駐車場会社と契約する前に知るべき7つのノウハウまとめ | 不動産経営・不動産投資の
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駐車場経営は、経営が安定している、満車だから儲かっている、と思っていませんか？

 

駐車場経営は、たとえば「駅から近ければ収入が高い」とか、「満車になると儲かる」というような単純なビジネスではありません。

 

私は現在、３社の駐車場会社と契約しています。

また駐車場経営は２０年以上続けています。

 

この経験から言えることは、駐車場会社との契約内容をしっかり理解し、努力をして利益を少しずつ増やしていくことが大切だということです。

 

そこで今回は駐車場契約をする前に抑えておくべきポイントを紹介します。

 

1. 駐車場経営の成否は見積にはじまる

まず気になるのが駐車場の「賃料」ですね。

つまり、駐車場経営をすることで「いくらの儲けが見込めるか？」ということです。

 

実は、駐車場経営では、どのように駐車料金が決まるのか？を知っているかどうかで、その後の交渉が大きく異なります。

 

1-1. 駐車料金を決める3つの視点

まず、駐車場会社は、主に以下の３つの視点から駐車料金を導き出します。

・近隣の駐車料金相場
・道路からの視認性
・周辺施設の貸し駐車場の需要

その調査範囲は、対象地から最低半径300m～最長1km以上に渡って広範囲に調べる場合もあります。

実は、この駐車料金は、道路ひとつ挟むだけで金額が変わります。

 

駐車場経営は、調査を行う営業マンの知識や経験によってその後の収入が左右されがちであり、道路ひとつ挟んだだけで駐車場収入が倍になることが実際にあります。

ですから駐車場経営が成功するか失敗するか、どれだけ多くの利益を得られるかは、この「見積もり段階」のときに決まります。

 

だからこそ、多くの営業マンの話を聞き、腕利きの人を選び分けていくことが必要ですね。

 

そこで、駐車場会社と契約するうえで、見積を依頼をするときに必ず確認するべきことや、契約時に駐車場会社の営業マンへ相談するべきことをお伝えします。

 

2. 駐車場タイプと駐車場会社の選択

駐車場の経営をはじめるにあたっては、駐車場を「自分で運用する」、あるいは「駐車場会社に任せる」といったさまざまな選択肢があります。

 

たとえば、3台を月極にし、6台をコインパーキングにします。

そこで、集金業務や警備などの管理や保守については、駐車場会社から見積もりをもらい、話し合いや交渉の中で決めていくことになります。

 

結論からお伝えすると、駐車場経営で成功するために、選択すべきことは主に７つあります。

 

2-1. 月極駐車場か時間貸し駐車場を選択する

見積もりを取る際は、「月極駐車場」あるいは「時間貸し駐車場」のどちらがよいかを相談しましょう。

次のような違いがあります。

 

ポイントは、近隣にどういった施設があるかによって決めるとよいでしょう。

実際のケースでは、月極駐車場からコインパーキングに変更したところ、売上が倍以上に変わったこともあります。

 

2-2. 駐車場会社を選択する

駐車場経営でより多くの収入を得るためには、どの駐車場会社と契約をするか？を比較する事が大切です。

 

駐車場収入は「駐車場台数 × 料金設定 × 稼働率」で決まります。

 

駐車場会社の見積もりでは、強気な料金設定だが初期費用が必要となったり、駐車場会社の知名度が高いため稼働率が高く見込めるなど条件はさまざまです。

そのため、近隣の駐車場を徹底的に調査して、もっとも高い駐車場収入が得られる駐車場会社と「契約条件の組み合わせ」を妥協せず追求しましょう。

 

つまり、駐車場収入の「総額」だけで判断するのは早計です。

 

そこで、以下の3つを必ず見て比較しましょう。

 

オーナー（あなた）と駐車場会社の間でどのように費用負担を配分するのか、中途解約等の条件面で見ると他の駐車場会社の方がよい場合もあります。

 

2-3. 初期投資の額と月々の管理料を選択する

駐車場会社と駐車場を始める上での初期投資および保守・管理を委託するときは、主に次の４つの方式から選択します。

 

図にするとこのようになります。

 

それぞれの特徴を比較すると次のようになります。

どの方式がよいかは、初期投資の予算や、駐車場運営への委託方法によって変わります。

注意点は「借り上げ」であるのに初期投資がかかる場合です。

駐車場会社と契約するときに多額の費用がかかったり、契約内容に疑問がある場合は、どんなに賃料が高いとはいえ一度専門家に相談しましょう。

 

2-4. 賃料及び賃貸借契約の条件を選択する

駐車場会社に見積もりを依頼すると、通常は2～3週間程度で賃料相場を調べていただけます。

そして、次のように駐車台数、月額賃料、その他の条件を提案します。

 

たとえば「借上げ方式」であれば月額いくらをオーナーに支払うという提案を受けます。「一定期間は月額賃料の半額を支払う」、あるいは「工事期間中はフリーレントとする」等の条件がついていることが一般的です。

 

正直な話、これらの契約の条件は交渉次第でかなり駐車場収入が変わります。

 

駐車場経営がはじめての方や、知識やノウハウが少ない場合は、駐車場会社にとってかなり有利な条件で決まってしまうことが多いように思います。

 

2-5. 中途解約の条件や違約金を選択する

続いて契約案件です。

見積もりには、必ず次のような文言が含まれています。

 

中途解約は３カ月前に書面で告知することが一般的です。

一般的に考えますと、時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合はすぐにやめることは可能ですが、月極駐車場の場合は駐車場利用者に一定期間の退去猶予がなければ、すぐにやめる（オーナーへ土地を返還する）ことが難しいことは容易に想像できます。これが思わぬトラブルになるときもありますので、解約条件をしっかり確認しておきましょう。

 

また違約金についても駐車場会社によって条件が異なります。

 

違約金は３年～５年未満の解約の場合に違約金が発生することが多いです。

違約金の設定については、月額賃料の３カ月分程度から残存期間×〇〇円といったものがあります。

 

2-6. 契約終了時の項目

 契約終了時には、原状回復の規定が問題になる場合が多いです。次のように書かれています。

 

原状回復規定は、初期契約時にしっかりと話し合いをしておく必要があります。

たとえば、駐車場会社との交渉で、オーナーが自費でアスファルト舗装をした場合は、駐車場会社に原状回復費用を取ることができます。

 

また、オーナー側で初期投資を出した場合には、交渉によって借上げ賃料を増額することもできます。

ここでは根気強く、根拠をもって賃料交渉に取り組みましょう。

 

トラブルの事例としては、原状回復の状態が問題になることが多いため、

・当初の原状を証明できるように写真を撮る
・原状の状態について理解をしておく

とよいでしょう。

これらの確認を怠ると、契約終了時に思わぬ費用が発生してしまうこともあるでしょう。

 

2-7. その他

これら以外にも、契約書の備考には次のように付記されている項目があります。

 

これらも、駐車場経営の成否を左右するものです。

 

3. まとめ：駐車場契約の定期的な見直しを

私自身、現在３社の駐車場会社と契約して駐車場経営をしています。

たとえば私の駐車場の1例です。

駐車場9台で月40万円収入、初期投資400万円のコインパーキング導入事例

最初は業界の先輩からノウハウを教わり、契約時において駐車場会社と念入りに打ち合わせを行った上で契約をしました。

 

駐車場経営では、初期投資をするかどうかで借上げ賃料が変わるだけでなく、運営開始後でも駐車場経営が順調であれば、契約条件次第で賃料を上げる交渉も可能です。

 

つまり、駐車場経営は２～３年に一度、賃料と条件の見直しを行うことが大切です。

そこで私がお伝えできるアドバイスとしては、オーナー（あなた）自身も駐車場の経営状況を把握し、売上状況が悪ければ駐車場の料金を見直すなどするとよいでしょう。結果、オーナー（あなた）と駐車場会社とが信頼関係をしっかり結ぶことで、一時的に経営が厳しい状況であっても経営を続けることができます。

私が実際に行っていることとしては、

・駐車場会社と信頼関係を構築して、収益状況を常に確認する

・売上状況を確認し、看板の位置を変えたり、駐車料金を定期的に見直す

・駐車チケットなどを近隣の店舗などに配って認知度をあげていく

これだけで毎月の収入があがっていきます。

ぜひみなさまも駐車場経営に挑戦してください。私も微力ながらサポートします。

 

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