不動産投資【利回り編】では、不動産投資をするうえで、「投資の利回り」に着目していきます。

ここでは収益の指標や利回り計算のポイントについて学びます。

また簡単に物件を比較検討することができ、毎年どれだけのお金が残るのかを自分で計算することができます。

こんな質問にお答えします

・利回り5%っていい方なのですか？
・新築マンションを１室買った後にどんな費用がかかるのですか？
・中古マンションを買った方が儲かるのですか？

 

不動産投資シュミレーションの対象物件

物件Ａ
　物件情報　新築マンション
　購入価格　3,000万円
　家賃　10万円
　管理費　5,000円／月額
　修繕積立金　3,000円／月額
　固定資産税　2,000円／月額
　銀行ローン返済　100万円／年額
　ローン返済年数　30年

物件Ｂ
　物件情報　中古マンション
　購入価格　1,000万円
　家賃　6万円
　管理費　5,000円／月額
　修繕積立金　3,000円／月額
　固定資産税　2,000円／月額
　銀行ローン返済　40万円／年額
　ローン返済年数　25年

 

不動産投資における表面利回り

不動産投資における表面利回り（新築）

 

 

＜Tips＞表面（グロス）利回りとは？
表面利回り（％）＝年間家賃売上÷物件価格×100
表面利回りとは、年間の家賃売上の総額を物件価格で割った数字です。

 

不動産投資における表面利回り（中古）

 

 

＜Tips＞利回りが高いとは？

新築VS中古では、中古の方が毎月の家賃売上に対する購入価格が安いため、利回りが高く（数字があがる）なる傾向があります。立地や建物のグレードが良いと利回りが下がります。

 

不動産投資における実質利回り

不動産投資の実質利回り（新築）

 

 

＜Tips＞実質（ネット）利回りとは？

実質利回り（％）＝（年間家賃売上－諸費用）÷物件価格×100

実質利回りとは、年間の家賃売上から管理費、修繕積立金、固定資産税等の諸費用を引いた利益を物件価格で割った数字です。

 

不動産投資の実質利回り（中古）

 

 

＜Tips＞諸費用とは？

諸費用とは管理費と修繕積立金及び固定資産税などを合わせた金額です。建物が古くなるにつれて修繕費が増えるため、家賃売上に対する諸費用の支払いの割合が高まります。

 

不動産投資におけるキャッシュフロー利回り

不動産投資におけるキャッシュフロー利回り（新築）

 

 

＜Tips＞キャッシュフロー（CF）利回りとは？

CF利回り（％）＝（年間家賃売上－諸費用―借入金）÷物件価格×100

CF利回りとは、年間の家賃収入から管理費等の諸費用と借入金の返済を引いた手残りのお金を物件価格で割った数字です。

 

不動産投資におけるキャッシュフロー利回り（中古）

 

 

＜Tips＞銀行ローン返済の計算式

毎年の返済支払額＝銀行ローンの借入総額÷支払い年数

毎年の銀行ローンの返済支払額は、銀行ローンの借入総額から支払い年数（一般的に15年～35年）で割った数字です。

 

リフォーム投資も不動産投資

不動産リフォーム投資（中古）

 

 

＜Tips＞お部屋のリフォーム投資（専有部）とは？

お部屋の改装をすることです。壁紙の張り替えや設備の取り換え、間取りの変更などを指します。お部屋を貸すときにリフォームをすることで従来よりも高い家賃でお部屋を貸すことができます。

 

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