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2020.06.20

【コロナ対策×不動産オーナー経営学院】賃料減額交渉に対する入居者への質問事項と対応策まとめ

【コロナ対策】賃料減額交渉に対する入居者への質問事項と対応策まとめ

オーナーのみなさまからのご意見や体験談を基に、

入居者との賃料減額交渉の過程や、適切な対応をおこなった事例を

まとめましたのでぜひご活用ください。

 

(1)入居者との交渉準備とその時期について

緊急事態宣言中の休業期と比べ、緊急事態宣言解除後のウィズコロナ期、景気後退が予測されるアフターコロナ期の入居者交渉はより難航することが予想されます。入居者との中長期的な関係づくりを考えた交渉シナリオをつくっていきましょう。

 

(2)入居者との交渉過程と5つの選択肢(用途別)

入居者は、業種、サービス等によって損害状況が異なります。また入居者によって交渉過程が異なりますので、5つの対応案を参考にして個別対応をしていく必要があります。

 

(3)入居者へのヒアリング項目やアンケートを準備する

Q1. 現在の売り上げ状況、経営状況を教えていただけますでしょうか?

Q2. 休業期間の日数を教えていただけますでしょうか?休業期間〇月〇日~〇月〇日など。

Q3. 長期での入居契約の意思はありますでしょうか?入居を続けていくことはできますでしょうか?

Q4. 銀行からの借り入れや、融資の申請をすでにしていますでしょうか?

Q5. 補助金、助成金、給付金などの対応状況をお聞かせくださいますでしょうか?

 

(4)交渉でのポイント(成功事例を基に選択肢をふやす)

「①保証金相殺」および「②猶予」のとき

・保証金の取り崩し・償却割合:償却有無を含め保証金残高を確認、解約予告・原状回復義務の範囲確認

・契約期間:残存契約期間・解約予告期間・違約金の有無を確認

※注意点:相殺・猶予後、積み増しや分割払い完了前の解約は未払い分を違約金として受領する条項追加

 

「③賃料免除」および「④賃料減額」のとき

・金額:一定期間とする、他テナントとのバランス注意、他言無用の条項追加、損金計上し期末収支を予測

・契約期間: 残存契約期間・解約予告期間・違約金の有無を確認、

・契約変更:覚書締結、普通借or定借で新規契約締結

※注意点:普通借維持の場合は今後滞納発生で定借へ切り替わる特約追記、保証が切れないよう保証会社と連携

 

「⑤退去」のとき

・解約の時期:契約書通りの解約予告を持って解約、合意解約により予告期間免除

・解約の条件:未払い賃料・違約金・原状回復等の未払い費用が無いか

・原状回復:契約書通り原状回復、免除し居抜きで募集、現金精算にて完了とし退去後オーナーが実施検討

※注意点:居抜きの場合は所有権放棄の書面締結をし、貸主設備ではなく残置物扱いで居抜き募集とする

 

(5)さいごに

オーナー側の心構えとして、入居者に対して中長期的な視野をもって交渉に応じる、交渉の選択肢を用意するための情報を得ておくことが大切です。また入居者の要望に対して、ゼロ回答や、交渉に応じないことは極力避けましょう。後日、入居者が弁護士や専門家を連れてきたり、他の入居者と団結して交渉をしてくるなど、全国で交渉が難航しているケースが報告されています。

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