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第四回 立退きは法律だけでなく経験則に学べ!

 2019/04/16 建替え経営学2
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<立退きフェーズ 必要経費は現在の年間賃料収入の3年分>
①.立退き実行
立退き戦略立案、立退き料の相場と根拠、立退き計画と立退きの実行者の選定、弁護士報酬、立退き裁判と逸失期間の考え方
2.建物管理
立退き交渉期間中の管理費、立退き期間中の収入減予測、テナント敷金返還準備、立退き後の建物管理
3.経営管理
立退き料の資金確保と金融機関折衝、立退き経過のレポート体制、立退き期間中の臨時収入確保、経費扱いとなる立退き料の支出根拠


2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、数年で借金完済予定。全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。この3年間で新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの実績を積み上げ、徹底的に不動産オーナーの経営力強化に努める。


○私の経営体験談
立退きは9割が示談解決であり、裁判になればオーナーと入居者ともに金銭的には両者敗北が定石と言われています。当学院では日々、立退き戦略を研究するなかで、最終的なオーナーの投資対効果に焦点を当てた結果、立退きは「法律」と「経験則」を集めた必勝方程式を駆使すべきと考えました。また、立退き裁判では「法律」の指標によってオーナーと入居者双方の妥協点を見出そうとしていますが、その裁判に費やす時間、お金は双方共に失うことが多いため、「経験則」の指標を私たちは重視しています。

〇立退き料の算出根拠は明確に
立退きは、「法律」の指標では①賃貸人及び賃借人が建物使用を必要とする事情、②建物賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況の3つの視点で問題がある場合に限り、「立退き料提供の申出」が成立します。つまり建物が問題なく使え、滞納がない、利用用途に違反していない限り、築年数がいくら古いからといっても裁判では勝てないのです。よって裁判で負ける以上、立退き料の議論すら始まらないのです。
立退きは9割が示談解決です。つまり、法律の解釈とは別に金銭解決にスポットライトが当たるのは、経験則が重視されているからでしょう。立退き料の算出根拠としては、1.借家権買取価格、2.移転費用、3.営業補償、4.原状回復費用、5.慰謝料、6.造作買取請求などです。
次に立退き戦略です。立退き交渉は最低1年を見越して、入居者への告知期間、交渉期間、そして裁判準備期間の3ステージに分けます。実際に何万件という立退きを行ったプロに聞くと、9割以上が示談解決で、さらに裁判に陥ることはほとんどないと言います。私が所有していた築50年のビルの場合、3件が大きな裁判となりました。判例では、あまりに経済的にも非合理な理由で入居者が居座り行為をする場合に限り、裁判所が一度立退きを認めたことがあります。立退きは始まる前の準備をしっかり行ってから行動に移しましょう。

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