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第五回 建替え時に必要となる3つのお金

 2019/04/16 建替え経営学2
この記事は約 3 分で読めます。 437 Views

<立退きフェーズ 必要経費は現在の年間賃料収入の3年分>
1.立退き実行
立退き戦略立案、立退き料の相場と根拠、立退き計画と立退きの実行者の選定、弁護士報酬、立退き裁判と逸失期間の考え方
②.建物管理
立退き交渉期間中の管理費、立退き期間中の収入減予測、テナント敷金返還準備、立退き後の建物管理
3.経営管理
立退き料の資金確保と金融機関折衝、立退き経過のレポート体制、立退き期間中の臨時収入確保、経費扱いとなる立退き料の支出根拠


2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、数年で借金完済予定。全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。この3年間で新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの実績を積み上げ、徹底的に不動産オーナーの経営力強化に努める。


○私の経営体験談
建替えに必要とされるお金は主に3つで、①立退き費用、②解体費用、③建築費用です。建替えにかかる費用では、①が一番の予測不能で、その次は②、さいごに③の順となります。まず費用を想定する上では、①は立退き概算、②は解体調査、③は建築見積を取得することから始まります。
不動産所有者は入居者との立退き交渉中でも、建物を管理しなければならない義務があり、「建物管理料」がかかります。また入居者が退去した空室に対して、新たな賃料収入がなければ、貯蓄から管理費を切り崩さねばなりません。ですから、立退き交渉が始まってからの建物管理が長引けば長引くほど、お金が急速に枯渇していくことになりますので、中長期戦に備えた臨戦態勢を取りましょう。
そこで当社は立退きが完了したお部屋より、再度、定期借家契約を1年刻みで貸会議室や貸倉庫として売上歩合による収入を確保しました。また、立退き期間中の収入減が3年間続くと想定し、使用しない居室やフロアの水道光熱費を削減するために電力会社の契約切替や管理停止を行い、徹底的に費用の見直しを行いました。

○ポイント=徹底的に攻め続ける持久力と神風への期待
立退きは「持久力」が大切です。押せばお金がかかり、引けば時間が長引く、攻守のバランスが問われるために持久戦を考えましょう。まず不動産オーナーの選択肢として専門家への顧問料や弁護士報酬も毎月かかれば体力を失いかねないため、専門家を使う時期を見極めねばなりません。そこで、神風を引き起こす環境作りを考えてみましょう。神風は、外部からの騒音、害虫などの第三者による圧力と、内部からの意見割れやトラブルです。立退きは、行う側も受ける側もかなりのストレスがかかるため、その行為が過剰になれば暴力沙汰になることもあります。ですから、出来る限り本人が立退きには関わらないように再開発組合を作り、社員や管理人が行うようにすれば無用なトラブルを回避することができます。

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