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2020.06.12

「本格的な賃料減額交渉はこれからはじまる」 不動産オーナー経営学院が新型コロナウィルス実態調査を公表

約500棟のオーナーに聞いたコロナ実態調査結果、コロナの影響状況、被害内容、

不動産オーナー経営学院では、5月より「新型コロナ・不動産オーナー実態調査」のアンケート調査を実施。新型コロナウィルス感染拡大が与える影響について 合計約500棟のオーナーの回答者を基に結果を公表した。

調査対象全国の不動産賃貸業オーナー
調査方法インターネット、SNS拡散によるアンケート集計
有効回答数180、約500棟の賃貸オーナー
調査期間2020年5月5日〜5月31日
調査元不動産オーナー経営学院

 

5 月末までに「新型コロナの影響がある」と答えたオーナーは54%であった。

また影響・被害内容では、「家賃減額した」43.5%、「猶予に応じた」31.8%、など既にテナントとの交渉を終えているオーナーがいる一方で、「入居者・テナントと家賃交渉中」が 37.6%と、4 割近くがまだ交渉が継続していることも分かった。今後の影響の見通しとしては、「3カ月程度」という回答が35.3%と最も多く、夏頃にはコロナの影響が一度は収束するだろうとの見方であった。

しかし、問題はこれで終わりではないと考える。

・5 月下旬に大手駐車場会社から中長期的に、5 割~8 割の借上げ家賃減額要請

・6 月初旬に大手ホテルチェーンから1年間、4 割の家賃減額要請

・6 月初旬にマンション会社が開発した物件の融資を金融機関銀行が返済、借り換え要請

6 月20日現在、不動産オーナー経営学院独自に調査、対応を行っている事例では新たな家賃減額交渉、大手企業主導による撤退が全国で始まっています。

不動産オーナー経営学院の代表理事 横山篤司 は「緊急事態宣言中の経済活動を控えていた大手企業や金融機関による交渉が本格化し、中長期的な経済への影響を予測したうえで、オーナーに対して大幅な家賃減額交渉をしているのではないか。」との見方をしている。 当学院では、よりオーナーの実態に即した的確な支援を政府に提言すべく、この度オーナーを対象とした新型コロナウィルス実態調査を引き続き実施。 結果は一般公開し、専門家による提言の立案に活用する予定です。

 

Q2-1. 具体的な被害状況

被害としては、出ていないが、退出が続くと返済に対して不安。
カラオケ店から家賃免除の依頼が来た
退去と家賃減額交渉、新規店舗の開店延期
福岡市は緊急事態宣言後すぐに家賃補助の制度化され、今回の延長でも補助の意向ですが財源が限られますので、オーナーの負担率にも言及が及ぶのでないかと思われます。
"渋谷ビル飲食店66万の家賃を15万に猶予
緊急事態宣言発令中は、殆どのテナントが営業を自粛しており、それに伴い賃料の減額、または免除の依頼が多数来ている。
合意もなく賃料50%分しか支払われない。
減額要請が4棟6件、退去2棟2件
店舗テナントは一律家賃20%×3ヶ月減免しました。その他、5月~7月分の減免後家賃(80%)を8月から2年間分割で家賃上乗せにしてほしい。
更新料を10回分割にして欲しい等
事務所ビルにてコロナの影響による賃料の減額要望と解約が1件ずつありました。
駐車車両が激減し、機械式の時間貸し駐車場の売り上げが激減(9割以上減)しました。
複数テナント様から数ヶ月~一年単位での50%減額要請。
賃貸需要減で、テナント見つからず
5月分家賃の免除
家賃の減額交渉を受けております。まだ解決されてません。
今のところ、店舗で1割2ケ月の減額が1件、テナントで1割3ケ月の減額が1件
1Fテナントは閉店、2Fテナントは1ヵ月分賃料猶予、5Fテナントは倒産による清算手続き中、7Fテナントは1年間の減額対応(定期借家契約)、共有部の改修工事を延期
貸倉庫の借主が1ヶ月滞納
店舗休業のための猶予
勤め先が営業停止で家賃が払えない
飲食店1件とカラオケ1件 → 家賃3ヶ月間半額
設備投資の先送り
テナントが、自主休業せざるをえなくなった。
民泊の宿泊がゼロになった。営業休止のエステサロン複数から家賃の引き下げ交渉、個人塾から退去の申し出があった。
退去とワンフロアから半フロアに縮小。
テナントが家賃減額依頼してきた。恒久的減額依頼だったが、期間限定の減額で決着した。
外国人も多いのでニュアンスが通じない
大変困っております。こちらが家賃減額交渉に応じたあと、サービス業を営む店子さんが滞納しています。弁護士から通知があり家賃の支払猶予に応じるように言われています。もちろん法的には全く応じる必要もないかと思いますが、今追い出しても次が難しいだろうし、しかし銀行への支払いもあるし。。。なにか策はあるでしょうか。
エリア全体で転勤取りやめにより3月以降の問合せや人の動きがなくなり空室期間の延長
賃貸住宅入居者の収入源が、仕送りアルバイトで両方とも途絶え家賃が支払えない旨の連絡
敷金で担保できる限度を超えた滞納がでている
テナント(飲食、美容院)4件家賃2割減(3か月)、1件店舗退店、京大生退去1件
猶予・減額・退去30件以上
賃料減額対応による収入減
敷引で現在対応。
テナントの売上が減り、当社へ家賃支払いの相談も無く滞納している。

Q4. 成功事例 こんな対策を行ったなどありますか

減額交渉が来る前にこちらから減額をしてこれからは個別相談でと言ったら今のところ団体の交渉は来ていない。
成功とは言えないが、国の支援が未確定のため、猶予、減額、保証金償却のいづれの処理にするかは保留の覚え書きを交わすことで交渉中。お互いのメリットを享受するための建設的なストーリーを模索
消毒液の設置、ビル営業一覧看板設置
基本的に減額ではなく猶予で交渉し了解を得たケースが2件。
減免のご案内を4月前半に決めたので、テナントさんから喜ばれました。
3月の時点で賃料10%免除を決めた。5月まで無回答のままであればテナントは相当苦しかったと思います。
賃料50%減
不良テナントから3カ月間の賃料免除要請が来ているが、このコロナの件で追い出しも含め厳しい対応を行っていく
事前にテナントにヒアリングすることによってテナントの営業状況を把握できる(住居以外)
住宅確保給付金の話を滞納者に教えていただいてますけど、まだ支払いなしです。
賃料減額申し入れし、大変喜ばれた。
退去通知があった塾には三カ月家賃半額の条件で交渉し留まってもらえた。
リーマンショック時に低家賃のまま入居いただいていたので、家賃値上げ交渉の矢先。退去は痛いが、船橋の家賃相場からかえって助かったかも。
家賃減額は期間限定に留めるべき。業種によって期間は変えたほうがよい。
減額ではなく、猶予で交渉成功した。
入居テナントは、比較的長期間のお付き合いがあり、入居を続けて欲しいテナントでもあったので、減額に応じました。申し出額全てでは無いですが。
また、東京都の休業要請により、休業しているテナントには、東京都の協力金申請のサポートを行いました。
減額交渉には応じました。
賃料の減額期間を、テナントが要望する期間より短縮
家賃交渉の前に、国・県・市等からの公的支援についての情報提供をおこなう。
家賃減額でなく、猶予、敷金相殺、一部払い戻しというかたちで現行家賃を守る。
収束後、安定回復までしてみなければ何が成功だったのか分からない
空室に対してはセーフティネット住宅登録後成約
自主休業するテナントに休業日を自己申告してもらい、賃料を減額している 
テナント様へマスク無料配布、ビル管理業務の一部委託、数百万円単位の内装業務発注。
解約の出たテナントを持続化給付金と猶予減額のアレンジで解約撤回させた
契約書を交わしただけで特にありません。
家賃の支払猶予
減額分を定期借家満了日まで案分にで合意

Q5. 国に求める支援策、または不満はありますか

減額分をオーナーに対して助成金する法案を可決してほしい!
固定資産税免除
家賃補償(テナント向け、オーナー向け)
家賃債権の買取、固定資産税免除、法人税、所得税免除、社会保険免除、
家賃補助
テナントの賃料補助を検討するなら早めにしてもらわないとテナントがもたない。
固定資産税等の減額、自粛しているテナント賃料のある程度の負担など
固定資産税の大幅な減額、免除
休業要請が長期化する場合は家賃の政府補償を求めたい。
SNSなどで誤った情報により混乱しているようです。とにかく早い対策を望みます。
固定資産税の軽減
家賃補助の代わりの固定資産税減額では、対応出来ない人も多いと思われます
家賃の補填、固定資産税の免除
賃料減額対応した場合、法人税・固定資産税の免除(猶予でなく)をお願いしたい。
テナント、オーナーに対する補償額ももっとあげてほしい。
都会集中から、地方への分散を促して欲しい
テナントの借主を保護する支援策は出ているが、速やかに実行してほしい。
不動産オーナーに対しては、家賃減額・保留の要請ではなく、オーナーへの支援も含んだ対策をしてほしい。
従業員の生活(給与)を補償してくれるなら、大概の事業者は家賃等の固定費さえ払えれば何とか乗り切れる。
現金給付が問題なら、どんな支払いでも出来る(家賃も払える)商品券を期限付きで発行すれば良い(金融機関で換金)
減額分の補償、もしくは寄付金として減税対応などを希望
スピード感が無い為、飲食テナント・サービス業は経営が逼迫している。対応がとても後手後手となっている。
貸主側への補償と思える支援策が直接的なものがない気がする。
住宅確保給付金を直接大家に払ってもらう仕組み
家賃を猶予するように、と連発でマスコミなどで言及する前に家賃補助や政策を先にするべき。次に二次災害が起こることのすぐ先の予想ができないものか?
政府も大変なのだから、政府と国民が一つになって、この危機を克服しなければならない。
野党の様に批判ばかりで国の対策の執行の邪魔をしてはならない。とにかく、政府はスピードを持って対策を実行して頂きたい。"
小規模事業者、外国人オーナーなど、資金繰り苦しいところへ速やかな家賃補助を願う
休業要請対象になっているパチンコ店の営業再開条件など、明確にして欲しい
銀行ローンの返金猶予
大家のための賃料補填、今すぐ実施する!
営業休止中の会社や店舗の家賃保証
船橋エリアは、飲食、小売り業入居ビルは、都内と同様家賃減免交渉が続いているにもかかわらずビル減額要請に応じたビルオ―ナ―への支援も都心でさえ6月になろうとしてるし、具体策がまだまだなので、スピード感にいらだち。オフィス系には、今月の時点では、大きな交渉は起こっていないよう。
入居テナントの家賃補助を早急に対応してほしい。
固定資産税を減額してほしい
スピードの無さ、払う気の無い申請が複雑は助成金
支援策をすべて理解できているのか、 まだよく分かりません。
ビルオーナーへの補償がない。やっと出てきようだが極めて遅く、その前に既に減額は行っておりマイナスしたものを国の補助が決まったから返せは言えず、オーナーの持ち出しになりそう。
それなりの規模のビルの中小企業オーナーへの補助がない。足りない。(50万を上限に賃料三分のニまでを補助=程度では意味をなさない規模のビル、さりとてオーナー自体は弊社如きの資産規模には今回の政府案意味無し)結局自力でやるのみ。
是非とも、ビルオーナーにもお上のより直接的な支援を。また誰か発信力のある方がビルオーナー=社会悪という風潮を払拭する発信をする必要があると考えます。さしあたって、政府がその端緒なわけだから(国交大臣)払拭する義務があると考えます。(期待はしていませんが、、)"
賃料保証制度を早く決めてほしい
固定資産税の減免などがあれば、より積極的な家賃交渉が出来ると思います。
継続的な事業用物件の家賃補助の充実、家賃債務保証会社への補助等。
オーナー側が銀行に対して、支払いの猶予ができるようにしてほしい
金をバラまいて欲しい
海外の模範となるような支援策を打ち出してもらいたい。
休業要請と休業補償をワンセットで示して欲しい。
物件オーナーに対しても、じゅうぶんな補償を行って欲しい、
大企業優遇支援でなく、雇用の大部分を占める中小企業への支援を手厚くしていだきたい。
開疎化をすすめるための地方に対する支援策を創造して欲しい。
よくやっていると思う
賃貸業は不労所得ではない!
中小オーナー支援策ではなく、テナント支援を厚くしてあげて欲しい
国からの自粛要請により、自主休業したテナントに対する賃料減額を補填出来ないか?
対応が非常に遅いと思います。
現在の施策についての状況ではありますが、今のところ不満はございません。
賃料補助金
国土交通省の家賃猶予の通達が失策。休業補償と休業要請はセットにすべき
返済猶予
家賃モラトリアムやるならオーナーの手当てを考えてほしい。オーナーが死にます。
早期での家賃補助対応が求められます。
家賃保証
賃料補助を考えるなら、オーナーに支払ってほしいです。
入居者の家賃支払い支援策
オーナーは資産家であるとの誤解があると困ります。むしろオーナーは建物1~2棟の収入が生活の全ての源泉である、小規模零細・個人経営に近い人が多いことを忘れてほしくないです。
家賃2/3補償の早期実施。
コロナ対策だけでなく不動産貸付を別枠扱いしないでほしい
オーナーへの補助や負担支援が遅い。
家主に対してのフォローが無い、遅い。