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第十八回 築古物件を整理する3つの判断基準

 2019/04/17 建替え経営学2
この記事は約 3 分で読めます。 759 Views

<建替えフェーズ③ 建替え時に気を付けたい3つのポイント>
あなたの不動産が以下の条件に当てはまる場合は対策を考えていきましょう。
1. 収益の生まれない土地や山林などがたくさんある
⇒相続税を支払う原資をつくる(資産売却×土地活用)
②. 築古物件ばかりをもっている
⇒築古物件を整理する(資産売却×建替え)
3. 大きなアパート、マンション、ビルなどが1棟しかない
⇒不動産を共有にしないこと。(土地活用×資産取得)

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談
「築古物件はお金がかかる。」それがビル経営を30年間続けた私の父の感想です。私たちはビルを経営していましたので、貸し区画が空室となるたびに多額の内装費用や設備費用がかかりました。入居者より賃料を頂くものの、数年に一度の大規模修繕工事でほとんどのお金がなくなり、築40年の時に預金が底を尽きた状況でした。そこで私たちは空き区画を倉庫やレンタルスペース等にして暫定利用で収入を得ましたが長くは続きませんでした。

〇ポイント=一物件一経営主義

私の会社では築古物件を整理していく上で、「一物件一経営主義」を採用しました。簡単にいえば、「一つの不動産ごとに赤字か黒字かを考えていくこと」です。そして3つの判断基準を設けました。
1つ目は、「現在の収益がプラスかどうか」です。例えば家賃売上は年間500万円入るが管理費用は800万円出ていくのであれば、「赤字」ですので整理の対象となります。
2つ目は、「収益が今後も見込める土地かどうか」です。例えば現在は建物が建っているが、市街化調整区域となってしまった不動産であれば、今後の建替えが見込めないので整理の対象となります。
3つ目は、「思い入れがあるかどうか」です。例えば創業の地や生家でさえ収入がないから整理すべきだと言えば、そうではありません。最後まで残しておきたい資産は何かを考えます。
そこで私がとった行動は「新規購入」です。逆境においては、「攻めるなら今だ」と新築や築浅の物件を購入する戦略を実行しました。つまり築古物件ばかり所有してはリスクが高いので、リスクの低い築浅を取得することにより、経営の財務バランスを整えるという手法です。リーマンショック後の2010年頃に購入した不動産は、今では我が社の稼ぎ頭となっています。

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