民泊経営を徹底解説！民泊投資はやめておけって本当！？ | 不動産経営・不動産投資の
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ここでは

・民泊って実際には儲かるの？

・空室を民泊として運用するのはありなの？

とお考えの方に、私の経験と実例を基にして民泊で失敗しないための注意点をまとめて解説していきます。

 

不動産オーナー経営学院で講師を務めております源です。

私は2012年よりAirbnbを使った「民泊事業を展開」し、民泊事業者の建物管理や建築に関わり、現在は一般社団法人民泊適正推進機構の常務理事も勤めています。

 

シェアハウス運営の記事も書いております。

シェアハウス運営を徹底解説｜シェアハウス投資はやめとけ！？不動産投資失敗に学ぶ運営10のポイント

 

1. 民泊（みんぱく）について

民泊（みんぱく）とは、住宅や、マンションの1室などに旅行者や出張者などを宿泊させるサービスのことです。

以下のような定義付けがされています。

引用：全国民泊同業組合連合会（Jasmin、政府公認業界団体）

 

1-1. 民泊サービスとは　

民泊サービスとは、民泊事業者が「宿泊料を受け取って人を宿泊させる営業サービス」のことです。

 

旅行者にとって、

・旅行者や出張者には安く泊まれる

・ホテルとは違う現地の生活を体験できる

などのメリットがあります。

 

運営者（ホスト）にとって、

・空室活用になる、

・海外旅行者と交流できる

などのメリットがあります。

 

1-2. 民泊事業とは？

民泊事業にはルールを定めた法律や制度があります。

まず、民泊を行うためには行政への手続きが必要です。

平成30年（2018年）6月15日より民泊新法が施行され、住宅などを宿泊施設として貸す場合には「民泊事業の届け出」をする必要があります。

詳しくは国土交通省および観光庁のホームページをご覧ください。

https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html

 

1-3. 民泊事業が広がった経緯とは？

元々、「宿泊料を受け取って人を宿泊させる営業」は、旅館業法によって営業許可を得なければなりませんでした。

そこで、2000年頃に海外で流行っていたアパートホテル（部屋の一室を貸す）や、B＆B（住宅の一室を貸す）が日本にも到来し、住宅やマンションの一室を貸す事業者が現れるようになりました。

※当不動産スクールの代表、横山学長も2005年頃にニューヨークで旅行者向けのアパートホテルを経営していたそうです。

 

そして、2010年頃より旅行者がExpediaなどの旅行サイトを通じて宿泊予約を取ったり、

Airbnbの台頭によって世界各国の宿泊施設を検索できるようになり、2015年頃から日本でもブームになりました。

 

しかし、日本では悪質な民泊や横行し、衛生管理や消防設備などに不十分なケースもあったため、2018年に民泊新法ができました。

 

2. 民泊事業のビジネスモデル

ここでは私が民泊事業を通して得た知識や経験から、以下を分かりやすく解説します。

• 民泊の種類とタイプ
• 民泊のビジネスモデルについて
• 民泊投資のリスクについて

2-1. 民泊の種類とタイプ

民泊にはさまざまな種類とタイプがあります。たとえば、以下があります。

• 都市部のマンションや住宅タイプ
• 別荘地のバケーションレンタルタイプ
• 農業体験等ができる体験型施設タイプ
• 現地の風土や文化を感じられる古民家タイプ

 

タイプごとに宿泊ターゲットが変わりますが、主なターゲットは日本人（旅行者や出張者）と訪日外国人（インバウンド）です。

訪日外国人の中でも、全体的にアジア圏の方が多いというデータがあります。

 

2-2. 民泊のビジネスモデル

民泊のビジネスモデルは、宿泊者より宿泊料を受け取り、家主に水道光熱費や家賃を支払います。

初期投資は100万円くらいからできます。

• 投資　　民泊開業に関わる投資一式
• 売上　　宿泊料
• 費用　　運営費、水道光熱費、家賃
• 利益　　税金

 

たとえば、ホテルや旅館との差別化として、キッチンや洗濯機など中長期滞在者向けの設備がある点です。

 

またホテルに比べて広くて割安なのも魅力です。

長期滞在、大勢での宿泊、また様々なサービスやプランがあります。

ほとんどの民泊施設は１０室以下の小規模施設のため無人運営が基本です。

そのため、朝食や夕食などの食事のサービスはありません。

 

2-3. 民泊投資のリスク

民泊投資は、不動産投資のなかでは「ハイリスク」「ハイリターン」です。

1. 　立地が重要
2. 　初期投資（設備投資）が必要
3. 　届出などの準備に時間と手間がかかる
4. 　宿泊予約サイトへの登録が必要
5. 　稼働率が低いと運営経費が割高になる
6. 　近隣住民とのトラブルリスク
7. 　宿泊者とのトラブルリスク

 

このようなリスクがあるため、専門家の力を借りることも一つです。

宿泊売上が安定すると利益率が高いのが特徴です。

 

4. 投資決定！民泊事業のはじめかた

民泊事業をはじめるにあたり、これまでに数百件の民泊施設を管理運営してきた経験を解説します。

• 事業主体（オーナー／サブリース）
• 初期投資としてどれぐらい必要か
• 民泊事業の収支内訳の考え方

 

4-1. 事業主体には2つのパターンがある

民泊事業では、事業主体として大きく２つに分かれます。

①オーナー型

自らが所有者（事業主）となり、宿泊施設として貸す。

 

②サブリースオーナー型

自らは所有せず、オーナーより借上（マスターリース）をして、民泊施設として運用する。

 

日本で民泊が広がった経緯は、民泊運営会社がオーナー（所有者／事業主）の投資を募る②タイプが多かったからだと言われています。

その結果、①②ともに、所有者（事業主）が民泊運営することはあまりなく、民泊運営会社に依頼する方がほとんどです。

 

4-2. 民泊の初期投資

1. 民泊施設の取得

物件を買うか、物件を借りる必要があります。

 

たとえば、

物件を買う場合には、固定資産税、修繕費用などがかかります。

物件を借りる場合には、賃貸料、敷金・礼金などがかかります。

 

2. 民泊の届出

民泊の届出費用は数千円程度。

行政に届出を行う必要があります。

 

3. リネンや清掃備品

シーツ、布団カバー、タオルなど1室あたり3万円程度です。

必要な掃除機やほうき、バスタブの清掃用など2万円程度です。

 

4. 民泊用の家具家電

たとえばベッドや机、洗濯機や冷蔵庫などです。

一式の購入代金として10万円程度です。

 

5. 民泊用の消防設備

一般的な消防設備設置の初期費用は非常灯や火災報知器など20万円程度です。

 

4-3. 民泊事業の収支内訳

1. 売上

主な売上は宿泊売上と清掃売上になります。

 

なお、清掃売上とはチェックアウト後の清掃代として宿泊者から受け取ります。

その他、出張マッサージ、荷物預かり、送迎などの付随サービスも売上となります。

 

2. 費用

主な費用は水道光熱費、清掃代、決済手数料です。

 

・水道、電気、ガス代

１LDKの場合は水道3,000円、ガス4,000円、電気13,000円(電気ガスセットで加入して割引してもらうとよいでしょう)程度です。

 

・インターネット

費用は4,000-6,000円程度です。

 

・消耗品

ティッシュペーパー、トイレットペーパー、ゴミ袋、など1,000円程度です。

 

・広告掲載費(OTA)、募集サイトの広告費。

Booking.comやAirbnbなどの手数料です。

予約が成立した場合、宿泊売上の12～15％程度です。

 

・清掃費

民泊清掃会社に依頼すると１LDKで１回6,000円程度です。

 

・交通費

管理する人の交通費です。

 

・家具家電積立金

家具家電は消耗品のように壊れます。

毎月3000円程度を積み立てておくと良い。

 

・決済手数料

クレジットカードによる決済手数料です。

決済金額の３％程度を見込んでおきましょう。

 

・管理会社に運営委託する場合

管理会社への支払額は、売上に対して15～20%程度が一般的です。

 

・火災保険

2年に1回20,000円程度です。

 

・施設賠償責任保険（民泊向けの商品等）

2年に1回5,000円程度です。

毎月200円ほど積み立てておきましょう

 

5.  物件維持費用はどのくらい？

①オーナーの場合

・固定資産税

・町内会費

・建物メンテナンス費用、エレベーター点検費用、貯水槽点検費用、消防点検費用

・建物の修繕積立金

200円/㎡程度は毎月積み立てておくことをおすすめします。

 

②サブリースオーナーの場合

・家賃

・2年に一度の更新料等

・毎年保証会社の更新料

 

6. 参考プラン（1LDKの1室）初期投資

実際の物件で見てみましょう。

【１LDK＠浅草】

2名ほどの利用者がメインターゲットで、３～４名の利用者が3割ほどです。

売上は月に24～30万円／月、費用は7.2万円〜8.5万円、管理手数料3～4万円、清掃代5万円です。利益は月に7～12万円ほどです。

	項目	内容
売上	宿泊単価	1.2～1.5万円／泊
	稼働率	70%程度　24～30万円／月
費用	広告費	3～4万円／月
	水光熱費	2万円／月
	消耗品	1,000円／月
	交通費	3,000円／月
	家具家電積立	3,000円／月
	通信費	5,000円／月
	火災保険 施設賠償責任保険	1,000円／月
	決済手数料	6,000～9,000円／月
委託費	管理会社委託	15～20%の管理費用
	清掃代	48,000円／清掃件数8件

事業主が①の場合、さらにここから固定資産税などの費用がかかります。

事業主が②の場合、さらにここから家賃、更新料、保証会社への費用などがかかります。

 

7. まとめ

私はこれまでに民泊事業に関わり、数百件の民泊管理に関わってきた経験からいいますと、

• 利回りで判断しない→実質利回り重視
• 稼働率95%はうそ→70%で考えるべき
• 観光業の影響
• 管理会社の問題

などをしっかりと整えていくべきです。

 

また私が2017年より勤めている不動産オーナー経営学院では、民泊も不動産投資の１つとして考えて、初期投資の効率的な方法や、成功・失敗事例を学ぶことができますのでお勧めしています。