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第七回 本当に建替えする意味はあるのですか?

 2019/04/16 建替え経営学2
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<取壊しフェーズ 必要経費は現在の年間賃料収入の1年分>
①.建築関係
解体調査(建物、土壌、地下埋設物、アスベストなど)、解体費見積、隣地との建物状況確認、所轄官庁への解体工事届出
2.権利関係
解体決議、共有者や地権者の意思確認、隣地境界確定、土地測量、近隣対策、行政法規確認
3.経営管理
取壊し日の決定と行政申請、金融機関説明、役員関係者や近隣関係者説明、建替えプランの計画、建物の抹消登記日


2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。


○私の経営体験談
建物解体は、皆さんにはどのようなイメージがありますか?建物の消滅、過去の栄光からの決別、権利関係の整理、あるいは未来への一歩とも言えるでしょうか。現在、多くの不動産オーナーと共に建替え計画を作っていく中で、まずオーナーの皆さんが考えるのは「本当に建替えする意味はあるのか」です。
建替えに至る経緯で一番多いのが「空室」の悩みです。やっとの思いで満室になったと思った瞬間、次の入居者からの退去予告が重なり、精神的に辛い期間が続きます。これは築古物件の特徴である空室期間の長期化や賃料下落が原因です。
次に「共有者や不良入居者との抗争」の悩みです。時代が移り変わる中で不動産の所有権も子ども、孫へと移り変わり、二代目、三代目同士での争いが起こります。この問題に対して多くの専門家が不動産売却を勧めるため、オーナーの声として「共に考えてくれるパートナーがほしい」とよく言われます。
そして「度重なる修繕費」の悩みです。管理会社より毎月請求される修繕費や緊急対応費用を支払い続けた結果、いつしか貯金も底が尽きてしまう状況です。これらの悩みに対して、私はすべて「数字で判断すること」をお勧めします。

○建替えして儲かればよい。
建替え調査の第一歩は、「10年先の修繕計画を作ること」です。調査としては「建物状況調査」と共に、「解体調査」や「アスベスト等の調査」を行います。つまり、解体工事費を先に算出して、大規模修繕工事費と比較することで、10年間の費用観をつくることができます。最近あった事例では、外壁からの水漏れを治すこと諦めた、残置物を撤去せずに貸室を一室潰した等です。几帳面なオーナーであるほど、管理を放棄する、満室を諦める事への抵抗を感じるでしょう。しかし、一方で問題のある貸室を貸し続けることへのリスクもあります。例えば地震や火事の際の緊急避難経路確保や、倒壊の恐れがある建物を修繕せずに利用し続けることです。こういったリスクが表面化すれば、お金では解決できない事態となってしまいますので、まずは賃貸事業として適切な時期での建替えを考えていきましょう。

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