだ場合、1年目の月々の元金と金利の返済額はいくらでしょうか？
＜Tips＞金利（きんり）とは？
借入総額×金利＝金利の返済額
お金を貸したり借りたりした時の利息や利子のことをいいます。ローンの返済金額は、元金と、元金に対する利息からなります。
2つの銀行ローンの返済方法について解説
「元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）」について
「元金均等返済」とは、事業ローンなどのローンの返済方式の一つ。元金の返済額を一定額にする返済方法です。利息は元金の残高に応じてかかるため、当初は返済支払額が大きいが、返済が進むにつれて残高と利息が少なくなります。元金が毎年均等に減るため、元利均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額）が少ないという結果となります。
「元利均等返済（がんりきんとうへんさい）」について
「元利均等返済」とは、サラリーマンなどへの住宅ローンの返済方式の一つ。元金と利息の合計を一定額にする返済方法です。毎月の返済額を一定にするうえで、当初は利息の返済割合が大きく、元金の返済割合が少なくなります。毎月の返済額が一定であるために計画は立てやすいが、結果として借入当初の期間は利息を多く払うために、元金の減りは遅くなります。借入完済までの期間を長く設定できる一方、元金均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額）が多くなります。
不動産評価を土地・建物にわけて解説
不動産評価・土地について
132㎡（40坪）の土地を2,500万円で購入しました。
Q1. ㎡あたりの土地値はいくらでしょうか？
Q2. 坪あたりの土地値はいくらでしょうか？
＜Tips＞土地価格の算出方法
1㎡（1坪）あたり単価＝売買金額÷土地面積
解説：坪とは？
＜Tips＞１坪とは？
１ｍ×１ｍ＝1㎡（へいべい）といいます。
1㎡ ≒0.3025坪（つぼ）あるいは1坪≒3.3㎡（へいべい）
1坪は畳2畳分です。
不動産評価・建物について
一軒家を建てました。延べ床200㎡（60坪）で建築費は坪あたり50万円でした。
Q1. 建物の建築費はいくらでしょうか？
＜Tips＞建物価格の算出方法
建築費総額＝延べ床面積（坪）×建築坪単価（坪）
不動産評価の計算は【土地＋建物】
132㎡の土地を購入して一軒家を建てました。土地の公的評価（路線価÷0.8）は15万円／㎡でした。また建物評価は3,000万円でした。
Q1. 土地の評価はいくらでしょうか？
Q2. 土地と建物の評価の総額はいくらでしょうか？
＜Tips＞不動産評価（積算価格）の算出方法
不動産評価（積算価格）＝土地価格＋建物価格
不動産建物の耐用年数
建物の耐用年数の目安について
建物の法定耐用年数（建物の耐久年数の目安）について、（１）～（４）にあてはまる年数を①～⑨の中から選びなさい。
（１）軽量鉄骨造 （２）木造 （３）鉄骨造 （４）鉄筋コンクリート
①15年 ②19年 ③22年 ④25年 ⑤30年 ⑥34年 ⑦40年 ⑧47年
＜Tips＞建物の法定耐用年数とは？
国の設定によって建物の種類や構造、用途によって一律に決められており、法定耐用年数によって建物の価値を判定することが一般的です。①は設備等、②は軽量鉄骨、③は木造、６は鉄骨造、⑧は鉄筋コンクリートと覚えておきましょう。
建物の耐用年数の残存について
築20年の鉄筋コンクリート造のマンションを購入しようと検討しています。
Q1. 銀行ローンの返済年数の目安として何年残っていると計算できるでしょうか？
＜Tips＞建物の残存耐用年数とは？
建物の残存耐用年数＝法定耐用年数－経過年数（築年数）
銀行査定においては、建物の耐用年数の残存期間を、銀行ローンの返済年数と結びつけることが一般的です。
不動産オーナーのための学校REIBS（リーブス）
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ライター紹介
横山 篤司地主学第一識者／不動産オーナー経営学院代表／執筆者・ライター
地主学第一識者／不動産オーナー経営学院代表／執筆者・ライター／NewYork留学、外資系投資銀行、不動産経験20年／不動産経営を分かりやすく教える事を大切にしてます。これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、不動産学として事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。自らも実業家として宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。プロの不動産投資を学び、家業再生にも力を入れ、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。
中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇／JFMA「不動産MBA」研究員／週刊ビル経営「建替え経営学」連載／全国賃貸住宅新聞／月刊不動産流通（宅建協会）ほか。
