1. TOP
  2. 建替え経営学
  3. 建替え経営学2
  4. 第十回 不動産の再開発法(さいかいはつほう)とは?

第十回 不動産の再開発法(さいかいはつほう)とは?

 2019/04/17 建替え経営学2
この記事は約 3 分で読めます。 553 Views

<建替えフェーズ① 必要経費は年間賃料収入の10年分>
①.入居者募集
不動産マーケティング(建物用途の選定、新規賃料相場)、建築計画比較(建築期間、予算、デザイン)、仲介戦略(プロ選定)
2.所有形態と契約条件
土地建物の所有形態(自社使用あるいは他社賃貸=完全所有権、地上権、普通借地、定期借地、普通借家、定期借家)、契約年数
3.経営管理
不動産の経営管理方法、承継者選定、ローン返済計画、収支シミュレーション、家族構成の確認と相続対策

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営5カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談
不動産投資銀行時代に学んだ考え方の一つが「再開発法」です。これは、建替えを行う際に、プロジェクトの事業規模や、建替えにかかる費用等を考えるのではなく、「将来の儲け」から逆算して考える事業計画方法です。
例えば建替えに1億円がかかるとします。毎年の賃料売上が、500万円であれば利回りは5%、1000万円であれば利回りは10%です。その賃料を払うことのできる入居者を建替えの前に決めてしまうことで、将来支払うローン返済計画も確定します。つまり、入居者を事前契約で結んでしまうことで建替えリスクを少なくし、低い金利で銀行借入を行うことができるというテクニックです。

○ポイント=賃貸経営は未来の土地活用から考えること。

例えば、Aはビル・マンション型です。病院、ホテルなども入居者対象です。Bは商業一棟型です。物販店、娯楽施設、ブランド店などが入居者対象です。Cは飲食店、物販店、美容系などが入居者対象です。Dは物販店ほか、郊外のロードサイドにある平屋建ての飲食店や物販店、保育所、コンビニも入居者対象です。同じ土地の上に建つ建物ですが、建築期間、予算、デザインが異なります。まずは「入居者のマーケティングを行うこと」が土地活用の成功前提です。

\ SNSでシェアしよう! /

不動産MBAの注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

不動産MBAの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介 ライター一覧

master

コメントを残す

*

この人が書いた記事  記事一覧

  • 2020年4月7日 一週間の最新情報

  • プロから学ぶ不動産投資の30種類の用途をメリットで分析

  • 立ち退き実務10のノウハウと事例紹介

  • 第二十回 最終回~不動産の資産家の成功哲学~

関連記事

  • 第十九回 資産家がみんなやっている資産拡大のススメ

  • 第五回 建替え時に必要となる3つのお金

  • 第十一回 建替えの第一歩は「型」を作ること

  • 第二回 立退き時に有効な定期借家契約の活用実例

  • 第四回 立退きは法律だけでなく経験則に学べ!

  • ANDYの明日から考える わかりやすい建替え経営学2 実践編