タワーマンションの投資方法とは？タワマンで資産形成できる不動産とは何か？ | 不動産経営・不動産投資の
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不動産オーナー経営学院REIBSの学長、横山篤司(Andy)が解説するYouTubeチャンネル。今回は不動産投資家から見たタワーマンションについて解説しています。

是非YouTube動画も併せてご覧ください。

横山篤司学長は不動産業を営む家業の三代目として、先代の苦境を脱却し、現在は実業家、教育業、公演業、社会企業、執筆業として幅広く活躍。

自身が不動産経営に悩んだ経験から、不動産業者に騙されて失敗してしまう「他人任せのオーナー」から、経営者自らの知識を高めてしっかりと収益を生む「成功するオーナー」を日本中に輩出するために不動産オーナー経営学院REIBSを立ち上げました。

そんな横山篤司学長が今回はタワーマンションについてインタビュー解説していきます！

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投資用タワーマンションとは

高くそびえたつタワーマンション。

 

一度は住んでみたい、買ってみたいと憧れる方も多い一方、タワーマンション投資をしたものの失敗をした、ローンが払えなくなったという話もよく聞きます。

 

Q.(インタビュアー）タワーマンションについて詳しく教えてください！

A.（横山）タワーマンションとは住居用の高層マンションのことですね。

 

Q.(インタビュアー）このタワーマンション投資で儲けたという話がある一方で、恥ずかしくて言えないが失敗した話が結構あると聞いています。

聞いたところによりますとタワーマンションを購入後に管理費や修繕費用が非常に高額となり、その負担が大きすぎてローンが払えなくなる方がいる、、、というのは本当ですか？また築古になるとゴーストタウン化する、なんてことありますか？

 

A.（横山）苦笑…そうですね。

まず銀行のローン返済ができなくなる可能性はあります。

マンションの購入価格が自分の給料収入に対して不相応である、家賃収入よりもローン支払い額の方が高いと、その返済負担に耐えられなくなるからです。

また投資用マンションは、いわゆる「目利き」ができないと、将来ゴーストタウン化（値下がり）するマンションを買ってしまう恐れもあります。

 

投資用タワーマンション

Q.(インタビュアー）タワーマンションって売れているイメージがあるのですが、いわゆる不動産のプロフェッショナルな方たちはタワーマンション投資についてどう考えていますか？そもそも買うのでしょうか？

 

A.（横山）まず、買い方としては2通りあります。

１つ目は、新築、築浅で購入し、10年目くらいまでを目処に所有して売却する投資パターン。

この買い方をしているのは実際に私の立ち上げたスクール、不動産オーナー経営学院REIBSの受講生にもおります。

ただし、完全な「投資目的」です。

自分が住むのではなく、投資による税務メリットで減価償却と相続対策の為に購入しています。

 

Q.(インタビュアー）なるほど。

ではこの場合は、資産という認識ではなくツールとして使い方、つまり使い捨てのものとして見ているということですね。

 

A.（横山）そうです。

 

Q.(インタビュアー）ではいわゆる不動産のプロフェッショナルはローンを目一杯組んで頑張って住んでるという方はいらっしゃらないということですか？

 

A.（横山）いません。

そもそもですが、そのようなローンを目一杯組むような方法で物件の買い方をする方は、不動産投資家としては今後はかなり厳しいですね…

なぜかというと、「自分がいい（住む）と思ったから買う」という考え方は投資家としては失格で、自分の生活レベルとか価値観を基準としてしまう人は、、、住む人のことを考えていないので、だいたい失敗します。住む人の価値観でいえば、学区が良い、通勤に便利、安全性が高い、などが視点になります。投資の場合は出口（将来どうするか？だれに売却？）が重要になります。

また、銀行ローンを目一杯組んでしまうと更に資産を増やしていく事が難しくなります。

特に日本は、人口減少が進む中で、マンションを購入して値上がりをしたら売却して利益を出そうという発想自体を止めた方が良いと私は思います。

 

Q.(インタビュアー）なるほど。

投資目的ではタワーマンションを資産として考えてはいけない、減価償却や税金対策のためなどの使い方はあるということですね。

また、その大前提を間違えると資金不足に陥り、他の物件への投資が出来ない、支出が増えていくなど逆に危険ということですね。

A.（横山）はい、そうですね。２つ、３つと購入できるのはお金持ちということになり、投資としては再現性が低いです。

 

住居用タワーマンション

Q.(インタビュアー）住居用のタワーマンションとして購入する方はどのような考え方なのでしょうか？

 

A.（横山）　2つ目の買い方は実際に住居として住む場合です。

資産形成を目的とします。

もし住居として長く住みたい方は新築時にローンで買うよりも、築浅から築10年くらいまでの物件を「中古で買う」のが賢い買い方です。

お金がないのに新築時にフルローンで購入してしまうと、先程お話しました管理費や修繕費など高額な費用に苦しむことになると思います。

タワーマンションは、まず実際に自分自身が住みたいと思っている方が本気で買うものです。儲かるかどうかは二の次と考えるべきです。あるとすれば、最初にお話しした1つ目の買い方である投資目的で新築、築浅の物件を購入し売却する方法です。

 

Q.(インタビュアー）では、築浅の物件であれば売り先は結構あるものなのでしょうか？

 

A.（横山）あります。

先程お伝えしました「新築から10年」と言ったのはこれが理由で、築10年までの物件は現金を保有している層（実需）が買う傾向にあります。

 

タワーマンション投資の考え方

A.（横山）不動産のプロフェッショナルの目線でお伝えすると投資というのは「利益」が出ないと成り立ちません。

そのためには売上を上げるか、費用を下げるしかありませんよね。

マンションの家賃…上がることはありません。

マンションの管理費…下げることが出来ません。

一般的に言えば、市場を予測できないもの、利益をコントールできないものに投資家は投資しません。コントールできないものは投資とは呼べないからです。

 

Q.(インタビュアー）なるほど…

投資とは、自分自身でコントロールしていくという考え方なのですね。

つまりタワーマンションで短期売買するのは投機に近いですね。

タワーマンションは投資の対象としては外した方が良いということが良く分かりました。

大変勉強になります。

ありがとうございました。

 

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