第十八回　築古物件を整理する３つの判断基準 | 不動産経営・不動産投資の
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２０１７年春に名古屋駅前で新ビル竣工。２０１５年６月に本社ビル解体着手するまでに５年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約８年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営５カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。

○私の経営体験談
「築古物件はお金がかかる。」それがビル経営を３０年間続けた私の父の感想です。私たちはビルを経営していましたので、貸し区画が空室となるたびに多額の内装費用や設備費用がかかりました。入居者より賃料を頂くものの、数年に一度の大規模修繕工事でほとんどのお金がなくなり、築４０年の時に預金が底を尽きた状況でした。そこで私たちは空き区画を倉庫やレンタルスペース等にして暫定利用で収入を得ましたが長くは続きませんでした。

〇ポイント＝一物件一経営主義

私の会社では築古物件を整理していく上で、「一物件一経営主義」を採用しました。簡単にいえば、「一つの不動産ごとに赤字か黒字かを考えていくこと」です。そして３つの判断基準を設けました。
１つ目は、「現在の収益がプラスかどうか」です。例えば家賃売上は年間５００万円入るが管理費用は８００万円出ていくのであれば、「赤字」ですので整理の対象となります。
２つ目は、「収益が今後も見込める土地かどうか」です。例えば現在は建物が建っているが、市街化調整区域となってしまった不動産であれば、今後の建替えが見込めないので整理の対象となります。
３つ目は、「思い入れがあるかどうか」です。例えば創業の地や生家でさえ収入がないから整理すべきだと言えば、そうではありません。最後まで残しておきたい資産は何かを考えます。
そこで私がとった行動は「新規購入」です。逆境においては、「攻めるなら今だ」と新築や築浅の物件を購入する戦略を実行しました。つまり築古物件ばかり所有してはリスクが高いので、リスクの低い築浅を取得することにより、経営の財務バランスを整えるという手法です。リーマンショック後の２０１０年頃に購入した不動産は、今では我が社の稼ぎ頭となっています。

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