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2021.05.03
コロナ実態調査と賃料減額交渉に対する入居者への質問事項と対応策まとめ【不動産オーナー経営学院】
２０２１年コメント追記
現在、コロナウイルス感染拡大が続く中で、不動産オーナーからは入居者及びテナント（以下、入居者）の賃料滞納や減額交渉への対応が迫られているとの声を多数頂いております。ここでは不動産オーナーの実例を基に、入居者に対して適切な対応を行った過程や事例を参考にして対応策をまとめましたので是非参考にしてください。
- 調査概要
| 調査対象 | ： | 全国の不動産賃貸業オーナー |
| 調査方法 | ： | インターネット、ＳＮＳ拡散によるアンケート集計 |
| 有効回答数 | ： | 180、約500棟の賃貸オーナー |
| 調査期間 | ： | 2020年5月5日〜5月31日 |
| 調査元 | ： | 不動産オーナー経営学院 |
賃貸業オーナーに対し、 全国的な新型コロナウィルス実態調査を開始
賃料減額交渉に対する入居者への質問事項と対応策まとめ
不動産オーナーのみなさまからのご意見や体験談を基に、
入居者との賃料減額交渉の過程や、適切な対応をおこなった事例を
まとめましたのでぜひご活用ください。
（１）入居者との交渉準備とその時期について
緊急事態宣言中の休業期と比べ、緊急事態宣言解除後のウィズコロナ期、景気後退が予測されるアフターコロナ期の入居者交渉はより難航することが予想されます。入居者との中長期的な関係づくりを考えた交渉シナリオをつくりましょう。
（２）入居者との交渉過程と５つの選択肢（用途別）
入居者は、業種、サービス等によって損害状況が異なります。また入居者によって交渉過程や交渉スピードが異なりますので、大まかに５つの対応案を参考にし、個別対応をしていくことが望ましいと考えます。
（３）入居者へのヒアリング項目やアンケートを準備する
Q1. 現在の売り上げ状況、経営状況を教えていただけますでしょうか？
Q2. 休業期間の日数を教えていただけますでしょうか？休業期間〇月〇日～〇月〇日など。
Q3. 長期での入居契約の意思はありますでしょうか？入居を続けていくことはできますでしょうか？
Q4. 銀行からの借り入れや、融資の申請をすでにしていますでしょうか？
Q5. 補助金、助成金、給付金などの対応状況をお聞かせくださいますでしょうか？
（４）交渉でのポイント（成功事例を基に選択肢をふやす）
「①保証金相殺」および「②猶予」のとき
・保証金の取り崩し：保証金償却の有無を含め保証金残高を確認、解約予告・原状回復義務の範囲確認
・契約期間：残存契約期間・解約予告期間・違約金の有無を確認
※注意点：保証金等の相殺・猶予後、積み増しや分割払い完了前の解約は未払い分を違約金として受領する条項追加
「③賃料免除」および「④賃料減額」のとき
・賃料：期間の定めを設ける、他の入居者への他言無用の条項追加
・契約期間： 残存契約期間・解約予告期間・違約金の有無を確認
・契約変更：覚書締結、普通借家契約or定期借家契約にて新規契約締結が望ましい
※注意点：普通借家契約を維持する場合は、今後滞納が発生した場合には定期借家契約へ切り替わる等の特約追記、保証がなくならないように保証会社と連携していく
「⑤退去」のとき
・解約時期：契約書通りの解約予告をもって解約、あるいは合意解約により予告期間免除
・解約条件：賃料・違約金・原状回復等の未払費用が無いか
・原状回復：契約書通り原状回復、免除。
・再募集：居抜きで募集あるいは現金精算にて完了とする
※注意点：居抜きの場合は所有権放棄の書面締結を必ず行い、貸主設備ではなく残置物扱いで居抜き募集をすることが望ましい。
（５）さいごに
オーナー側の心構えとして、入居者に対して中長期的な視野をもって交渉に応じる、交渉の選択肢を用意するための情報をしっかりと得ておくことが大切です。また入居者の要望に対して、ゼロ回答や、交渉に応じないことは極力避けましょう。後日、入居者が弁護士や専門家を連れてきたり、他の入居者と団結して交渉をしてくるなど、全国でトラブルとなったり交渉が難航しているケースが報告されています。
執筆責任者：横山篤司
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