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第八回 大手不動産会社との共同開発ってどう思う?

 2019/04/16 建替え経営学2
この記事は約 3 分で読めます。 476 Views

<取壊しフェーズ 必要経費は現在の年間賃料収入の1年分>
1.建築関係
解体調査(建物、土壌、地下埋設物、アスベストなど)、解体費見積、隣地との建物状況確認、所轄官庁への解体工事届出
②.権利関係
解体決議、共有者や地権者の意思確認、隣地境界確定、土地測量、近隣対策、行政法規確認
3.経営管理
取壊し日の決定と行政申請、金融機関説明、役員関係者や近隣関係者説明、建替えプランの計画、建物の抹消登記日


2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。


○私の経営体験談
多くの不動産オーナーが一度は考える「共同開発」。お金がない、安定したお金を得たい、建替え方法が分からないなど理由は様々ですが、共同開発の本音をお話します。
まず、一つは「権利関係が整理される」ことです。土地や建物に複数の所有者が存在する場合に、共同開発を行うことによって権利関係が整理されます。例えば、共有について、民法251条は、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」とあり、相続などで親族同士が共有名義となってしまう場合などは実際に全員の同意がなければ建替えどころか売却すらできません。そこで区分所有です。例えば分譲マンションなど、1棟の建物が構造上数個の部分に区分され、その部分がそれぞれ独立して住居・事務所などに利用できる場合、区分された各部分について所有することができます。
次に、「近隣関係への同意が得やすいこと」です。長年の隣地の境界紛争や近隣住民のトラブルなどに対して大手不動産会社などが入ることによって問題解決が図れます。隣地境界確定や土地の測量においても、大手不動産会社が費用負担するなどして所有関係が整理されます。
そして行政法規において容積率緩和が受けられる」ことです。共同開発において様々な周辺環境が整備されることで旧来の建物よりも高い建物を建てることができ、賃料収入が純粋に高くなることで土地の値段を上げることができます。

○ポイント=共同開発には大きな危険があります。
区分所有法では「所有比率が少数の区分所有者は不利」です。例えば大規模修繕を行う場合に、通常は所有比率が多数の区分所有者が議決権を多く持つため、多数派の強行採決で修繕が行われることもあります。また区分所有権の売買においても、少数派の区分所有者の意思だけで売却できなかったり、多数派に安く買い取られてしまうなどの危険もあるでしょう。不動産の管理運営においても、少数派は管理費が高い、不必要な設備投資に対して反対することもできないため、経営権の観点ではよく考える必要があります。

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