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第十二回 建替えのカギとなる再開発法の実行計画

 2019/04/17 建替え経営学2
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<建替えフェーズ① 必要経費は年間賃料収入の10年分>
1.入居者募集
不動産マーケティング(建物用途の選定、新規賃料相場)、建築計画比較(建築期間、予算、デザイン)、仲介戦略(プロ選定)
2.所有形態と契約条件
土地建物の所有形態(自社使用あるいは他社賃貸=完全所有権、地上権、普通借地、定期借地、普通借家、定期借家)、契約年数
③.経営管理
不動産の経営管理方法、承継者選定、ローン返済計画、収支シミュレーション、家族構成の確認と相続対策

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談
不動産の投資銀行勤務時代に学んだ事業成功の秘訣は、「計画」が分かりやすいことです。不動産の経営管理においては、賃料売上が高くて満室であることだけが目標ではありません。いかに費用を調整し、利益率を高くすることが「儲ける」ためには不可欠です。そして銀行からの借入に対して何年で返済できるのかというローン返済計画を立てることが経営管理の始まりです。当社の建替えにおいては、一度入居率を0%にして建物解体を行い、開発期間中の資金繰りを行い、建替後の賃料売上から返済計画を逆算する「再開発法」を取り入れました。
○ポイント=儲かっている「今」こそ計画を作る

この収支計画において重要な項目は「営業純利益」です。不動産経営における大きな決断時期が、大規模修繕や、建替えです。この時期に赤字額が一気に膨らむため、儲かっている時に節税を行ってお金を貯め、赤字額が膨らむタイミングに合わせて利益調整を行います。節税の手法は少なくとも100種類以上ありますが、用いる時期や手法によっては逆効果となることもありますので、ぜひ不動産オーナー経営学院で学んでみてください。

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