第十回　不動産の再開発法（さいかいはつほう）とは？ | 不動産経営・不動産投資の
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＜建替えフェーズ①　必要経費は年間賃料収入の１０年分＞ ①．入居者募集 不動産マーケティング（建物用途の選定、新規賃料相場）、建築計画比較（建築期間、予算、デザイン）、仲介戦略（プロ選定） ２．所有形態と契約条件 土地建物の所有形態（自社使用あるいは他社賃貸＝完全所有権、地上権、普通借地、定期借地、普通借家、定期借家）、契約年数 ３．経営管理 不動産の経営管理方法、承継者選定、ローン返済計画、収支シミュレーション、家族構成の確認と相続対策

２０１７年春に名古屋駅前で新ビル竣工。２０１５年６月に本社ビル解体着手するまでに５年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約８年の歳月をかけた上で再建し、父と共に「戦略的不動産経営５カ年計画」を実行した経験則をお伝えします。現在は全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの事例を積み上げる。 ○私の経営体験談 不動産投資銀行時代に学んだ考え方の一つが「再開発法」です。これは、建替えを行う際に、プロジェクトの事業規模や、建替えにかかる費用等を考えるのではなく、「将来の儲け」から逆算して考える事業計画方法です。 例えば建替えに1億円がかかるとします。毎年の賃料売上が、５００万円であれば利回りは５％、１０００万円であれば利回りは１０％です。その賃料を払うことのできる入居者を建替えの前に決めてしまうことで、将来支払うローン返済計画も確定します。つまり、入居者を事前契約で結んでしまうことで建替えリスクを少なくし、低い金利で銀行借入を行うことができるというテクニックです。 ○ポイント＝賃貸経営は未来の土地活用から考えること。 例えば、Aはビル・マンション型です。病院、ホテルなども入居者対象です。Bは商業一棟型です。物販店、娯楽施設、ブランド店などが入居者対象です。Cは飲食店、物販店、美容系などが入居者対象です。Dは物販店ほか、郊外のロードサイドにある平屋建ての飲食店や物販店、保育所、コンビニも入居者対象です。同じ土地の上に建つ建物ですが、建築期間、予算、デザインが異なります。まずは「入居者のマーケティングを行うこと」が土地活用の成功前提です。 不動産オーナー経営学院REIBS（リーブス）で学べる内容はこちら

建替え経営学フェーズ別計画資料まとめ

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