退去予防をする：管理会社の能力とは？
一口に管理会社といっても、客付仲介（リーシング力）に強い管理（PM＝ソフト面）もあれば、建物管理における修繕ノウハウに長けた管理（BM＝ハード面）もあります。そして管理会社に勤める業者でさえも、自分たちの管理業務に対して他社と比較する機会が少なく、「満室＝正解という判断基準」でしか測れない状況です。
よって、管理会社にとって手っ取り早い賃料値下げをすることが入居率向上（稼働率）＝満室への近道であることから、賃料下落が常態化してしまう原因となります。
逆に、多くの不動産オーナーは管理会社からの募集賃料値下げの提案に対して正当な対抗理由が見いだせず、結果として交渉ができずに不動産運用面で損失が広がってしまいます。
そこで、不動産オーナー経営学院では、不動産オーナーと管理会社がWin-Winとなるための業務効率水準とは何か、そして不動産オーナーがいかに管理会社を判断するかについて実例を交えてご紹介します。
対策の一つは、賃料下落を防ぐためには、「入居者はその物件と賃料水準を評価しているか？」という指標を基にして、現在の入居者の入退出頻度を下げることが、結果として賃料水準を維持する上で効果的です。では、入居者にとって現在住んでいる貸室を退去する理由とは何でしょうか？
＜入居者が管理能力を理由にして退去する隠れた理由＞
- 自分が支払っている家賃と、現在募集中の家賃に乖離があるから。
- 古い設備でよく故障するのにオーナーが新しい設備に変えてくれないから。
- 管理会社の声、対応、マナーに腹が立っているから。
- 管理会社より「すぐオーナーに確認します」と連絡を受けてより時間がかかる。結果、顔の見えないオーナーに腹が立っているから。
- 「故障中」などのチラシが張られたままであるから。
新規の入居者を募集する前に、既存の入居者に対する退去予防を行うことが家賃収入を維持する上では不可欠です。しかし、「入居者が管理能力を理由にして退去する隠れた理由」についてはすぐに改善できるものではありません。
まずは細かい管理項目をチェックした上で、リスクを取り除いていくことでしか抜本的な解決の糸口は見えませんが、限られた管理収入でどこまで管理を行えばよいのかという管理会社の悩みもあります。
ですので、まずは費用がかからない管理改善策を、オーナーと管理会社が一緒に考え、意識や目標をしっかり定めて賃貸経営することからはじまります。
