第十五回　建替え資金ゼロでも建替えはできる

2019/04/17 2019/04/17 建替え経営学2 master
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＜建替えフェーズ②　必要経費は年間賃料収入の１０年分＞
１．不動産経営の骨格
単独事業と共同事業の違い、完全所有と共有と区分所有の違い（経営権＝収入権×議決権）
２．投資対効果
建築費÷賃料売上＝建築利回り（何年で建物に投資したお金が返ってくるか？）
③．建築費調達方法
銀行借入、一括借上げ方式、建設協力金方式、建築補助金、テナント負担及び敷金充当、私募ファンド、借地権、借家権売却方式

２０１７年春に名古屋駅前で新ビル竣工。２０１５年６月に本社ビル解体着手するまでに５年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約８年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営５カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談
建替えには多額の費用と銀行ローンによる「お金の調達」が必要だと思っている方は多いと思います。そして銀行からお金を調達するしか選択肢がないと信じている方がほとんどでしょう。私の場合はお金がないどころか、解体して更地に戻すだけで何億という赤字の状況でした。それでも建替えができたのは、建築費調達方法について銀行以外からの手段を検証したからです。

○ポイント＝資金調達を３段階に分ける。

通常、建替えを考える時には建築資金を借り入れすることから考えます。①の立退きまでに必要となる資金は、現入居者への立退き料の支払いと敷金返却です。ここでは貯蓄と持久戦が鍵となります。②の更地化までに必要となる資金は、解体資金です。長期的に不動産を保有している場合は解体費が全額損金として認められます。そこで保険による積立等を数年間にかけて行い、解約返戻金による雑収入を解体資金に充てるなどしていくとよいでしょう。そして③の竣工までは新規のテナントからの建築協力金や資金などを充当することもよいでしょう。また建築時にオーナー側の負担工事をA工事（躯体）までとしてスケルトン渡しとし、入居者側にB、C工事（設備、内装）を負担頂く事で建築費を抑えることもできます。
このように資金調達を３段階に分けることで、どんな費用に対して予めお金を用意しておくべきかを想定することができます。時間をかけてお金を貯める時期と、集中してお金を使う時期があるため、実際に建替えを行う際は専門家のアドバイスをたくさん取り入れて実行していくとよいでしょう。