不動産オーナーの悩みTOP5 原因と対策は？
2021.09.8
こんにちは！
日本で唯一の不動産オーナーの為の学校『不動産オーナー経営学院リーブス』事務局の西川です。
過去1000人以上の卒業生がいる『不動産オーナー経営学院リーブス』のアンケートでは3人に2人のオーナーが悩みを抱えているというデータがあります。
前回挙げた不動産オーナーの悩み５選、その中でも不動産オーナーの皆様が抱えるお悩みTOP５を細かく解説し原因と対策をお教えします！
不動産オーナーの悩み５選もぜひお読みください
不動産オーナーの悩み5選と解決方法や不動産の学校・スクールとは？
実は不動産経営をしていく中で不動産オーナーと入居者や仲介会社との間に誤解や価値観の違いが頻繁に生じています。
私も賃貸で住居を借りる際、自分の理想としていた条件を言葉で伝えても業者と共有できず、最終的に業者が「あとご紹介できるのはこんな物件ぐらいしかありません！」と投げやりに出された物件が一目で気に入り、即決したという経験があります。
人の価値観って本当にバラバラだなと心底感じたのですが、不動産オーナーにとっては自身の目線だけではなく入居者や業者などとの誤解や価値観の違いを知り埋めていく事が重要となってきます。
そこで今回は不動産オーナーの抱えるお悩みTOP５の問題が起こる原因と、代表的な対策を分かりやすく紹介します。
目次
不動産オーナーの悩み①空室が埋まらない
実は不動産オーナーの抱えるお悩みの中でも最も多いのが空室が埋まらないというお悩みです。
不動産の空室が埋まらないという点では主に、
建物、募集条件、広告数や販売力といった原因があげられます。
（１）建物（ハード）の問題
見た目の印象が悪いというのが大きな問題です。
たとえば「ハード」とは、建物の外観、エントランス、設備や内装などを指します。
入居者は建物の管理状況やサービスから総合的に物件の良し悪しを判断します。とはいえ、リフォームにお金をかけすぎても経営赤字になってしまいますよね。
＜対策案＞対策としては、建物の問題を１つ１つ見直し、しっかりと管理をすることで入居者さんからは好印象となりますね。
（２）募集条件（ソフト）の問題
空室の募集条件が入居者の求める希望とマッチしないという問題があります。
たとえば「ソフト」とは、入居条件、募集対象、特典などです。
学生優遇キャンペーン、家具付き賃貸、ペットや音楽利用を受け入れるなどの条件変更も含まれます。
＜対策案＞物件を気に入ってくれた入居者が本当に入りたいと思えるような動機付けがあれば決め手につながりますね。
（３）広告数（マーケティング）の問題
物件情報がちゃんと広まっているかという問題です。
たとえば「マーケティング」とは、どんな入居者を対象として、どんな手段で広告をするかです。
昔はチラシや駅前広告といった手段でしたが、現在はインターネットによる広告が主流です。
＜対策案＞物件写真を見て入居したいと思わせたり、より多くの人に物件のことを知って頂くことで問い合わせや申し込みの数が増えますね。
（４）販売力（内見数）の問題
実際にお部屋を見学する人がいるかという問題です。
たとえば「内見」とは、入居者が最終的に現地を見ることです。
入居者は仲介会社を通して賃料や条件交渉を行いますので、入居者が納得できるような交渉の着地点をあらかじめ不動産オーナー側が準備できるかどうかが重要です。
＜対策案＞現地をじっくり見てもらえるように、仲介会社さんとしっかりコミュニケーションを取っておくことが成約への近道ですね。
週報で空室管理レポートをつくり、毎週の問い合わせ状況や、入居者の申し込みルートを記録していくことで、空室が埋まらない理由を調べることもできますのでお勧めします。 
不動産オーナーの悩み②管理トラブルが発生する！
実際にトラブルが発生した後に対策の重要性に気づくことも多いのではないでしょうか？
管理トラブルでは主に、入居者との問題や管理会社との問題が挙げられます
（１）入居者のトラブル
入居者とのトラブルの主な理由は、
・騒音クレーム
・滞納
・敷金返金トラブル
などが挙げられます。
＜対策案＞入居者とのトラブルを回避するためには、あらかじめ入居契約書でトラブルが起きたときの対応や、建物管理のルールを定めておくことです。
（２）管理会社とのトラブル
管理会社とのトラブルの主な理由は、
・清掃の問題
・警備の問題
・設備の問題
などが挙げられます。
＜対策案＞管理契約書で日常・定期管理の状況を確認し、現場でしっかり管理が行われているかをチェックシートで管理することをお勧めします。
清掃、警備、設備点検の様子や、入居者からのクレームなどを毎月の管理レポートにし、過去にどのようなトラブルがあったかを記録しておくことで、何か起こった際の対応ができる資料になります。 築年数がたてばどんどん賃料が下落していくのは当たり前の事、そこで適切な対策が出来るかが今後の大きな分かれ道になるとも言えます 賃料の下落対策を打てないという点では主に、 リフォームかリノベーションをするかどうかの悩みがあげられます。 賃料が下落する要因としては、 ・老朽化 ・設備が古い など様々な理由があります。 ＜対策案＞老朽化による対応策としてリフォームが有効です。たとえばお部屋の壁紙変更、外装の塗り直しや壁紙の張り替え、キッチン設備の変更などがリフォームに該当します。 賃料が下落する要因としては、 ・間取りが古くさい ・周辺の賃貸ニーズが変わった ・特徴がない なども理由として挙げられます。 ＜対策案＞間取りや仕様の古さを解消する対応策としてリノベーションが有効です。たとえば現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したり、新たなサービスや設備を追加投資します。 周辺物件の賃料比較をしたり、物件の強みを再度設定して、ポイントを絞ったリノベーションをすることで、投資額を抑えて賃料下落を止めることができます。 不動産オーナーは管理会社や仲介会社また士業の方ともたくさんのお付き合いが必要となってきますよね 業者との付き合い方が分からないという点では主に、 業者とのトラブルに対する悩みがあります。 実際の悩みとして、 ・管理会社が働いてくれない・・ ・仲介会社から問い合わせがない ・リフォーム会社から高額なリフォームを提案される など様々な問題があります。 ＜対策案＞業者さんとうまく付き合っていくために、誰にどんな業務を依頼しているのかを整理していきましょう。 不動産業界のなかで、どんな業務を行うのかという基礎知識を身に着けることで業者さんとうまく付き合うことができます。 管理を見直そう 事業承継や相続に関する問題はある日突然発生することがほとんどです。 事業承継や相続について分からないという点では主に、 相続税や事前準備の方法について知りたいという悩みがあります 実際の悩みとして、 ・相続税ってどう支払うの？ ・事業承継のトラブルがありそう ・不動産を継ぐときの注意点とは など様々な悩みがあります。 ＜対策案＞相続になってしまってからでは遅いので早めの対策を立てておきましょう。 不動産のことで相続トラブルが起こらないように、不動産登記の変更、納税資金の確保、節税対策を一通り学んでおくことでしっかりとした対策ができます。 不動産オーナーが抱えるお悩みTOP５の原因と対策を解説しましたが、『不動産オーナー経営学院リーブス』ではこのように実例に基づいた対策や具体的な解決法もお伝えしています。 不動産を運用することは「会社の経営」と同じです。 経営者も「経営」を実践し、学ばないと倒産してしまいます。 ・利益を高める ・利益を守る ・資産を増やす 『不動産オーナー経営学院リーブス』ではこの3つをサイクルさせることを学ぶことで成功する不動産オーナーを輩出しています。 リーブスの受講生のうち30％以上が銀行員、士業、保険、建築業など様々な業種のプロたちです。 利害関係のない中でお互いが学び合える環境を提供しています。知識やノウハウを交換できる場所でもあり、卒業後でも信頼してお付き合いが出来ることも非常に価値があります。 あなたも悩みを解決し、利益を生み出す不動産オーナーになりましょう！ 不動産投資は空室を埋める方法など 「経営」を知っている人が勝ちます。 勝ち続けると資産形成のサイクルを簡単に作れます。 現在、不動産投資の入門者向けの講座の60分無料オンライン体験を実施しています。 不動産投資で資産を作りたい方におすすめ ⇒こちら ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 不動産による資産運用に役立つ情報をLINE友達限定で配信しています。
不動産オーナーの悩み③賃料の下落対策を打てない！
（１）老朽化による原因
（２）間取りや仕様が古いことによる原因
不動産オーナーの悩み④業者との付き合い方が分からない！
不動産オーナーの悩み⑤事業承継や相続についてよくわからない！
不動産オーナーの悩み解決はREIBS（リーブス）で学ぶ
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ライター紹介
REIBS事務局
日本で唯一の不動産オーナーの為の学校、不動産オーナー経営学院リーブス事務局です。今までの受講生1000人以上という実績のもと、不動産に関する知識や不動産オーナーの皆様に役立つ情報をお届けしていきます。講師とはまた違う事務局ならではの目線で初心者の方にも分かりやすい記事にしていきます。よろしくお願いいたします。
