賃貸経営（不動産経営）で家賃値上げに成功する５つの法則まとめ | 不動産経営・不動産投資の
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賃貸経営（不動産経営）で家賃値上げに成功するには、まず、物件の競争力を高め、物件の広告数を増やしたり募集条件を見直していくことです。そして入居者がお部屋を内見した際にはきめ細やかな対応ができるように準備をし、入居者にお部屋を気に入って頂くことです。さらにお部屋のご案内をして下さった業者さんに対しても感謝の気持ちを忘れず、入居者が成約するまで丁寧に情報交換をすることです。

この入居成約までの流れは、私、筆者が、アパートやマンションの賃貸経営（不動産経営）をするうえで常に心掛けていることです。

結論から言いますと、このように「１歩、２歩先のアパート・マンション経営」を行っていくことが、賃貸経営（不動産経営）で成功するには不可欠な時代となりました。逆に、業者の言われるがままに管理を任せ、家賃の値下げをした結果、途中で経営が悪化してお金がなくなり、賃貸経営（不動産経営）で失敗するオーナーが増えているのが現実なのです。

そこで、不動産オーナー経営学院では、これまでにアパートやマンションの経営を長年行ってきたオーナーの意見やアイデアを基に、成功したノウハウをまとめて「100つのチェックリスト」にしました。この「賃料アップと入居率改善のための１００のチェックリスト」はとても見やすく、１つ１つチェックしながら、賃貸経営の問題点について考えていけるようになっています。

＜無料ダウンロード版＞

「賃料アップと入居率改善のための１００のチェックリスト」

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こちらからダウンロードすることができます。

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ここでは、チェックシートを活用して家賃を値上げするうえで、さいしょに抑えておくべき５つの法則について分かりやすく解説をしていきます。

賃貸経営（不動産経営）で家賃を値上げすることとは？

まず家賃を値上げするとは、言葉の通り、元々貸している家賃よりも値段を上げて募集をすることです。

たとえば、

・景気がよくなった

・エリアが人気になった

・投資環境がよくなった

となれば、不動産オーナーとしては「家賃を上げられる」と思うのではないでしょうか。私も数多くの物件を所有し、管理をしてきた不動産オーナーの１人として、まずさいしょに思ったことです。

しかし答えは間違っていました。

賃貸経営（不動産経営）では、家賃を値上げできる可能性があったとしても、そう易々と家賃を上げることができませんでした。なぜならば、その物件を管理する管理会社や、入居者を紹介する仲介会社などの業者さんが家賃の値上げを嫌がるからです。少なくとも、私たち不動産オーナーと業者さんの価値観を合わせていかなければ家賃の値上げをする準備が整わないといっても過言ではありません。

 

たとえば、家賃の値上げができない理由は様々ですが、一番の理由は、「家賃の値上げをすると入居者が見つかりにくくなる」からです。

さらに業者さんは家賃の値上げに反対をするだけでなく、家賃をさらに下げて、入居成約をしやすくし、入居者に長く居続けてもらうことで入居率を高めていきたいと思う本音があります。一方で不動産オーナー側は家賃を安くした結果、収入が減ってしまい、経営が悪化するという逆効果になってしまうのです。

これが不動産オーナーVS業者さんの対立構図です。

賃貸経営（不動産経営）で家賃を値上げする前にまずやること

そこで家賃の値上げをする前に、まずは以下の３つのポイントをしっかりと確認しましょう。

家賃値上げ前にお部屋のリフォームを工夫する

そもそも、アパートやマンションの経営において、一般的に、建物が古くなる（時間が経つ）につれて家賃は下がります。

そこで、考えなければならないことの１つが「リフォーム」です。

リフォームとは、長年住んで劣化したお部屋をきれいにする、復元するといった、主に「改修」を指します。

しかし、ただお部屋をきれいにするだけではいけません。

・人気の設備を導入する

・現代の生活スタイルに合わせた間取りに変える

・お部屋のデザインを変える

といったように、リフォームを工夫していく必要があります。そこでリフォーム会社から常に最新の人気設備や流行りのデザインなどを聞いておきましょう。

家賃値上げ前に建物をよい状態にキープしておく

建物を維持管理し、賃貸経営を続けていくうえで、建物の管理会社の協力が不可欠です。

たとえば、

・清掃

・警備

・設備管理

といった日々の建物管理をおこなう会社に対して定期的にチェックをしたり、設備のリニューアルをする必要があります。

たとえば、お部屋をきれいな状態に保っていたとしても、入り口にゴミが落ちていたり、駐輪場が荒れ放題であったとすると、この建物の管理はどうなっているのかと疑問に思う人もいるでしょう。

不動産オーナーの言い訳としては、建物を管理するにはお金がかかるからという理由で、設備が古いまま、植栽が荒れ放題だと物件の印象は当然、悪くなります。ですから建物管理会社と定期的に日々の管理の様子や入居者トラブルなどをしっかり聞いておきましょう。

家賃値上げ前に仲介会社に気に入ってもらう

より多くの入居者に内見してもらえるように、入居者を紹介してくれる仲介会社の協力が不可欠です。

たとえば、

・相場に適した家賃価格

・入居条件が柔軟（交渉しやすい）

・成約時にボーナスをくれる

といった不動産オーナーの経営観や入居条件が適していると仲介会社から気に入ってもらえます。

実は、業者さんの本音では建物の築年数、駅からの距離、周辺の家賃相場と比較して、大幅な家賃の値上げは難しいと表向きは言います。とはいえ、業者さんに気に入って頂ければ、似たような物件が多い中で、優先的に入居者を紹介してもらうことができます。

お部屋の写真を取り直したり、内覧会を実施してコミュニケーションを行うなど、仲介会社さんと常にコンタクトができるようにしておきましょう。

値上げした家賃でも成約のために把握しておく物件成約の方程式とは？

「賃料アップと入居率改善のための１００のチェックリスト」では、

物件成約＝

・ハード（建物）

・ソフト（募集条件）

・広告数（マーケティング）

・内見数（販売）

・経営力（オーナー力）

の５つの力を掛け合わせる方程式をご紹介します。

家賃の値上げをするうえでは、この掛け算の中で１つでも問題点があると失敗してしまうことが多くなります。まずはそれぞれの項目と見方について解説をします。

ハード（建物の魅力）

物件のハード面とは、物件の魅力の１つとして建物の状況がどうであるかという物理面の視点です。

・エントランス

・セキュリティ

・エレベーター

・駐車場、駐輪場、バイク置き場の有無

・そのほか共用部（ゴミ捨て場、植栽、ラウンジなど）

といったところをチェックしていきましょう。

ソフト（募集条件やイメージ）

物件のソフト面とは、どのような入居者に入ってほしいのかという条件の視点です。

・募集対象

・募集条件（敷金、礼金、保証金など）

・物件のネーミング

・ユニークポイント（キャンペーン、売り文句）

といったところをチェックしていきましょう。

広告数（マーケティング・調査・宣伝・サービス）

広告数とは、募集ターゲットに対してどれだけ宣伝ができているかという数と質の視点です。

・マイソク、情報誌

・周辺調査

・ウェブサイト戦略（情報発信しているか）

・業者訪問（各仲介店へ回っているか）

・自社集客

といったところをチェックしていきましょう。

内見数（販売力）

内見数とは、内覧したお客さんに対して販売ができているかという数と質の視点です。

・客付業者への対応

・FAX、メール、コール返信の速さ（レスポンス力）

・内見時の対応（現場力）

といったところをチェックしていきましょう。

経営力（オーナー力）

経営力とは、不動産オーナーがどれだけ物件の事を理解して戦略を持っているかという質の視点です。

・オーナーさんの資質

・オーナーさんの努力

といったところをチェックしていきましょう。

賃貸経営（不動産経営）で家賃値上げするために不可欠なこと

賃貸経営で家賃値上げするには、約100種の方法があります。まずは家賃を値上げするために何が必要なのか、そして何が現在不足しているのかを、ご自身で把握する必要があります。

その為の自己診断チェックシートを提供していますので、ダウンロードしていただき自己診断を進めてみてください。このチェックシートをやることで、「今すぐに何をやるべきなのか」を知ることができます。

ぜひ無料版チェックリストがダウンロードできますのでご活用ください。

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