第三回　不動産を売らずに“敢えて”増やせ！ | 不動産経営・不動産投資の
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＜準備フェーズ　必要経費は現在の年間賃料収入の６カ月～１年分＞ １．建物調査 現況の建物状況調査（ER）、耐震調査、土壌調査、将来の修繕費調査、権利関係の調査と整理（所有者が複数いる場合や隣地との関係など） ２．建物管理 テナント契約確認、定期借家契約への切替え、管理費削減（設備投資、修繕費、水光熱費など）、管理体制の見直し（雇用整理、外部委託） ③．経営管理 現在の貯金把握、建替の目安づくり、金融機関折衝、財務状況把握と債務整理、経営体制の見直し（プロの採用など）、賃貸経営から不動産経営へ

2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、数年で借金完済予定。全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。この3年間で新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの実績を積み上げ、徹底的に不動産オーナーの経営力強化に努める。 ○私の経営体験談 建替えは最大の「節税対策」。現在、多くの建替え企画に私が関わらせて頂く中で、不動産の中長期計画を立てれば必ず将来利益が数倍となります。これまでは開発利益を開発会社が独占してきましたが、開発規模を追い求めた開発至上主義に走り過ぎれば、建替え後の運用計画もままならず、１０年で空室が生まれる時代がやってきます。私の会社では開発に１５億円かかると言われたのに対して、貯金が１０００万円しかありませんでした。「資産はあれど資金がない。」その状況を脱するために現金の流れを変えたのが、新規不動産の購入計画です。そして建替え準備期間の５年間は、これまで多額の黒字に対して税金を支払ってきた体制から、税金支払いを一時保留する体制へと変えていくため、「利益を繰り延べる節税対策」を実行しました。つまり５年間はほとんど法人税を払っておりません。その税金を保留したお金で新規不動産を購入し、諸経費などを支払った上で、将来の利益を積み上げていく財務改革を行いました。 　〇不動産以外のものを売りまくる 無駄をなくす。まずは建替えの目安をつくると同時に、不動産事業の売上と費用を見直すことが大切です。例えば、隠れた欠損を多く抱えた有価証券、ゴルフ会員権、リゾート会員権など、購入した当時より大幅に時価が値下がりしたものを売却します。さらに毎月のクレジットカード費用の見直しや旧態依然とした管理体制を見直して社内整理を行います。そして資産が膨れ上がった脂肪体質から、お金が多く残る筋肉質な体質へと体質改革を行った後に、新規不動産の購入を行います。決して脂肪が多く残った状態で新たな資産購入をしないでください。無理に相続税対策などを行ってしまうと、現金をさらに失っていく赤字体質へと転落する可能性もあり、出血が止まらねば不動産売却へと繋がる恐れがあるからです。まずは何でもいい不動産を買おうと思うのではなく、自分の財務上、効果の高い不動産の立地や築年数を購入して純資産比率を高めていく戦略を考えていきましょう。 不動産オーナー経営学院REIBS（リーブス）概要

建替え経営学フェーズ別計画資料まとめ

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