賃貸経営（不動産経営）に欠かせない管理と経費を下げる７つの対策 | 不動産経営・不動産投資の
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管理会社の見積もりが高い、特に不動産投資を始めたばかりの方には管理費や修繕費といった金額が不透明で納得できないと思う方もいるでしょう。賃貸経営（不動産経営）では、不動産投資をしたら終わりではなく、入居者の手続き、建物の管理などの賃貸業を行わなければなりません。

結論から言えば、業者に相見積をするだけで金額は下がりません。

なぜならば、管理（清掃や修繕）の頻度や、設備によって管理の方法が異なり、管理費用に相場がないからです。

また管理会社によっては、入念に管理を行ったり、しっかりとしたリフォームの提案をしますが、コストを掛けすぎても賃貸業は儲かるわけではないのです。

そこで、シリーズ「賃貸経営（不動産経営）」では、不動産事業で成功しているオーナーへヒアリングをし、深堀した情報やノウハウを中心に解説していきます。

 

建物の管理とは？

 

 

建物の自主管理と委託管理の違いとは？

管理方法には自分で管理を行う自主管理と、管理会社に業務を任せる委託管理という2つの方法が主にあります。

一般的な建物管理では新築の頃は管理の手間が少なく、修繕も発生しないので管理コストはほとんどかかりませんが、古くなると手間暇や管理コストが上がります。長期的に見れば、業者に一括で管理を任せると管理費を必要以上に払ってしまうことになります。

経費を下げていきたいならば自主管理か、委託管理（全部委託→一部委託）へと検討すべきです。

 

管理箇所を減らす

 

 

項目	利用目的
光熱費 水道代・ガス代	ゴミ置き場、マンション内の廊下の電気など
保険料	火災保険、損害保険、賠償責任保険、昇降機用保険
管理委託費	業者に管理を委託した場合の委託費
備品	電球など消耗品
その他	マンション内の修繕費など

 

賃貸経営（不動産経営）に欠かせない７つの費用削減対策

ここでは不動産の管理実務を行うプロ（ＢＭ＝ビルマネジメント）の考え方を基にして、不動産オーナーの費用を減らす明確な指標とノウハウを紹介します。

 

 

結論から言いますと、空室募集の前に戦略を練っておくことが売上アップ対策には有効です。当たり前に思えるかも知れませんが、ついつい業者に言われて賃料を安くして募集してしまう（募集賃料を下げてしまう）ことが多いのではないでしょうか。

この原因の１つとして、「入居者が決まらないならば家賃を下げればよい」という業者さんの考え方があるからです。

そこで「家賃の値引き」や「リフォーム」をするのではなく、一度、戦略を練ることを

募集賃料（ぼしゅうちんりょう）とは、入居者を募集するときの家賃（賃料）のことです。

成約賃料（せいやくちんりょう）とは、入居者と契約をするときの家賃（賃料）のことです。

この募集賃料と比べて、成約賃料は一般的に安くなります。ですので、募集賃料をなるべく高く目標設定しておくことで、値引きや条件交渉が入ったときの対応もできます。ですから、基本的に不動産業界は交渉が入るものと考え、募集賃料を高く設定しておくことをお勧めします。

そこで、賃貸経営（不動産経営）で募集賃料を上げるうえで６つの売上アップ対策を紹介します。

 

 

 

①「予防的なメンテナンス」を早めに実施する

たとえば、空調機の効きが悪いなぁと思っても、いつ壊れるのか分かりませんよね。

しかしすぐに空調機を取り替えるのはお金がもったいない。

その結果対策を怠ったらどうでしょうか。一番怖いのは、夏場の暑い時期に空調機が壊れ、緊急対応のために、通常の修理費の2倍のお金がかかってしまった。

これが「緊急リスク」として一番怖いことですので、予防的なメンテナンスを意識することが大切です。

②退室時の原状回復費用に対して賃貸借契約書を工夫し、借主負担を増やす

たとえば、入居者との契約や罰則規定は、問題が起こったときにしか読んでもらえないものです。

ですから、あらかじめ、トラブルとならないためにも、たばこを吸ったらこう、穴をあけたらこう、といった修繕負担の明確化が大切です。

③リフォーム時の施工単価を下げる

たとえば、施工単価は時期によって変動します。

壁紙の張替えやフローリングの工事など、全体的な施工単価の調整を毎回見積もりするのではなく、事前に状況を把握しましょう。

④共用部分の電気代を下げる

たとえば、水道、ガス、電気など、電力自由化に伴い契約次第で電気代が大きく下がります。

⑤日常清掃のコストを下げる

たとえば、清掃コストはそう簡単に下がりません。

しかし、発想を変えてみてください。

カーペットのように毎日のメンテナンスが必要なものもあれば、フローリングのような掃き掃除で済むものまで様々です。

そこで床をカーペットからフローリングへ取り換えてしまうことで、今後の清掃費負担が少なくなることもあります。取り除くことも発想の転換の１つです。

⑥設備の法定点検費用を下げる

たとえば、法定点検については繁忙時期を避けたり、業者との契約形態を変えることで安くなります。

管理会社に相談をしてみましょう。

⑦保険料や事務所経費や税金を下げる

たとえば、諸費用を見直すことで新たな発見があります。

保険は何でも安くなればいいというのではなく、どんな建物、どんなリスクがある、その仕様をしっかりと把握して保険の契約を見直しましょう。

税金面を考慮して経費の使い方を見直せば、現金の手残りも増えていきます。

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