不動産投資失敗例？民泊経営を徹底解説！民泊投資はやめておけって本当！？ | 不動産経営・不動産投資の
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不動産オーナー経営学院の投資オンライン学科で講師を務めております源です。 実は、私は2012年よりAirbnbを使った「民泊事業を展開」しており、民泊事業者の物件管理や建築にも関わっています。 また一般社団法人民泊適正推進機構常務理事も勤めております。   ここでは民泊って実際には儲かっているの？と疑問に思う方や、空室なのであれば民泊として運用するのはありなのかな？と思う方に、私の経験と実例を基にして失敗しないための注意点をまとめて解説していきます。 シェアハウス運営についてはこちらの記事をお読みください。

シェアハウス運営を徹底解説｜シェアハウス投資はやめとけ！？不動産投資失敗に学ぶ運営10のポイント

   

投資対象としての民泊（みんぱく）について

民泊（みんぱく）とは、住宅や、マンションの1室などに旅行者や出張者などを宿泊させるサービスのことを指します。 民泊は、以下のような定義付けがされています。

引用：全国民泊同業組合連合会（Jasmin、政府公認業界団体）

About

１．民泊サービスとは　

民泊サービスとは、民泊事業者が「宿泊料を受け取って人を宿泊させる営業サービス」のことです。 民泊では、旅行者や出張者には「安く泊まれる」や、「ホテルとは違う現地の生活を体験できる」などのメリットがあり、運営者（ホスト）には「空室活用」や、「海外旅行者と交流できる」などのメリットがあります。  

２. 民泊事業とは？

民泊事業にはルールを定めた法律や制度があり、民泊を行うためには行政への手続きが必要です。 平成30年（2018年）6月15日より民泊新法ができ、住宅などを宿泊施設として貸す場合には、民泊事業の届け出を行う必要があります。 詳しくは国土交通省および観光庁のホームページをご覧ください https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html  

3. 民泊事業が広がった経緯とは？

元々、「宿泊料を受け取って人を宿泊させる営業」は、旅館業法によって営業許可を得なければなりませんでした。しかし、海外で流行っていたアパートホテル（部屋の一室を貸す）や、B＆B（住宅の一室を貸す）などが日本にも到来し、住宅やマンションの一室を貸す事業者が現れるようになりました。 ※当スクールの代表、横山学長も2005年頃にニューヨークで旅行者向けのアパートホテルを経営していました。

REIBS（リーブス）の生い立ち。不動産オーナースクールはなぜ生まれたのか？

  旅行者や出張者がインターネット上で宿泊予約を取ったり、Airbnbの台頭によって気軽に世界各国の宿泊施設を検索できるようになり、日本にも2015年頃からブームになりました。 しかし、違法な民泊では、宿泊施設の衛生管理や消防設備などが不十分なケースがあり、2018年に民泊新法ができました。  

投資前に知るべき民泊事業のビジネスモデル

ここでは私の民泊事業を通して得た知識や経験から

• 民泊の種類とタイプ
• 民泊のビジネスモデルについて
• 民泊投資のリスクについて

などを分かりやすく解説していきます。 また不動産に関することを知りたい方や、不動産経営に興味ある方は、日本最大級のオーナー学校の『不動産オーナー経営学院』で詳しく解説しています。

1 民泊の種類とタイプ

民泊にはさまざまな種類とタイプがあります。たとえば、

• 都市部のマンションや住宅タイプ
• 別荘地のバケーションレンタルタイプ
• 農業体験等ができる体験型施設タイプ
• 現地の風土や文化を感じられる古民家タイプ

など、民泊事業部の中にもさまざまタイプがあります。   タイプごとに宿泊ターゲットが変わりますが、主なターゲットは日本人（旅行者や出張者）と訪日外国人（インバウンド）となります。訪日外国人の中でも全体的にアジア圏の方が多いというデータがあります。 まずはみなさんが考えるタイプがどんな民泊であるかを選んでみてください。  

2 民泊のビジネスモデル

  民泊のビジネスモデルは、宿泊者より宿泊料を受け取る中から運営費や家賃を支払います。また初期投資は100万円くらいからできます。  

• 初期投資　民泊開業に関わる投資一式
• 売上　　　宿泊料
• 費用　　　運営費、家賃
• 利益　　　税金

  たとえば、ホテルや旅館との差別化としては、生活する上でキッチンや洗濯機など必要な機能が備わっている点があります。 またホテルに比べて広くて割安というのも魅力です。長期滞在、大勢での宿泊など、様々なサービスやプランがあるため、ホテルよりも快適に過ごしやすいというのが強みです。   ほとんどの民泊施設は１０室以下の小規模施設のため、無人運営が基本です。そのため、朝食や夕食などの食事のサービスはありません。  

3 民泊投資のリスク

  民泊投資は、不動産投資のなかでは「ハイリスク」「ハイリターン」です。  

1. 　立地が重要
2. 　初期投資（設備投資）が必要
3. 　届出などの準備に時間と手間がかかる
4. 　宿泊予約サイトへの登録が必要
5. 　稼働率が低いと運営経費が割高になる
6. 　近隣住民とのトラブルリスク
7. 　宿泊者とのトラブルリスク

  このようなリスクがあるため、まずは専門家の力を借りるなどがよいでしょう。   宿泊売上が安定すると利益率が高いのが特徴です。  

投資決定！民泊事業のはじめかたとは？

  民泊事業をはじめるにあたり、これまでに数百件の民泊施設を管理運営してきた経験をお伝えします。  

• 事業主体（オーナー／サブリース）
• 初期投資としてどれぐらい必要か
• 民泊事業の収支内訳の考え方

について詳しく解説します。  

1 事業主体には2つのパターンがある

民泊事業では、事業主体として大きく２つに分かれます。   ①オーナー型 自らが所有者（事業主）となり、物件を賃貸ではなく、宿泊施設として貸す。   ②サブリースオーナー型 自らは所有せず、オーナーより借上（マスターリース）をして、民泊施設として運用する。   日本で民泊が広がった経緯として、民泊運営会社がオーナー（所有者／事業主）の投資を募って民泊運営する②のタイプが多かったからだと言われています。   つまり、①②ともに、所有者（事業主）が民泊運営することはあまりなく、民泊運営会社に依頼する方がほとんどと言われています。  

2. 民泊の初期投資について

1　民泊施設の取得

物件を買うか、借りる必要があります。   物件を買う場合には、固定資産税、修繕費用などがかかります。 物件を借りる場合には、賃貸料、敷金・礼金などがかかります。  

2　民泊の届出

民泊の届出費用は数千円程度で、行政に届出を行う必要があります。  

3 　リネンや清掃備品

シーツ、布団カバー、タオルなど1室あたり3万円程度です。 必要な掃除機やほうき、バスタブの清掃用など2万円程度です。  

4 　民泊用の家具家電

たとえばベッドや机、洗濯機や冷蔵庫などです。  

5　 民泊用の消防設備

一般的な消防設備設置の初期費用は非常灯や火災報知器など20万円程度です。    

民泊事業の収支内訳｜不動産投資の利益計算

1 売上

主な売上は宿泊売上と清掃売上になります。   なお、清掃売上とはチェックアウト後の清掃代として宿泊者から受け取ります。 その他、出張マッサージ、荷物預かり、送迎などの付随サービスを提供すれば売上となります。  

2　費用

主な費用は水道光熱費、清掃代、決済手数料です。 ・水道、電気、ガス代 １LDKの場合は水道3,000円、ガス4,000円、電気13,000円(電気ガスセットで加入して割引してもらうとよいでしょう)程度です。   ・インターネット 費用は4,000-6,000円程度です。   ・消耗品 ティッシュペーパー、トイレットペーパー、ゴミ袋、など1,000円程度です。   ・広告掲載費(OTA費用)、募集サイトの広告費。 Booking.comやAirbnbなどの手数料です。予約が成立した場合、宿泊売上の１２−１５％程度です。   ・清掃費 民泊清掃会社に依頼すると１LDKで１回6,000円前後です。   ・交通費 管理する人の交通費です。   ・家具家電積立金 家具家電は消耗品のように壊れます。毎月3000円ほど積み立てておくと良いでしょう。   ・決済手数料 クレジットカードによる決済手数料です。決済金額の３％ほどを見込んでおきましょう。   ・管理会社に依頼す場合 管理会社への支払額は売上に対して15～20%が一般的です。   ・火災保険 2年に1回20,000円ほど。   ・施設賠償責任保険（民泊向けの商品等） 2年に1回5,000円ほど。毎月200円ほど積み立てておきましょう  

3　物件維持費用

  ①オーナーの場合 ・固定資産税 ・町内会費 ・建物メンテナンス費用、エレベーター点検費用、貯水槽点検費用、消防点検費用 ・建物の修繕積立金 200円/㎡程度は毎月積み立てておくことをおすすめします。   ②サブリースオーナーの場合 ・家賃 ・2年に一度の更新料等 ・毎年保証会社の更新料  

4 参考プラン（1LDKの1室）初期投資について

実際の物件で見てみましょう   【１LDK＠浅草】 2名ほどの利用者がメインターゲットで、３～４名の利用者が3割ほどです。 売上は月に24～30万円／月、費用は7.2万円〜8.5万円、管理手数料3～4万円、清掃代5万円です。利益は月に7～12万円ほどです。  

	項目	内容
売上	宿泊単価	1.2～1.5万円／泊
	稼働率	70%程度　24～30万円／月
費用	広告費	3～4万円／月
	水光熱費	2万円／月
	消耗品	1,000円／月
	交通費	3,000円／月
	家具家電積立	3,000円／月
	通信費	5,000円／月
	火災保険 施設賠償責任保険	1,000円／月
	決済手数料	6,000～9,000円／月
委託費	管理会社委託	15～20%の管理費用
	清掃代	48,000円／清掃件数8件

  事業主が①の場合、さらにここから固定資産税などの費用がかかります。 事業主が②の場合、さらにここから家賃、更新料、保証会社への費用などがかかります。  

まとめ

  私はこれまでに民泊事業に関わり、数百件の民泊管理に関わってきた経験からいいますと、  

• ・利回りで判断しない→実質利回りを考える
• ・稼働率95%はうそ→70%で考えるべき
• ・観光業の影響
• ・管理会社の問題

  などをしっかりと整えていくべきであるといえます。   また私が2017年より勤めている不動産オーナー経営学院では、民泊も不動産投資の１つとして考えて、初期投資の効率的な方法や、成功・失敗事例を学ぶことができますのでお勧めしています。   ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 不動産投資は空室を埋める方法など 「経営」を知っている人が勝ちます。 勝ち続けると資産形成のサイクルを簡単に作れます。 現在、不動産投資の入門者向けの講座の60分無料オンライン体験を実施しています。 不動産投資で資産を作りたい方におすすめ！こちら   ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 不動産による資産運用に役立つ情報をLINE友達限定で配信しています。