不動産投資初心者必見！中古アパートをリフォームするときのポイント

アパート改修工事

不動産投資初心者必見！中古アパートをリフォームするときのポイント

2022.07.29

ライター：亀梨奈美

比較的、安価で、複数の居室があるためリスク回避もできるアパート投資。初心者にも始めやすい不動産投資だといえるでしょう。とはいえ、土地を取得して新築アパートを建てるとなると、高額にもなります。不動産投資初心者の方でも手を出しやすいのは「中古アパート」。しかし、築年数によってはリフォームが必要になることもあります。

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アパートをリフォームするメリット

中古アパートをリフォームすることで、次のような効果に期待できます。

需要が上がる

分譲住宅で重視されるのは「見栄え＜築年数」ですが、賃貸住宅では築年数以上に「見栄え」が大切といっても過言ではありません。築年数を感じさせない内装や設備とすることは、空室対策にもなります。同等の築年帯の競合物件があったとしても「リフォーム済み」という条件で競り勝てることもあるでしょう。

賃料UPも

賃料は、需要の高さと比例するものです。人気のある物件は、相場以上の賃料に設定しても借り手が付く可能性が高いといえます。とくに昨今では在宅時間が伸びているため、賃貸住宅においても、快適性や見た目の綺麗さはより重視されるようになっています。

その他の効果

その他にも、次のような効果に期待できます。

住宅性能の維持
節税効果
長く高利益で経営できる

アパートのリフォームにかかる費用

リフォームの内容を検討する際には、必ず「費用対効果」を考えましょう。リフォームさえすれば、需要が上がり、賃料も上がるわけではありません。

水回りリフォーム

水回りが劣化していたり、汚れていたりすると「不潔」な印象を与えてしまいます。とくに女性がメインターゲットとなっているアパートは、優先的に水回りを綺麗にしたいものです。

費用相場

キッチン：30～100万円
トイレ：10～30万円
浴室：10～80万円

内装リフォーム

壁紙や床材の張り替えは、居室全体のイメージをぐっと明るく、好印象にするものです。また築年数が古いアパートは、和室のお部屋が多いもの。畳をフローリングに、押し入れをクローゼットにすることで、需要が上がることもあります。

費用相場

クロスの張替え：1,000円前後／㎡
フローリングの張替え：2～5万円／畳
畳をフローリングに：1.5～3万円／畳
押し入れをクローゼットに：10～20万円
和室を洋室に：30～100万円

中古アパートリフォームのポイントは「居住者目線」

中古アパートのメリットの1つは、借主の「傾向」がわかることです。これまでの借主はどんな年代の方が多くて、男女比率がどれくらいなのかがわかれば、居住者に合ったリフォーム内容を検討できます。これは、新築にはないメリットです。たとえば、女性の学生が多いのであれば、収納スペースを充実させて、水回りも清潔感あるかわいらしいイメージに改修すれば、需要はさらに高まるでしょう。もちろん、これは一例にすぎませんが、アパートの居室をリフォームする際には、居住者目線に立って内容を考えることが大切です。

「リフォーム」のみならず10～15年に一度は大規模修繕を

居室内のリフォームのみならず「建物」を所有するアパート投資では、定期的な大規模修繕も必要です。

大規模修繕とは

大規模修繕とは、各居室の小規模改修工事ではなく、建物の維持・向上のための大がかりな工事です。

外壁塗装
屋根やベランダの防水処理
給湯器や給排水管、貯水槽の洗浄や交換

実施する箇所や内容は状況や築年数次第ですが、上記のような工事です。修繕計画を立て、10～15年に1度、数週間から数ヶ月かけて補修・工事をします。相場より安価に売り出されている中古アパートが「すぐに大規模修繕が控えていた」なんてことも少なくありません。投資用中古アパートを見極める際は、価格のみならず、劣化の状況や修繕計画、過去の修繕履歴などにも目を向けることが大切です。

大規模修繕にかかる費用

国土交通省による試算によれば、木造10戸（1K）の修繕時期・費用のイメージは以下の通りです。

実施目安	修繕箇所	修繕費用
5～10年目	ベランダ・階段・廊下（塗装）室内設備（修理）排水管（高圧洗浄）	70万円
11～15年目	ベランダ・階段・廊下（塗装）給湯器等（修理・交換）排水管（高圧洗浄）屋根・外壁（塗装）	520万円
16～20年目	ベランダ・階段・廊下（塗装）	180万円
21～25年目	ベランダ・階段・廊下(塗装・防水）浴室設備等（修理・交換）排水管(高圧洗浄）屋根・外壁（塗装・葺替）	800万円
26～30年目	ベランダ・階段・廊下（塗装）室内設備（修理）給排水管（高圧洗浄等・交換）外構等（修繕）	180万円

（出典：国土交通省）

まとめ

中古アパートをリフォーム・リノベーションすることで、賃貸需要の向上や家賃UPに期待できます。費用対効果を考え、改修する箇所と内容は慎重に検討しましょう。またアパートの改修が必要なのは、取得時だけではありません。定期的な改修や大規模修繕を重ねてこそ、長期経営と長期的な利益につながります。

ライター紹介

亀梨奈美株式会社realwave代表取締役／不動産ジャーナリスト

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年に株式会社realwave設立。不動産全国紙の記者として、不動産会社や専門家への取材多数。
大手出版社や不動産会社、メガバンクへの寄稿やセミナー登壇など「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに活動している。

亀梨奈美