第十四回 いち賃貸オーナーから不動産事業家へ
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＜建替えフェーズ② 必要経費は年間賃料収入の１０年分＞ |
２０１７年春に名古屋駅前で新ビル竣工。２０１５年６月に本社ビル解体着手するまでに５年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約８年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営５カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。
○私の経営体験談
建物を作るには「お金」が必要です。その建物に投資したお金は毎年の「家賃」を回収することによって返ってきます。これを建物の投資対効果といいます。近年は全国各地で建替えが進み、その土地に最大限の大きさ（容積率）を使って建物を建てていますが、その家賃と建築費の検証が進んでおりません。今回は建物の投資対効果について解説します。
当社の事例（２５０坪）では、ケースAは１０階建てで想定建築費３０億円がかかります。家賃の売上に対して共用部の管理費用や長期修繕費用がかかるため、想定純利益は２億円でした。よって、３０÷２＝１５年。次にケースBは５階建てで想定建築費１０億円がかかります。共用部も含めた一括貸しですが貸し出す面積も少ないため、想定純利益は１億円でした。よって、１０÷＝１０年。つまり、１０年で投資回収が終わります。このように建物の高さが投資回収において重要なのではなく、入居者の利用用途や、平均空室率の低さが、投資対効果には影響します。
○ポイント＝地域の入居需要以上に建物は大きくしない
地域の賃貸需要はしっかりと調査をしましょう。常に賃貸経営の責任は不動産オーナーです。建築会社は人気のある建物を作る努力を怠らず、管理会社は入居者を誘引する力を磨き続けること。次代の賃貸需要に応じて建物の大きさやデザインが変化することを恐れず、また建替えることも受け入れていく姿勢を持っていきましょう。
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