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第二回 立退き時に有効な定期借家契約の活用実例

 2019/04/16 建替え経営学2
この記事は約 3 分で読めます。 368 Views

<準備フェーズ 必要経費は現在の年間賃料収入の6カ月~1年分>
1.建物調査
現況の建物状況調査(ER)、耐震調査、土壌調査、将来の修繕費調査、権利関係の調査と整理(所有者が複数いる場合や隣地との関係など)
②.建物管理
テナント契約確認、定期借家契約への切替え、管理費削減(設備投資、修繕費、水光熱費など)、管理体制の見直し(雇用整理、外部委託)
3.経営管理
現在の貯金把握、建替の目安づくり、金融機関折衝、財務状況把握と債務整理、経営体制の見直し(プロの採用など)、賃貸経営から不動産経営へ

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、数年で借金完済予定。全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。この3年間で新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの実績を積み上げ、徹底的に不動産オーナーの経営力強化に努める。


○私の経営体験談
建替えの第一歩は「テナントとの契約関係の見直し」から始まります。当社ビルでは2010年より約5年間の解体準備期間の中で、入居テナントの契約更新時に定期借家契約への切替えを打診していきました。定期借家契約とは、「期間を定めた賃貸借契約」といわれます。①契約で定めた期間の満了により賃貸借契約が終了する。②双方合意により再契約をすることができる。③原則、途中解約はできない。但し、現実は途中解約もやむを得ない。
結果、約100企業の入居テナントに対して事務所では8割、店舗では5割が多少の賃料減額はありましたが定期借家契約への切替えを行うことができました。一般的に店舗よりも事務所テナントの方が立退料は少ないと言われておりますが、通例は、裁判になれば弁護士料等の出費の方が高くつくことがあるため、最終的にオーナーの方に分があると言えるでしょう。

○立退きは先制攻撃が大原則
立退きは短期決戦派と長期戦略派に分かれます。弁護士に依頼すればどうしても長期戦となる可能性が高いため、まずは立退き期間を想定したアクションプランを定めるとよいでしょう。立退き提案は3年から4年、短期決戦に1年、最後の1年は強制裁判です。短期決戦に1年以上を費やすと泥沼となる場合がほとんどです。弁護士の法的な解釈は重要ではありますが、体感では、世の中の9割以上が当人同士の合意により示談解決します。
そしてここからは私の経験則と情報収集より、立退き戦略事例を紹介します。まずは各戸立退きが完了し次第、管理費を削減する理由を考えます。①老朽化などを理由として管理レベルを下げます。②退去済みの貸室に「退去済」と分かるように貼紙を貼り電気を止めます。③一時テナントとして貸会議室等の利用を行いセキュリティレベルを下げます。④他のテナントの騒音等を注意しない。⑤店舗入口の共用部に設置された無許可の看板や告知物を厳しく取り締まる。但し、お経を唱えて霊的効果を期待するなど、悪意のある行動は控えましょう。すべて建物管理の適切な範囲内で、弁護士に相談する前に戦略を立てましょう。

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