アパート・マンション経営の成功は10人に1人！賃貸オーナー６つの悩み | 不動産経営・不動産投資の
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アパート・マンション経営とは、賃貸物件を入居者さんに貸す・サービスを営む事業のことです。 このような経営を行う人は、一般的に不動産オーナーさん、あるいは賃貸オーナーさん、大家さん、地主さんと呼ばれています。 ここでは、はじめてアパートやマンションをやってみよう、建ててみようと思っている人に、わかりやすく賃貸経営のポイントをお伝えします。   はじめまして、私は不動産オーナー経営学院で事務局長を務めております、横山幸子と申します。 私はこれまで夫ともアパート・マンション経営に１０年間以上関わり、またイベントや交流会を通じて１万人以上の不動産オーナーさんとお話をさせて頂きました。 そこで、女性の視点だからこそ分かったことがあります。 たくさんの不動産オーナーさんがいらっしゃる中で、経営に自信があって積極的にお話をされる方と、不安を抱えてご自身の状況をお話したがらない方がいらっしゃることが分かりました。   まずは皆さんにお伝えしている、自信を持っていただきたいことがあります。 それはアパート・マンション経営に関わることは素晴らしいお仕事だということです。 ただし、お気持ちの面と、お金を管理する面の、両軸のバランスを取り続けるのが難しいと悩んでいらっしゃる方が多いのです。 特に業者さんへの対応に悩まれていらっしゃる方もおりますので、今回は、アパート・マンション経営を上手に成功に導いていらっしゃる方の特徴を交えてご紹介をさせて頂きます。  

アパート・マンション経営の最初の悩み

たとえば、アパート・マンションを経営してみたときに、このような悩みがあることが分かりました。   大家さん１００名に聞いた悩みについて（複数回答あり）株式会社オーナーズスタイルアンケートより   アパート・マンションをはじめようと思っている人は、「もっといい物件がほしい」と考えています。 アパート・マンション経営をする不動産オーナーさんに聞くと、「税金のこと」や、「安く修繕ができないか」と考えています。 このように、不動産を持っていない人と持っている人の視点は大きく違うことが分かります。 まず、アパート・マンション経営をするときの心がけは、しっかりと賃貸管理のお仕事を続けるという気持ちが大切です。 そして、この９つの経営（空室、管理、家賃下落、業者対応、相続、事業承継、節税、売買、設備修繕）に対して、１つ１つを切り分けて解決していく論理的な経営が必要になります。 成功している方の特徴は、入居者さんのために素敵なアパート・マンション経営を続けたいという想いと、問題を解決していく論理的な経営実務の両軸が合わさる方が、アパート・マンション経営を成功に導いていらっしゃると分かりました。 そこで、私たち不動産オーナー経営学院は２０１３年よりアパート・マンション経営をする不動産オーナーさんに焦点を当てた勉強会・スクールを定期的に開催しています。  

アパート・マンション経営で成功している人は１０人に１人

• 出典：不動産のいろは
• ○調査名：アパート経営の成功率や成功のポイントを調査
• ○調査対象とサンプル数：全国の現役アパートオーナー

  たとえば、みなさんがアパート・マンションをもっている、あるいは、新たに買ったとします。 そこで、このアンケートでは、アパート・マンション経営をするなかで、「成功していると感じていますか？」と聞きました。 その回答では、７０％の人が「まぁまぁ成功している、成功している」との回答でした。 しかし、こう考えてみてください。 確実に「成功している」と回答した人は、わずか８％でした。 つまり１０人に１人しか「成功している」と実感できないとも言えるのです。  

日本の富裕層では９０％以上がアパート・マンションを１棟以上所有

・超富裕層　　　： 8.4万世帯（ 0.16%）
・富裕層　　　　： 118.3万世帯 （ 2.20%）
・準富裕層　　　 ：322.2万世帯 （ 6.00%）
・アッパーマス層： 720.3万世帯 （13.41%）
　総世帯数：5,372.2万世帯

・超富裕層　　　：５億円以上
・富裕層　　　　：１億円以上５億円未満
・準富裕層　　　：5,000万円以上１億円未満
・アッパーマス層：3,000万円以上5,000万円未満

参照：野村総合研究所による親リッチアンケート調査結果   次に、資産家さんと呼ばれる方の資産規模と、富裕層といわれる方の考え方についてご紹介します。 ここで言えることは、富裕層のほとんどの人が不動産を所有していることがわかります。 富裕層以上では９０％以上が１棟以上所有しています。   家賃にしますと、家賃総収入が１００万円以上、年間１２００万円以上ある不動産が資産１億円といえます。 また、アッパーマス層以上、資産規模で日本人の上位２０％に入るためには、３０００万円以上の金融資産があるということです。  

不動産オーナーさんの６つの悩み

そこで、ここからはアパート・マンション経営で成功している不動産オーナーさんになるためのポイントについてご紹介します。   成功という定義は様々なのですが、たとえば、ちゃんとアパート・マンション経営で黒字経営を１５年以上続けているというのは１つの指標だと思います。 今後、アパート・マンション経営を長く続けていくうえで見るべき６つの視点についてご紹介をします。

1位、空室が心配である　→空室対策

アパート・マンションを持つ方のお悩みで一番多かったのが、空室が心配であるという回答でした。 現在はアパートやマンションが飽和状態であったり、特徴がないと今後は経営が難しいと言われています。 そこで考える方法が「リフォーム」です。 リフォームをして家賃を上げるか、そのままにして家賃を下げるのか、その判断を迫られます。 私がアドバイスできるのは、リフォームをするポイントを絞ることです。 すべてリフォームをすれば50万円かかるお部屋も、古さが気になる電気スイッチ、ドアの補修、便座や空調機の取り換えなどに抑えて20万円程度に抑えても、入居者は十分入ります。 過剰なリフォームだと思ったらまずはぜひ相談して下さいね。  

２位、管理トラブルが発生して困る　→管理

次に多かったのが、物件を管理するうえでのさまざまなトラブルへの悩みが困るという回答でした。 アパート・マンション経営では、築１５年を超えるとトラブルが増えてきます。 その多くが設備の故障です。 設備を付け直すだけでも相当のお金がかかり、業者さんからの見積もりを見て悩まれる方が多いのです。 そこで設備は直すことばかりを考えるのではなく、時代に応じて設備の取捨選択や、サービスを止めてしまうのも手です。そこは管理会社の提案するものをすべて受け入れるのではなく、時には業者さんの提案を断る勇気も経営判断には必要なのです。  

３位、家賃の下落で悩んでいる　→　土地活用

この悩みもよく聞くのが、家賃の下落に悩んでいるという回答でした。 通常、アパート・マンション経営をするなかで、築年数が経つにつれて家賃は下がっていきます。 アパート・マンションであれば築10年目までに1割、築20年目までに2割ほど家賃が下がると見ておきましょう。 そこで考えるべきことは「リノベーション」です。 たとえば古いアパート・マンション経営を続けようという考えに固執するのではなく、店舗や、駐車場といったリノベーションをして建物の用途を変更することで安定した家賃収入がさらに得られる場合があります。  

４位、業者とトラブルになる　→法務トラブル

トラブルが多いって辛いですよね。 そもそも入居者さんとの賃貸契約や、業者さんとの契約はどうなっているのか？ そのことも全く分からないという不動産オーナーさんの本音がたくさん聞こえてきます。 業務を発注→お金を払う→業務を実施する→業務の報告を受ける このような仕事（業務）の流れを体系的かつ理論的に学んで実践することでトラブルが格段に減ります。  

５位、リフォームや建て替え知識がない　→投資

リフォームや建て替えにはお金がかかります。 その時に必要となるのが銀行からお金を借りることです。 たとえば融資の返済計画を立てたり、投資対効果をしっかりと把握しておくことが大切です。 投資対効果が大切です。 このお金を効率的に投資して回収するという視点がなく、業者さんの言われるままにお金を払ってしまい、失敗している大家さんがとても多いので気を付けて経営していきましょう。  

６位、本当に相続対策になっているのかわからない　→税金・相続

「アパートやマンションを建てたから相続対策は大丈夫だ！」 そう親から言われ続けてきたけど、どうもそうとは思えない。 このような相談が多発しているんです。 築30年を超えてもローン返済が終わらないオーナーさんは相続対策の失敗予備軍です！ 長年、信頼してきた税理士とお付き合いしているが本当にこのままでよいのか？と心配になる不動産オーナーさんがいま増えているのが事実ですから、セカンドオピニオンをぜひ取りましょう。  

4. さいごに

この６つの視点は、実際にアパート・マンションのオーナーになったからこそ分かることです。 そこで、2013年より開校している不動産オーナーのためのビジネススクール「不動産オーナー経営学院」があります。 無料でまずは学べるコンテンツも揃えていますからまずは体験をして見て下さいね。

REIBS（リーブス）不動産経営学院の体験講座（動画セミナー）

  本当に相談したくなったらもちろん、各講師が直接お答えしますので安心して下さい。 実際に、2013年の開校以来、1000名以上の受講生が来ていらっしゃっており、日本で一番多くのオーナーさんが通う不動産専門のビジネススクールですので、よければ体験受講してみてくださいね。 このスクールでは事例を基にして、不動産オーナーさんの考え方を調査し、数字で分かりやすく検証していきます。ぜひご覧くださいませ。   ＜最もよく評価される記事リンク＞ 1位、空室が心配である　→空室対策

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