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立退き料推移SAMPLE(有料会員のみ閲覧可)

 2018/04/16 建替え
この記事は約 3 分で読めます。 1,171 Views

名古屋駅前ビル立退き料推移

2009年当時の立退料想定は15億円であった。8年後の建替えを見据えて入居者に対して定期借家契約への切り替えを進めた結果、2012年11月の立退き実行計画では定期借家契約率60%、立退料想定7.5億円にまで費用圧縮に成功。2013年4月の立退き実行から立退き完了である2015年6月まで2年間であった。立退実行の結果、立退料総額は3.8億円であった。

※守秘義務が高いため、立退き計画の立案から実行に関する詳細の数字は会員のみの限定公開とさせて頂きます。

2009年 立退き計画の立案

立退き料概算15億円/定期借家契約率0%
建築会社A社の見積より賃料収入6億円のビルに対して立退料は15億円程度を概算。
(店舗は3年分、事務所は賃料の2年分、住居は1年分程度)
※即時に立退き実行した場合

2010年 立退き計画実行

立退き料概算12億円/定期借家契約率20%
1階と2階店舗400坪の普通借家入居者が退去。賃料収入1.5億円減(坪3万円)。
立退き料としては3億円~5億円程度の効果あり。

2012年1月 賃料収入↑

定期借家契約で契約。賃料は5千万円程度(坪1万円)。
居抜きによりオーナー側からの原状回復負担なし。

2012年1月 第一回シミュレーション

立退き料概算10億円/定期借家契約率50%
既存入居者の増床移転、賃料減額交渉に応じる際に定期借家契約への切替えを進める。
〇店舗:331.65坪
普通借家304.48坪/定期借家27.17坪/空室0坪
賃料総計5,434,192円(入居率100%、定借率8%)
〇事務所:2578.06坪
普通借家1226.18坪/定期借家1089.48坪/空室262.40坪
賃料総計9,386,542円(入居率89.42%、定借率52%)

2012年11月 第二回シミュレーション

立退き料概算7.5億円/定期借家契約率60%
階層別効用積数比採用後の借家権価格(※普通借家権を買い取る) ※普通借家分のみ
土地建物借家権総額9億円
〇店舗  221.41坪(定借率34%)
建物借家10,590,900円、土地借家28,195,331
合計38,786,231  積算比採用後82,161,822
〇事務所 838.66坪(定借率70%)
建物借家40,121,645円、土地借家106,812,740
合計146,934,385  積算比採用後213,924,406

以上より、
店舗は賃料の3年分   1.06億円×3年分=3.18億円
事務所は賃料の2年分  2.14億円×2年分=4.28億円

2013年4月 再開発組合設立。立退き開始。

立退き料概算7.5億円/定期借家契約率60%
銀行による借入実行を3段階に分ける。
1. 早期合意  2014年4月で退去。立退料想定2億円。
2. 立退料次第 2015年6月で退去。立退料想定2億円。
3. 裁判対象  2013年裁判開始~2015年6月立退完了。立退料想定3.5億円。

2015年6月 結果

立退き料3.8億円

https://reibs.jp/mba/wp-content/uploads/2018/05/古い家_1526958053.jpg

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ライター紹介 ライター一覧

横山 篤司

横山 篤司

名古屋生まれ。ニックネームは「ANDY」、フォーダム大学大学院国際ビジネス学科卒(NY)
一般社団法人不動産オーナー経営学院 代表理事
https://note.com/andyyokoyama/n/n1921a78b99cd
プロフィールはこちらのサイトをご覧ください。不動産のことを分かりやすく伝えていくのが仕事です。2014年に日本の不動産オーナーのための学校を設立し、これまでに全国の地主と10,000人以上会う。日本で唯一にしてNo.1の不動産ビジネススクール「REIBS」では、成果実例やノウハウを限定公開しています。いろいろとチェックしてみてくださいね!

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