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第十四回 いち賃貸オーナーから不動産事業家へ

 2019/04/17 建替え経営学2
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<建替えフェーズ② 必要経費は年間賃料収入の10年分>
1.不動産経営の骨格
単独事業と共同事業の違い、完全所有と共有と区分所有の違い(経営権=収入権×議決権)
②.投資対効果
建築費÷賃料売上=建築利回り(何年で建物に投資したお金が返ってくるか?)
3.建築費調達方法
銀行借入、一括借上げ方式、建設協力金方式、建築補助金、テナント負担及び敷金充当、私募ファンド、借地権、借家権売却方式

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談

建物を作るには「お金」が必要です。その建物に投資したお金は毎年の「家賃」を回収することによって返ってきます。これを建物の投資対効果といいます。近年は全国各地で建替えが進み、その土地に最大限の大きさ(容積率)を使って建物を建てていますが、その家賃と建築費の検証が進んでおりません。今回は建物の投資対効果について解説します。
当社の事例(250坪)では、ケースAは10階建てで想定建築費30億円がかかります。家賃の売上に対して共用部の管理費用や長期修繕費用がかかるため、想定純利益は2億円でした。よって、30÷2=15年。次にケースBは5階建てで想定建築費10億円がかかります。共用部も含めた一括貸しですが貸し出す面積も少ないため、想定純利益は1億円でした。よって、10÷=10年。つまり、10年で投資回収が終わります。このように建物の高さが投資回収において重要なのではなく、入居者の利用用途や、平均空室率の低さが、投資対効果には影響します。

○ポイント=地域の入居需要以上に建物は大きくしない
地域の賃貸需要はしっかりと調査をしましょう。常に賃貸経営の責任は不動産オーナーです。建築会社は人気のある建物を作る努力を怠らず、管理会社は入居者を誘引する力を磨き続けること。次代の賃貸需要に応じて建物の大きさやデザインが変化することを恐れず、また建替えることも受け入れていく姿勢を持っていきましょう。

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