【ビル】賃貸テナントビルの立ち退き料相場と明け渡しまでの流れについて | 不動産経営・不動産投資の
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築４５年の雑居ビルを建て替えるために、立ち退き交渉から明け渡しまでの実例を順を追って解説します。今回は３年間に渡る立ち退き計画について解説をします。

注目するべきポイントは、

・入居者との契約を見直して定期借家契約（立ち退き合意）を進めていく

・立ち退き期間を想定して立ち退き料の概算（借家権買取）を計算する

・誰が立ち退きの実行者であるかを決める

といったことが挙げられます。

立ち退き計画を前もってつくっておくことで、立ち退き料を当初の計画より１／３以下まで削減することができました。

その過程においては、専門家の知恵を借りたうえで立ち退き計画をつくり、入居者（当事者）以外の誰にも知られることないように極秘に立ち退きを進めていくことです。

できれば入居者と個別交渉できる良好な関係をつくり、事前に入居者とお話をして、入居者の生活や仕事の状況に合わせた条件を出すことでトラブルとなる可能性はぐっと減ります。

なお、弁護士を通じて入居者への告知するタイミングが早すぎると、入居者からの反発（居座り行為）や、団体交渉、相手方の弁護士を立てられてしまうこともあるので、弁護士から入居者への一斉告知はできれば控えましょう。

弁護士へ相談する際は、トラブルとなる入居者を想定しておくことです。オーナーに対して悪意や関係がよくない入居者であるほどトラブルとなる確率が高いのは言うまでもありません。

※このビルは２００９年より建替え計画を実行し、再開発で約８年間、うち２年間の解体～再建築を経て、２０１７年に建替えを終えました。

一般社団法人不動産オーナー経営学院REIBSでは、独自の調査をおこない、全国の立ち退き事例を収集しています。1000人以上の不動産オーナーがこれまで受講し、悩みを抱えるオーナーのために不動産経営に関わる専門情報を提供しています。

テナントビル立ち退き事例の現状と課題

対象事例について

＜建物概要＞２０１５年以前の建物外観。

敷地面積：約４８０坪（土地・建物共有　所有権比率は５０％超）

用途：事務所、銀行、店舗、クリニック、学校他

構造：鉄骨鉄筋コンクリート造／地上９階、地下３階（地下１階店舗）

設備：冷暖房完備、エレベーター３基、機械式駐車場

※このビルは２００９年より建替え計画を実行し、再開発で約８年間、うち２年間の解体～再建築を経て、２０１７年に建替えを終えました。

２００９年　立退き計画の立案

建替えにあたり、ここでは①計画着手から立ち退きまでの約６年間について詳しく紹介します。

（１）建替え準備フェーズ（１年）

（２）立退き計画フェーズ（３年）

（３）立退き実施フェーズ（２年）※一般的な「立ち退き」といわれる期間

（４）解体実施（１．５年）

（５）新築フェーズ（０．５年）

３年に及ぶテナントビル立ち退き計画フェーズ

立ち退き計画をつくるうえでのポイントについて詳しく説明します。

ポイント①入居者の情報収集

各入居者に対して以下の項目を参考にして事前に情報収集しておくとよいでしょう。

・事務所名（店名）〇〇サービス
・代表者氏名　〇〇〇〇氏（６３歳）
・業務内容　販売代理店事業
・入居年数　2年3カ月
・契約形態　R1.03.01契約（普通借家契約）
・経営状況　〇〇

各入居者の状況をヒアリングするうえで、事業はうまくいっているのか、事業の後継者がいるのか、多額のお金をかけて内装工事をしたのか？といった経営状況を調査していきましょう。

また過去に滞納があった、クレームがあった、近隣とトラブルになっていたという経営者の素行を調査しましょう。

また将来の移転を促ううえで、多額のお金をかけて内装工事をしている、お店やショップで人気があり移転の可能性が低い、といった移転の可能性を調査しましょう。

ポイント②建替えの理由を事前説明する

入居者に対してすぐに建替えを明言するよりも、将来的な建物の維持管理への課題が多いために、今後とも良好な関係を継続していくことを前提として、３年後を目安に建替えしたいとお伝えください。あくまで立ち退き交渉をするのではなく、建替えの時期の目安を伝えてあげることです。

１、ビルの維持管理が将来的に厳しいこと。雨漏り、設備修繕、設備更新が不能であること。
２、ビルの安全性に不安があり、現状では皆様の生命を守り切れない。
３、建替えによって経済的な収益が倍増するわけではないため、利益目的ではないこと。
４、ビルの収支として、今後も維持修繕がかかるが家賃は低い。お金もあまりないこと。
５、皆さんとは今後も良好な関係を継続していきたいこと。

上記５つの理由があることを、すべての入居者へ、同時期に伝えることが立ち退きの第一段階です。

とはいえ、明確な立ち退き・解体時期の明言を避けましょう。時期や条件を先に伝えてしまうことで、あとで言った、言わないといったトラブルとなってしまうことが多くなります。

ポイント③立ち退き料の想定

立ち退き料の算出方法については、以下の（１）～（５）の通り、立ち退き料を算出する５つの方法を参考にしましょう。

（１）普通借家権の価格（不動産鑑定士等が対応）
（２）移転費用（仲介会社等が対応）
（３）営業補償（設計士や仲介会社等が対応）
（４）造作買取（建築士等が対応）
（５）慰謝料（弁護士等が対応）

ただし、実用的な計算をするうえでは以下の７項目を参考にするとよいでしょう。

弁護士や開発会社などに立ち退き業務を依頼すると報酬が高額となってしまう可能性があるため、できれば入居者と示談（実費ベース）で進めましょう。

テナントビル立ち退き実行フェーズ（１年目）

ここからは立ち退き実行した結果をご紹介します。

①立ち退き計画の立案　第１回調査

２００９年　立退き料概算１５億円／定期借家契約率０％
建築会社A社の見積より賃料収入６億円のビルに対して立ち退き料は約１５億円程度と概算。
（店舗は３年分、事務所は賃料の２年分、住居は１年分程度を想定）
※ただし即時に立退き実行した場合とする。

②

立ち退き計画の実行　第２回調査

２０１０年　立退き料概算１２億円／定期借家契約率２０％
リーマンショックによる経済的な理由で１階と２階の事務所４００坪の入居者が退去。
年間の賃料収入が１．５億円減ったが、立ち退き料としては３億円程度下がった効果あり。

③定期借家契約での再契約

２０１１年１２月　１階と２階の店舗飲食店と２年間の定期借家契約で契約。賃料は５千万円程度。
原状回復義務の免除、居抜き契約のためオーナーの負担を軽減した。

まずはビルの空室部分を家賃を減額したうえで満室化することを目標とする。

④立ち退き計画の進捗　第３回調査

２０１２年２月　立退き料概算１０億円／定期借家契約率５０％
既存入居者の増床移転、賃料減額交渉に応じて定期借家契約への切替えを進める。
〇店舗：３３１．６５坪
普通借家３０４．４８坪／定期借家２７．１７坪／空室０坪
賃料総計5,434,192円（入居率１００％、定借率８％）
〇事務所：２５７８．０６坪
普通借家１２２６．１８坪／定期借家１０８９．４８坪／空室２６２．４０坪
賃料総計9,386,542円（入居率８９．４２％、定借率５２％）

⑤立ち退き計画の進捗　第４回調査

２０１２年１１月　立退き料概算７．５億円／定期借家契約率６０％
階層別効用積数比採用後の借家権価格（※普通借家権を買い取る）※普通借家分のみ
土地建物の借家権総額９億円
〇店舗　　２２１．４１坪（定借率３４％）
建物借家10,590,900円、土地借家28,195,331
合計38,786,231　　積算比採用後82,161,822
〇事務所　８３８．６６坪（定借率７０％）
建物借家40,121,645円、土地借家106,812,740
合計146,934,385　　積算比採用後213,924,406

以上より、
店舗は賃料の３年分　　　１．０６億円×３年分＝３．１８億円
事務所は賃料の２年分　　２．１４億円×２年分＝４．２８億円

併せて７．５億円程度が立ち退き料の最大値として想定。

⑥立ち退き実行　再開発組合の設立

２０１３年４月　入居者との交渉をすすめるなか、３つのケースシナリオに分けていった。
再開発組合を設立し、顧問弁護士と共に立ち退き実行にむけて準備会議を行う。
１． 早期合意の場合　　２０１４年４月で退去目標。立退料想定２億円。
２． 立ち退き料次第の場合　２０１５年６月で退去目標。立退料想定３億円。
３． 裁判の場合　　２０１３年より訴訟～２０１５年６月で退去目標。立退料想定４億円。

⑦訴訟　第５回調査

２０１４年６月　立退き料概算５億円／定期借家契約率９０％
入居者３件を除くすべての入居者の立ち退きが完了。
上記３件は２０１３年６月より訴訟を開始。

⑧明け渡し　第６回調査

２０１５年６月　立退き料実費３．８億円／立ち退き完了

テナントビル立ち退き まとめ

立ち退きの交渉から明け渡しまでの実例を紹介しました。

・入居者との契約を見直して定期借家契約（立ち退き合意）を進めていく

・立ち退き期間を想定して立ち退き料の概算（借家権買取）を計算する

・誰が立ち退きの実行者であるかを決める

といったことが挙げられます。

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