賃貸経営（不動産経営）で儲けるために必要な６つの売上アップ対策 | 不動産経営・不動産投資の
情報メディアREIBS＋

「アパートやマンション経営は儲かりますか？」という質問をよく受けます。

なぜならば、賃貸経営（不動産経営）は儲からない、失敗した、業者に騙されたという声もたくさんあり、不動産のことが分からないから信用できないと思っている人もいるのではないでしょうか。

確かに、日本では賃貸アパートやマンションはすでに飽和状態です。

ネット上で言われているように、経営が安定している、入居率95%以上といった情報は立地が良い場合であり、一般的には賃貸経営が厳しいと言わざるをえません。

また、不動産経営は「儲かる」というのも疑問です。

過剰な借入金で不動産を購入し、数年経つと赤字経営となってしまう人も多く、10年以上賃貸経営を続けている不動産オーナーでなければ成功を見極められないと思います。

そこで、シリーズ「賃貸経営（不動産経営）」では、不動産事業で成功しているオーナーへヒアリングをし、深堀した情報やノウハウを中心に解説していきます。

結論から言えば、儲かる不動産はないが、儲けるけるためにノウハウがあります。

この記事では、賃貸経営（不動産経営）で成功するためのノウハウを教えします。

これから賃貸経営（不動産経営）を始めようという方に向けて、「賃貸経営のメリット・デメリット」や、「賃貸経営で儲ける方法やノウハウ」、「売上アップ事例」まで儲かるためのポイントを詳しく紹介します。

 

賃貸経営とは？

不動産オーナーが土地や建物を人に貸して収入を得ることを「賃貸業」と言います。

賃貸業はアパートやマンションなどの居住用が主流ですが、賃貸のビルや店舗などの事業用もあります。

業というだけあって、その業務を誰に依頼するのか？という経営の方向性を決めていくことが賃貸業のスタートラインです。

たとえば不動産会社や分譲会社などの業者に全て任せるやり方もあれば、自分で賃貸経営をするやり方もあります。

 

賃貸業の基本（売上―費用＝利益）

賃貸業は、賃料収入などの売上から、管理支出などの費用を引いた利益を毎年得るというお金の流れが基本です。

売上や費用の項目についてを理解して、年間計画を作成するとよいでしょう。こちらは別記事にて紹介します。

年間計画の作成など賃貸経営について学べる不動産オーナー経営学院のHPはこちらから

 

 

節税の仕組み関連記事

賃貸経営（不動産経営）の税金と節税の仕組みを徹底解説。所得税の還付金を得る方法とは？

 

賃貸経営（不動産経営）で必要な６つの売上アップ対策

ここでは不動産の管理実務を行うプロ（PM＝プロパティマネジメント）の考え方を基にして、不動産オーナーの収入を増やす明確な指標とノウハウを紹介します。

結論から言いますと、空室募集の前に戦略を練っておくことが売上アップ対策には有効です。

当たり前に思えるかも知れませんが、ついつい業者に言われて賃料を安くして募集してしまう（募集賃料を下げてしまう）ことが多いのではないでしょうか。

この原因の１つとして、「入居者が決まらないならば家賃を下げればよい」という業者さんの考え方があるからです。

そこで「家賃の値引き」や「リフォーム」をするのではなく、一度、戦略を練ることを

募集賃料（ぼしゅうちんりょう）とは、入居者を募集するときの家賃（賃料）のことです。

成約賃料（せいやくちんりょう）とは、入居者と契約をするときの家賃（賃料）のことです。

この募集賃料と比べて、成約賃料は一般的に安くなります。ですので、募集賃料をなるべく高く目標設定しておくことで、値引きや条件交渉が入ったときの対応もできます。ですから、基本的に不動産業界は交渉が入るものと考え、募集賃料を高く設定しておくことをお勧めします。

そこで、賃貸経営（不動産経営）で募集賃料を上げるうえで６つの売上アップ対策を紹介します。

 

募集賃料を上げること

募集家賃を上げることです。

一般的に賃貸経営は築年が経つと家賃が下がっていきます。

そこで入居者が成約するときの賃料が下がってしまうという課題を解決する手段のひとつとして、募集するときの賃料を上げていくことです。

募集賃料を上げるためには、まず入居者者募集する前に「ターゲット」と「入居条件」を決めておく（広げる）ことが有効です。

たとえば築古の物件の場合は、入居者が求めるすべての賃貸条件を満たそうと宅配ボックスやＷＩ－ＦＩを追加していくのではなく、入居者のターゲットを決めて、強みに特化していくことがポイントです。

一般論として家賃相場は確かにありますが、その家賃相場を決めるといわれる検索条件では「契約面積」、「最寄りの公共交通機関」、「写真」くらいしかなく、入居者は実際に現場を見たうえで入居するかを決めるしかないのが現実です。

そこで、設備、環境、物件管理状況などは重要ではありますが、優先順位としては、募集賃料を上げるために効果的な対策をしましょう。

具体的に言えば、

・敷金・礼金のキャンペーンの時期を調整

・募集対象者の再検討

・募集条件の再設定

・キャッチフレーズの再設定

・魅力的な写真掲載

・成約時に支払う仲介報酬増減

などです。募集賃料が高ければ、仲介会社より賃料値下げの提案を受けた際はペナルティとして仲介報酬を下げることで、仲介会社に対しても交渉の許容範囲が広がります。

逆に募集賃料の満額で決まった際には、仲介会社に対して仲介報酬を２倍払うくらいの積極的な姿勢を示すのもよいでしょう。

 

入居者の退去を食い止めること

入居者の退去を食い止めることです。

入居者の退出を食い止めるには、入居時の契約条件をしっかり確認することが大切です。

具体的にいえば、

・入居契約書の整備

・入居契約期間の設定

・即時解約の場合の違約金設定

・賃料未払いへの罰則

などです。

入居契約書を作るときに注意する点として、その物件の管理や修繕を行う前に入居者が確認すべき事項を纏めたり、即時解約の場合の違約金設定や、賃料未払いによる罰則などを盛り込んでおくことです。

結果として入退去が頻繁に発生すると、そのたびに空室期間がうまれてしまい、結果として売上が下がります。物件の管理を業者に委託している場合は、オーナー直通のアンケートを実施するなどして、現場の声を拾い上げることも対策の一つです。

 

空室期間（募集に要する期間）を短くすること

空室期間（募集に要する期間）を短くすることです。

空室期間を短くするためには、常に入居者がいる状況であっても次の原状回復工事を考えておくことです。

具体的にいえば、

・原状回復工事の仕様を事前作成

・工事金額の統一（相見積もりの手間を省く）

・設備更新の場合にメーカーと設備仕様を決めておく

・修繕箇所を事前に決めておく

などです。満室になると安心し、退去申込みが来ると慌ててしまう、そんな不動産オーナーも多いのではないでしょうか。

退去告知を受けてから次の入居者が決まるまでの空室期間を短くすることが売上向上対策に有効です。

たとえば、お部屋の原状回復工事の際、毎回、業者に相見積もりをして交渉しているようでは、原状回復工事期間が長引いてしまいます。その場合に備えて、お部屋の面積に応じて、事前にクリーニング代やクロス張替にかかる金額を統一してもらったり、キッチンレバーや蛇口の交換の際はメーカーと設備仕様を決めておくなど、修繕箇所の対応を決めておくと、すぐに工事着工できます。

 

入居成約時の「賃料値引きを防ぐ」こと

入居成約時の賃料値引きを防ぐことです。

入居成約時の賃料値引きを防ぐためには、入居成約時のプレゼントを考えておくことが１つです。

具体的にいえば、

・入居者向けの生活応援サービスの提供

・季節に応じたキャンペーン（カーテン代や家具等）

・仲介会社への成果報酬のインセンティブorペナルティを用意

などです。

たとえば入居成約前には、入居者の方から賃料値引きの話が来ることがよくあります。その際には、事前に生活応援サービスの準備や仲介会社への交渉（成約時の仲介報酬ペナルティ）をしておくことです。賃料値引きの代わりに、家具プレゼントなど数万円程度の追加費用で済むこともあります。

 

フリーレント等の入居者向けサービスもなるべく防ぐこと

フリーレント等の入居者向けサービスをなるべく防ぐことです。

フリーレントなどのサービスを防ぐためには、入居者向けサービスを適材適所で使い分ける理解が大切です。

具体的にいえば、

・賃料の無料期間をつくる。

・礼金を下げる。

・クオカードなどを仲介会社へ渡す（AD）

などです。

入居者の気持ちを考えると、新居へ引っ越しをするときには以前に契約していたお部屋の解約日と、今回のお部屋への入居日を調整しながら、極力、賃料の二重払いを防ぎたいといった事情があるでしょう。

その際に、引越が完了するまでの間の期間を賃料無料にする、契約日から１カ月間賃料無料にするなどのサービスをフリーレントといいます。

フリーレントをうまく活用することで入居者成約に結び付きやすくなります。

 

賃料滞納による未回収損失を防ぐこと

賃料滞納による未回収損失を防ぐことです。

具体的にいえば、

・入居者審査の徹底

・滞納者のための保険加入

などです。

賃料滞納による未回収損失を防ぐためには、保証会社への加入や連帯保証人の身分証明を取っておくことが対策の１つです。

賃料滞納は最大のリスクですので、賃料滞納者が現れないようにするためには、予防策を考えておくことが重要です。

まとめ：賃貸経営（不動産経営）で必要な６つの売上アップ対策

賃貸経営（不動産経営）で必要な売上アップ対策はいかがでしたでしょうか？

できていること、できていないことを、一度見直してみることをお勧めします。

また、売上アップを目指すうえでは、この対策を基にして100以上あるといわれるチェックリストを実践することも有効ですのでこちらを紹介します。

ダウンロード無料ですのでぜひ使ってみて下さい。

 

賃貸経営（不動産経営）で家賃値上げに成功する５つの法則まとめ

===================================================== 不動産投資は空室を埋める方法など 「経営」を知っている人が勝ちます。 勝ち続けると資産形成のサイクルを簡単に作れます。 現在、不動産投資の入門者向けの講座の60分無料オンライン体験を実施しています。 不動産投資で資産を作りたい方におすすめ　⇒こちら   ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 不動産による資産運用に役立つ情報をLINE友達限定で配信しています。 <img class=”alignnone size-full wp-image-3487″ src=”https://reibs.jp/wp2022/wp-content/uploads/2022/06/LINE公式-アカウント-×-REIBS.jpg” alt=”LINE公式 アカウント × REIBS 登録バナー” width=”480″ height=”240″