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1棟アパート投資ってどうなの?メリットやリスク、物件の選び方を徹底解説!

2022.07.7

ライター:亀梨奈美

数千万円から取得でき、区分マンションと比較して利回りも高い傾向にあるアパート投資は、始めやすく、運用しやすい不動産投資だといえます。しかし、どんな投資にもいえることですがアパート投資にも一定のリスクはります。

本記事では、アパート投資のメリットやリスク、物件の選び方を解説します。

 

キャッシュフローが残る不動産投資を知りたい方はこちらからお読みください。

利回りの目安は?アパート経営におけるキャッシュフローと利回りの計算方法!具体的な事例を元に解説

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「アパート投資」とは1棟アパートによる不動産投資

アパート投資は、アパートの1室ではなく、アパート1棟による不動産投資です。

運用中には、家賃からローン金利や賃貸経営等にかかる経費を差し引いた金額が利益になります。もちろん、他の不動産投資と同様に、売却すればキャピタルゲイン(売却益)が得られる可能性もあります。

  • 副収入
  • 第二の年金
  • 節税
  • 相続税対策

アパート投資は比較的、取得費が安く、なおかつ運用難易度も高くないため、上記のように様々な目的で運用されています。

初心者にもおすすめ!アパート投資のメリット

次のようなメリットがあるアパート投資は、初心者にもおすすめの不動産投資です。

比較的、安価

規模にもよりますが、いくつか戸数がある建物の中では最も安価なのがアパートだといえるでしょう。数千万円から取得できますので、融資も受けやすく、始めやすい不動産投資です。

リスク分散できる

複数の居室があるということは、リスク分散にもなります。

区分マンション投資や一戸建て投資は、入居者が入らなければ収入はゼロ。それどころか、経費がかかる分、マイナスです。

しかし、複数の居室があれば、たとえ1室、2室が空室になっても、一定の収入が確保できます。

土地も取得できる

「アパート投資」と「区分マンション投資」を比較・検討する方は非常に多くいます。

区分マンションにはないアパート投資の大きなメリットは、土地を取得できることです。敷地内に自販機などを置けば、家賃以外の収入も得られます。

また、土地があれば出口戦略も無限大です。区分マンションの出口といえば、ほぼ売却のみですが、アパートなら解体して駐車場経営するもよし、新築もするもよし。出口の選択肢が広いため、お子さん、お孫さん……と代々、運用しやすいといえるでしょう。

節税効果が大きい

良く言われることですが、不動産投資には節税効果もあります。

不動産投資による節税効果は、所得税の節税と相続税の節税に大別できます。

所得税に関しては、他の不動産投資と同様にアパート経営にかかった費用や減価償却費を経費計上することで節税効果が得られます。

一方で、相続税は「貸している」不動産である場合、評価が低くなります。貸家が建っている土地は「貸家建付地」の評価となり、さらに200㎡以下であれば「小規模宅地等の特例」が適用となります。また、建物は取得価格ではなく固定資産税評価額が相続税評価となることに加え「借家権割合(全国一律30%)」が控除されるため、相続税評価の大幅な圧縮となります。

アパート投資で失敗してしまうケース

メリットが多いアパート投資ですが、油断は大敵。次のような理由で失敗してしまうケースも見られます。

取得費だけで選んでしまった

アパートは、比較的、安価であることがメリットの1つです。しかしながら、価格だけで選んでしまえば不動産投資は失敗します。

「融資が引っ張れる範囲で」ということで物件を探す方もいらっしゃるでしょうが、賃貸住宅は需要が命。アパートは、マンションと比較して立地条件などが恵まれていない物件も多いものですが、その中でも一定の賃貸需要に期待できる物件を選ぶことが大切です。

  • 大学や専門学校の近く
  • 各駅停車駅より快速停車駅
  • できる限り徒歩10分以内
  • 生活利便施設が豊富
  • 人気の学区

物件の規模等に応じて住む人を想定し、上記のように入居者に「好条件」と思われやすい物件かを見定めましょう。

修繕費を考えていなかった

区分マンションにはないアパート経営のデメリットは、維持・管理の難しさです。

当然ながら、区分マンションにおいても維持・管理は必要ですが、建物の一部を所有しているため、管理費や修繕積立金を支払いさえすれば……というところがあります。

一方で、アパートとなると、修繕の計画も負担もすべて所有者が担います。固定費として管理費や修繕積立金が徴収されないことをいいことに、維持・管理のことを考えていなければ、思いがけない出費が首を絞めることにもなりかねません。

売却益に期待しすぎた

アパートの流動性は、区分マンションと比較して高くありません。そのため、どちらかというとアパート経営は長期的に運用するタイプの不動産投資だと考えておくと良いでしょう。

中には、キャピタルゲイン重視でアパート経営をする方もいらっしゃるかもしれませんが、初心者はとくに、インカムゲイン(運用益)メインでアパート経営を選択されたほうが良いと思います。

目的別!アパート投資における物件の選び方

不動産投資するからには、何かしらの目的があるはずです。その目的に合わせた物件選びをすることで、投資による効果を最大限受けることができるでしょう。

節税したい

所得税の節税をメインに考えている方は、中古アパートがおすすめです。

所得税の節税をするには、帳簿上、最も大きな経費となる「減価償却」をうまく使うのがポイント。アパートに多い「木造」や「軽量鉄骨造」は法定耐用年数が短く、一度に減価償却できる金額も大きくなりやすいものです。

中古であれば減価償却期間はさらに短くなるため、大幅な節税に期待できます。

長く安定的に収益を得たい

節税というよりは、長く安定的に収益を得たいと考えている方は新築や築浅のアパートがおすすめです。

アパート投資は、そもそも長期運用に適した不動産投資。新築や築浅であれば、修繕計画も立てやすく、構造もしっかりしているため長期運用に適していると考えられます。

ただし取得費は高額になる傾向にありますので、返済比率が高く、家賃の下落なども想定して綿密な収支計画を立てる必要があります。

相続税対策したい

相続税対策としてアパート投資をされる方も非常に多くいらっしゃいます。相続税対策の場合は「相続人の意向」も聞きながら物件選びされることをおすすめします。

アパートを取得することで相続税評価を下げることができますが、アパート投資は「経営」です。そのため「相続時」だけメリットがある物件を選ぶのではなく「相続後」を見据えた物件選びをすることが大切です。

相続人は、相続後も長く運用したいのか。それとも、相続後は折を見て売却することを考えているのか。相続人が共有となる場合、共有者の意志はどうか……この辺りを、相続する人・される人とともに話し合っておくと良いでしょう。

また、相続税対策のためにアパート投資を始める場合は、いわゆる「3年以内ルール」に注意が必要です。相続開始前、3年以内に新たに賃貸経営を始めた土地は小規模宅地等の特例が受けられません。(事業的規模で賃貸経営をしている場合を除く)

まとめ

アパート投資は、始めやすく、運用もしやすいですが、一定のリスクがあります。

不動産投資による資産形成で必要なのは、適切な「物件選び」と「経営」です。不動産投資はとくに長きにわたる投資ですので“学び続ける”必要があります。

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ライター紹介

亀梨奈美株式会社realwave代表取締役/不動産ジャーナリスト

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年に株式会社realwave設立。不動産全国紙の記者として、不動産会社や専門家への取材多数。
大手出版社や不動産会社、メガバンクへの寄稿やセミナー登壇など「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに活動している。

亀梨奈美

不動産オーナー経営学院リーブス REIBS|不動産を所有してから学ぶ、不動産オーナーのための経営学院|基礎から学び、成果に結び付けるカリキュラム|2013年創業

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