Q2. 弊社の物件はどの物件も築年数が２５年を超えます。今後の大規模修繕などの目に見えない費用がかさみ、今後の修繕リスクがとてもこわいです。できる限り修繕にかかる費用を減らしたいのですが、どのようにすればよいのでしょうか？
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2018.04.16
学長「私も新築物件、築２５年の物件、築４０年の物件と様々な不動産を所有しています。賃料売上があっても、それ以上に外壁改修費用や空調機器などの設備更新費用がかかり、正直数年間利益が出ていないという状況を経験しました。急な修繕や入居者クレームによって緊急対応費もかさみ、心労苦労も重なりました。新築時や物件購入時には未来のある話もあってよいとは思いますが、実際に賃貸経営を始めてからの賃貸リスクを負う不動産オーナーにとって、賃貸経営を勉強する機会は少ないのではないでしょうか。
そこで大切なことは、不動産経営のリスクを知ることです。
不動産オーナー経営学院では、「不動産のデューデリジェンス」について解説していきます。つまり、不動産を所有する上で、隠れた瑕疵を含む、「様々なリスクに対して前もって知っておくことが最大の予防」となります。このリスクを放っておくと、急なトラブルや事件となり、結果として莫大な出費を余儀なくされるからです。
プロの不動産ファンドでは、対象物件のデューデリジェンスを行い、その物件の①物的瑕疵、②法的瑕疵、③経済的瑕疵、の３つの視点から不動産リスクを調査し、隠れた瑕疵がないかどうかを見極めます。
今日のおさらい 不動産の３つのデューデリジェンス（REIBS基礎編第三章）
１．物理的：土地調査＋建物調査（エンジニアリングレポート、耐震診断）
＋環境調査（土壌・環境＝アスベスト、ＰＣＢ、フロンガス）
２．法律的：権利関係調査＋法務局調査＋行政法規調査＋訴訟状況調査
３．経済的：価格調査（不動産鑑定評価書）＋マーケット調査＋事業収支調査
特に私たち不動産オーナーは、賃貸経営を行うかぎり、建築士や弁護士、不動産鑑定士といった職務のプロと接する機会は少なくはありますが、物件売買においては彼ら専門家のサポートが大きな助けとなります。一見、不動産投資は利回りで儲けるものと思う人もいるでしょう。確かに区分所有では調査個所は限られますが、一棟物件の売買においては、雨漏り、害虫、はたまた境界紛争や地中埋設物など、目に見えないリスクが多数存在します。
学長「私の経験では、どの所有者さんも自分の物件のことはよく分かっていらっしゃいますが、逆に言えば、自分が経験したことのないリスクは気が付いていないという方がほとんどに思います。最近はハウスチェックなど一般住宅やアパートなどにも簡易チェックを受けられるような機関もありますので、ぜひプロの調査をお願いしてみてください。
週刊ビル経営 平成２７年１１月２３日号掲載
