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2018.04.16

Q2, 私は木造の1LDKアパート8室を経営しています。その一室を現在の家賃6万円から6.5万円へ引き上げて新規賃貸募集しようと計画しています。しかし、委託先の管理会社より近隣の賃料データを比較した結果、「不可能である」という回答でした。どうやって管理会社や仲介会社を説得すればよいのでしょうか?

不動産オーナー経営学院では、プロの不動産ファンドが実践で行う「賃料査定」を受講生と一緒に行います。対象不動産のエリアを中心として、住居系、事務所系、店舗系の3つの用途の賃料相場を類似比較し、①募集条件はどうか?②近隣でどんなエリア特需が存在するのか?③賃料が高い用途は何か?などを複数人数で検証します。ここでのポイントは、対象不動産の過去の成約賃料に捉われず、そのエリアの新しい入居者ニーズを探し、用途変更を行ったり、コンセプトをもったリノベーションを、オーナーが主導していくことです。

ここでは、自分の物件から駅までの地図を繋ぎ、その周辺にどんな施設があるのか、どんな人が住んでいるのか、どんな用途が求められているのかを調べていきます。住居系が密集しているのであれば、コンビニや、サロンや店舗、スーパーなどでどのくらいの家賃が取れるのかを調査します。また学校や病院、公民館などが近隣にあるならば、居住系ではファミリーニーズが高くなり、学習塾や学童施設などの店舗の家賃相場も見てみるとよいでしょう。

その地域のことを調べ、入居者のニーズをみんなで調べていくと思わぬ発見もあります。

学長「例えば、セグメント分析という手法があります。(基礎編第二章) 以下のSTEP1において、たとえ現在の家賃が6万円だとしても、同地域にある6万円台の物件と比較して家賃を下げる、もしくは家賃を上げるという相対比較で判断をするのではなく、家賃7万円台と比べて入居者はどう違うのか?家賃8万円台と比べて設備グレードはどう違うのか?という絶対比較をしてみたり、あるいは仲介会社への報酬や条件面を調査してみてください。

次にSTEP2において、フルリフォームをするのではなく、この地域の入居者ニーズが高い設備はなにか、どんな入居者希望が多いのかというポイントリフォームを考えてみましょう。

そしてSTEP3において、場合によっては店舗可能住居や、2人入居可能など、対象者を広げて家賃帯を考え直してみましょう。

 

今日のおさらい 不動産の家賃を上げるセグメント分析(基礎編第二章、一部抜粋)

STEP1.各用途の最大家賃、最低家賃の幅を調べる。

STEP2.リフォームを行う際にどの設備やポイントを改装すれば家賃が上がりやすいかを調べる。

STEP3.場合によっては用途転換を考えて、マンション、オフィス、店舗相場を調べる。(築年数、駅距離、広さなど)

 

週刊ビル経営 平成27年10月12日号掲載