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第十一回 建替えの第一歩は「型」を作ること

 2019/04/17 建替え経営学2
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<建替えフェーズ① 必要経費は年間賃料収入の10年分>
1.入居者募集
不動産マーケティング(建物用途の選定、新規賃料相場)、建築計画比較(建築期間、予算、デザイン)、仲介戦略(プロ選定)
②.所有形態と契約条件
土地建物の所有形態(自社使用あるいは他社賃貸=完全所有権、地上権、普通借地、定期借地、普通借家、定期借家)、契約年数
3.経営管理
不動産の経営管理方法、承継者選定、ローン返済計画、収支シミュレーション、家族構成の確認と相続対策

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談
当社では「お金」がない中での建替えを行いました。まず、現在のビルが存在している状況での所有権と、将来のビルを新しく建てた場合の所有権のあるべき姿を比較して考えることから始めました。つまり、不動産事業の価値は、毎月の賃料収入からの収益性だけでなく、いかに楽に運用できるかという経営効率、そして資金をいかに早く回収するかという投資対効果で考えることで、次の投資で次々と利益を残すことができます。そこで、当時はビルを所有する自社ごとM&Aで売却することや、個人が所有していた土地の所有権を法人に移すこと、共有状態であった所有権を整理していくことなど、多くの権利関係整理を行ったことで建替えプロジェクトを成功させました。

○ポイント=土地活用の基本である「型」を学ぶこと。

土地の上に建物がある。土地と建物には所有権があり、一人で所有する「完全所有権」と、複数人で所有する「共有」、権利を複数に分離させる「区分所有」があります。この考え方と同じように、一つの建物を一社に賃貸する「一棟貸し」、一つの建物を複数社に賃貸する「賃貸ビル」があります。まず不動産オーナーが考えるべきことは、どの土地と建物の在り方が一番事業として成功するかを考えましょう。私がお勧めする型は、1不動産1経営を原則として、将来に渡り複数の所有者が一つの不動産を経営することがないようにすることです。

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