第九回 戦略的解体５カ年計画
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＜取壊しフェーズ 必要経費は現在の年間賃料収入の１年分＞ |
２０１７年春に名古屋駅前で新ビル竣工。２０１５年６月に本社ビル解体着手するまでに５年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約８年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営５カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。
○私の経営体験談
（図＝計画着手から新ビル竣工までを３段階に分けた計画目安）
「建替えをしたいけど何から準備を始めるのか分からない。」不動産オーナーの本音としては、外部の不動産業者や専門家の意見は参考にはするが「売却」はしたくない。私自身が建替えの苦悩を体験し、金融機関や、役員関係者や近隣関係者に説明してきた経緯を今回は取り上げます。
まずは「①計画着手から立退きまで」です。私は建替えまでに「５年間」を期間として設けました。建替えを考えてより短い期間での解体決議となれば、入居者だけでなく近隣関係者や金融機関に対しても無理をさせることとなり、その結果として対価であるお金が必要となります。
次に「②解体着手から更地化まで」です。計画着手の段階で解体する場合の費用見積だけでなく、解体期間を想定し、賃料収入が得られない「逸失期間」を把握することが大切です。建物を解体する際は建物の抹消登記日を想定し、建物にかかる固定資産税が変わることも考慮しましょう。
そして「③新ビル着工から竣工まで」です。３つの考え方を紹介します。１つ目は新築のビルができてから入居者を募集すること。２つ目は竣工までに入居者を決めること。３つ目は着工前に入居者を想定あるいは決定して建てるべきか？これらの建替えに関わる企画をしっかり整えることで、賃料収入を最大限まで高めることができます。
○ポイント＝建替え計画に６年。実施からは２年。
私のケースでは、①は６年間、②に１年４カ月、③８カ月の合計８年間がかかりました。建替え実施ではわずか２年ですが、その計画から準備までに３倍の時間をかけた結果、大幅に建替え予算を下げることができました。
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