プロ解説！シェアハウスの管理会社の選び方まとめ７選 | 不動産経営・不動産投資の
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不動産オーナー経営学院の投資オンライン学科で講師をしております源（みなもと）です。

 

これまで３００室以上のシェアハウスを管理してきた経験、また私自身もシェアハウスに住んできた現場経験を踏まえて、シェアハウスの管理会社の選び方をプロの目線から解説します。

ここでは、

・これからシェアハウスの管理会社を探す

・現在のシェアハウスの管理会社に不安がある

という方に、信頼できる管理会社のポイントについて紹介します。

 

 

ポイント①3つ以上のシェアハウス募集サイトに登録されているか？ 

シェアハウスの利用者は、シェアハウス掲載サイトから26.5%（4人に1人）が利用（国土交通省データより）しているとのデータがあります。

 

・東京シェアハウス　https://tokyosharehouse.com/jpn/

・シェアクリップ　https://share-clip.com/

・シェアパレード　https://sharepare.jp/

・シェアーズ　https://shares.house/

・ひつじ不動産　https://www.hituji.jp/

・SHAREHOUSE180　https://www.sharehouse180.net/

・シェアシェア　https://share-share.jp/

・ゲストハウスバンク　https://www.guesthousebank.com/

 

ここリストの中で最低３つは掲載されているかどうかを確認しましょう。

 

ポイント②入居者の平均入居率が50％以上あるか？

シェアハウスの平均入居率は、

・女性専用シェアハウスの場合は５０−６０％以上

・男女混合の場合は６０−７０％以上

このように一般の賃貸住居と比べると入居率は高くはありません。

 

入居率を８０％以上の勝ち組になるためには、

少なくともシェアハウス運営が自動で回る仕組みがなければ実現できません。

 

ポイント③管理費は総売上の15～20%の範囲内か？

シェアハウスは管理費を攻略することがすべてです。

管理費が総売上の１５～２０％以内であるかどうかを想定してみましょう。

 

①募集　ー　②入居　ー　③管理　＝　利益

 

つまり、この運営の収益の仕組みが適切であれば、

入居者に喜ばれる、かつ持続可能なシェアハウスになります。

 

この3つのポイントを抑えたうえで管理会社を選ぶうえで参考となる７つの視点について解説をします。

 

管理会社を選ぶうえでの７つの特徴

管理会社の担当者とお会いした際に、まずは７つの指標について聞き取り確認をするとよいでしょう。

 

管理戸数

シェアハウスの管理を主とする管理会社の場合、シェアハウス管理戸数が２００室以上あるかどうかを確認しましょう。

シェアハウスの管理戸数が２００室よりも少ない場合は、必ず管理経験を聞き取りしましょう。

 

また管理戸数が２００室を超える場合は「賃貸住宅管理業の登録」が必要となります。

※国土交通省のホームページより賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年6月15日より施行）をご確認ください。

 

稼働率

シェアハウス入居者の平均稼働率を聞きましょう。

女性専用シェアハウスの場合は５０−６０％以上
男女混合の場合は６０−７０％以上

上記の平均稼働率があれば合格ラインです。

 

しかしながら平均稼働率が９０％以上だと謡う管理会社には注意しましょう。

シェアハウスは一般の賃貸住宅と比べて平均稼働率は低くなりますので、高い入居率を謡う場合はその理由をしっかりと聞きましょう。

 

入居継続率

シェアハウス内が綺麗に清掃され、かつ整理されているかを確認しましょう。

清掃が行き届いていない場合は、主に２つのデータを見れば分かります。

・入居者の入居継続率

・シェアハウスの見学からの入居成約率

つまり清掃が行き届いていない場合は、入居成約率が下がり、かつ入居継続率が下がります。

もちろん完璧な清潔感が必要というわけではありません。

コンセプトや家賃によって割安感のあるシェアハウスにすることも有効な戦略の１つです。

しかし、必要最低限の清掃ができているかどうかは大切です。

 

募集サイト登録

シェアハウスの募集サイトに登録されているかを確認しましょう。

主に、集客チャネルの方法として代表的なものは2つです。

 

1つ目はシェアハウスの入居者募集サイト（ポータルサイト）への登録です。

たとえば、

・東京シェアハウス　https://tokyosharehouse.com/jpn/

・シェアクリップ　https://share-clip.com/

・シェアパレード　https://sharepare.jp/

・シェアーズ　https://shares.house/

・ひつじ不動産　https://www.hituji.jp/

・SHAREHOUSE180　https://www.sharehouse180.net/

・シェアシェア　https://share-share.jp/

・ゲストハウスバンク　https://www.guesthousebank.com/

などがあります。

 

基準としては最低３つ、できれば５つ以上の登録です。

入居者募集サイト（ポータルサイト）への登録メリットは、地域、テーマ、条件などに応じた検索で上位表示され、サイトに集客ノウハウを持っている点です。

国土交通省が調査したデータでは、シェアハウス募集サイトから成約した入居者は26.5%（4人に1人）とのことです。

つまりもし掲載サイトの使い方を知らない、ノウハウがない場合は25%以上のお客様獲得の機会損失を生じさせているのと同等です。

 

2つ目はSNSやオウンドメディアからの入居者募集です。

Youtube、Instagram、Twitter、あるいは自社のオウンドメディアから入居者募集をすることです。

 

 

たとえば管理会社の自社サイトや上記メディアより一定数以上のアクセスがある場合です。

確認方法としては検索エンジン（SEO）において上位に表示され、かつ一定数のアクセスが毎月あることを確認しましょう。

まとめると、基本的には募集サイト（ポータルサイト）に最低でも3つ以上は登録されている、持って1年以上は運営経験がある管理会社であることがポイントです。

 

スタッフの経験

管理会社のスタッフの経験について2つのポイントをご紹介します。

 

１つ目は、シェアハウスの管理スタッフの居住経験です。

シェアハウス事業者のほとんどの方が、シェアハウスに住んだ経験がありません。

一般的にシェアハウスに住んだことが無いシェアハウス管理会社は、ノウハウが非常に弱いと言えます。

その理由としてはこのように考えるからです。

 

・建物や部屋が綺麗であればよい
・賃料が安ければよい

 

私の経験上、このように説明する管理会社はノウハウが弱いといえます。

なぜならば、一般の賃貸住宅とは違い、入居者は「居心地」や「メリット」を重視しているからです。

もちろん、シェアハウスの利点として「安さ」や「便利さ」はあります。

ただし、それだけでは今の時代は入居を決めるポイントにはなりません。

シェアハウスの管理スタッフに「シェアハウスに住んだことがあるか」」、「なぜシェアハウス管理業務をやっているのか？」などを聞きましょう。

 

２つ目は、管理スタッフは英語が話せるかです。

今後は内需だけを募集ターゲットとしたシェアハウス事業は厳しいと言えます。

できれば海外の入居者も募集ターゲットにし、英語が話せるスタッフがいるとよいでしょう。

英語対応が出来るシェアハウスであるかどうかはポイントです。

 

資格の有無

シェアハウスの管理会社がどのような資格を持っているのかを確認しましょう。

まずは中小規模のシェアハウス管理会社であったとしても、

「宅地建物取引士の資格」があるかどうかをチェックしましょう。

 

実際には、宅建の免許登録をしていない管理会社がほとんどです。

そこで私の経験より、宅建免許に登録されていない管理会社に任せるとどんな問題があるかといいますと、入居者とトラブルになった際の法的な対応ができないという声をたくさん聞いてきました。

シェアハウスとはいえ、一般の不動産を取り扱うことができる専門家がいない場合は、貸主、借主ともに損をすることがあります。

次に、賃貸住宅管理業の登録です。

中小規模の管理会社であったとしても、賃貸住宅管理業に登録されているかをどうかをチェックしましょう。

そもそも、空室を不特定多数の第三者に募集するという営業活動をするので、これらの免許登録がされていることは必須といえます。

 

入居者目線

管理会社が入居者目線を持っているかどうかもポイントです。

シェアハウスの管理業務は契約書に基づいて、管理委託されたことだけやっていればよいというわけではありません。

どのような視点を持っているかが重要です。

 

まとめ

 

宅建免許や管理業務の資格がなくても、シェアハウスの管理会社は出来ます。

しかし、プロとしてシェアハウスの管理会社を持ち、また私自身もシェアハウスに住んだことがある経験からいえば、とても専門性が問われる仕事であるといえます。

ですから、法的な資格を持ち、その法律に順守することが大きなトラブルを防ぐうえでは大切だと考えています。

管理会社を選ぶうえでの７つの特徴を抑えたうえで管理会社を選んでみて下さい。

 

 

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