マンション投資における「利回り」とは？計算方法や相場を解説！

利回りの英語版の模型とお金

マンション投資における「利回り」とは？計算方法や相場を解説！

投資

2022.08.22

ライター：亀梨奈美

マンション投資される方は、必ず「利回り」の知識を深めておきましょう。利回りにはいくつか種類があり、物件情報に掲載されている利回りだけを鵜呑みにしてはいけません。本記事では、マンション投資における利回りの計算方法や相場を解説します。

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「利回り」とは利益の割合を示すもの

「利回り」とは、投資した金額に対する利益の割合を指します。どんな状況における利益率を指すかによって「利回り」は次のように使い分けられています。

表面利回り

「表面利回り」は、経費を考えない場合の利回り。マンションの購入価格と賃貸収入だけを考えた利益率ということです。不動産ポータルサイトなどに掲載される利回りは、この表面利回りであることが一般的です。物件探しをする際には「表面利回りには取得費用や運用中の経費が加味されていない」という点をあらかじめ認識しておきましょう。

実質利回り

「実質利回り」は、賃料収入から取得費用や運用中の経費を除いた場合の利益率です。「ネット利回り」といわれることもあります。

想定利回り

「想定利回り」は、満室経営できると想定した場合の利益率を指します。

現行利回り

「現行利回り」は、現在の経営状況における利益率を指します。

マンション投資における利回りの計算方法

利回りの計算方法は、表面利回りと実質利回りで次のように異なります。具体的に購入を検討しているマンションは、実質利回りをシミュレーションするようにしましょう。

表面利回り

表面利回り＝（年間家賃収入÷マンション購入価格）×100

表面利回りの計算式は、上記の通りですたとえば、5,000万円の投資マンションを購入して年間250万円の家賃収入が得られる場合は「（250万円÷5,000万円）×100」となり「5%」が表面利回りとなります。

実質利回り

実質利回り＝｛（年間家賃収入-経費）÷（マンション購入価格+購入諸費用）｝×100

実質利回りの計算方法は、上記の通り。「経費」になる費用は次のようなものです。

経費になる費用

固定資産税
金利
保険料
管理費
修繕費

一方で「購入費用」には以下のようなものが挙げられます。

購入費用

仲介手数料
登録免許税
不動産取得税
司法書士報酬
ローン保証料・事務手数料

たとえば、5,000万円の投資マンションを購入して4%にあたる200万円の諸費用がかかり、年間家賃収入250万円に対して約15%の38万円の経費がかかった場合は「｛（250万円-38万円）÷（5,000万円+250万円）×100」となり「約4%」が実質利回りとなります。

マンション投資の利回りの平均・相場は？

利回りは、高いに越したことはありません。しかし、投資マンションは収益性から販売価格が決まるもの。利回り相場から著しく乖離したマンションというのは、そうそう販売されるものではありません。

【東京都23区】新築マンション

（出典：一般財団法人日本不動産研究所）

上記グラフより、東京都23区における新築マンションの2021年下期の平均利回りは、4%前後であることがわかります。都心5区の中でも、大型マンション（80㎡）は5%ほど、小型マンション（40㎡以内）は3.5%ほどと、規模によっても利回りには差があります。

【東京都23区】中古マンション

（出典：一般財団法人日本不動産研究所）

中古マンションの利回りは、相対的に新築マンションを上回ります。 東京都23区における中古マンションの平均利回りは、5%前後。80㎡を超える大型マンションは5.5%ほどとなっています。

【全国】タイプ別

（出典：一般財団法人日本不動産研究所）

続いて、全国主要都市別の期待利回りを見ていきましょう。 2021年10月から2022年4月にかけて、全国的に利回りは微減していますが、いずれも4〜5%が平均値といえるでしょう。ワンルーム、ファミリータイプともに、東京や大阪などの大都市より地方都市のほうが相対的に利回りは高い傾向にあります。ただし、これは「大都市より地方都市のほうが収益があげられやすい」ということには直結しません。大都市のほうが、高い賃貸需要とともに資産価値の維持に期待できます。

まとめ

ある程度の利回りに期待できるマンションを選ぶことは、投資において非常に重要です。しかし、期待される利回りが実現するよう、賃貸需要や経費、資産価値の維持率などにもしっかり目を向けて物件選びしなければなりません。そもそも、投資判断は、利回りという指標だけでできるものではありません。投資は「経営」でもあるため、物件選びだけでなく投資中の様々な判断が収支を左右します。物件選び〜運用〜売却までが不動産投資。確かな情報から適切な判断をすることが不動産投資で成功する秘訣です。

ライター紹介

亀梨奈美株式会社realwave代表取締役／不動産ジャーナリスト

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年に株式会社realwave設立。不動産全国紙の記者として、不動産会社や専門家への取材多数。
大手出版社や不動産会社、メガバンクへの寄稿やセミナー登壇など「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに活動している。

亀梨奈美