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主な土地活用30の方法をリスクとメリット・デメリットで比較

 2018/04/22 土地活用
この記事は約 9 分で読めます。 1,081 Views

土地活用=アパート経営ではありません。

地域の入居者やテナントの需要(ニーズ)に適した土地活用を行うことで、「安定した収益」「有効な税務対策」「効率的な資産分配」を見込むことができます。不動産オーナー経営学院では、全国の不動産オーナーが土地活用を行う理由を調査し、そのデータを基に、最適な土地活用方法を研究した成果をご紹介します。

土地活用とは、「未利用地や収益性の低い利用地を、より効果的に活用すること」です。具体的には空き家や更地などの未利用地や、駐車場や倉庫などの収益性が低い利用地が「土地活用の対象」となります。

代表的な土地活用例としてはアパートやマンションなどがありますが、住宅としての利用が見込めない土地は店舗、工場、病院、ホテルなど、様々な事業性の高い用途を見込んで誘致して土地を貸すことも当たります。

土地活用の目的

全国の不動産オーナーが土地活用を行う理由としては以下が挙げられます。

1、収益を増やす

土地を所有しているだけでは一定の維持費がかかります。その代表的なものが土地の固定資産税です。資産を持つだけで税金がかかり、その資産を活用しなければ税制優遇を一切受けることができません。そこで土地に建物を立て、①自分で利用してベネフィットを得る、②他人に貸して収益を得る(貸家建付地)、のどちらかを選択します。

主に②の手法として様々な入居者やテナントに貸すことで収益を増やすことが目的です。

 

2、相続税を下げる

「土地を持つことが資産である」と考えるオーナーも多く、その土地の維持管理に日々忙しく取り組んでいます。しかし、土地(自用地)のままでは相続税の減税効果を得ることができません。そこで土地を住宅として利用することで固定資産税の減税や、相続税評価額が減額さえるなどの効果を得ることができます。但し、住宅としての土地利用は収益性が高くはありません。事業用であれば収益性は高く見込めますが、当然リスクは高まります。

つまり、アパートやマンションの活用に限らず、建物を建てて事業を行うことで、様々な相続税を下げることが目的です。

 

3、家族に資産を残す

「家族に安定した収入を残したい」と考えます。土地活用を行い、賃貸事業をはじめることで、毎年安定した収入を得ることができます。そこでアパートやマンションをつくり、その賃貸収入を家族に分配することで、家族の生活のために「お金のなる木」ができます。しかし、数名の分配者に対して一つの木であれば当然争いが起こってしまいます。これが相続トラブルの一番の原因と言われています。

毎月安定した収入を得る「お金のなる木」をつくり、家族に安定した生活費と将来の資産を残すことが目的です。

 

4、地域に貢献する

まちは衰退します。その街の生活環境が悪くなれば人口は減少し、事業は撤退してしまいます。そこで地域に貢献するためには地域の人が必要としているサービスや事業を誘致し、土地や建物を貸すことで地域に貢献することができます。時には交通インフラを整え、新たな人を呼び込み、地価を上げることで、まちの活気を取り戻すことができます。

そのまちに必要とされているサービスや事業を誘致することで、街の活気を取り戻して地域に貢献することが目的です。

 

土地活用を行う会社

ハウスメーカー

ー多岐に渡るため割愛ー

 

開発会社

大和ハウス工業株式会社

地元の地上げ不動産会社

 

仲介会社

CBRE株式会社(シービーアールイー)

→ケーススタディ 菱信ビル再開発事例(不動産オーナー経営学院)

 

土地活用事例

 

規模10坪~300坪 アパート・マンション・駐車場・店舗

名称 用途 建築費用 相続税評価 分割 難易度 投資回収期間(平均) 賃料売上
アパート 共同住宅 △中 ×分割難 ×20年~
マンション 共同住宅 ×高 ×分割難 ×20年~
戸建て賃貸 住宅 〇低 ○分割可 ○10年~
賃貸併用 共同住宅 △中 ×分割難  ×25年~
月極駐車場 駐車場 ◎低 × ○分割可 ◎~1年 ×
コインP 駐車場 〇低 × ○分割可 〇3年~
立体駐車場 駐車場 △中
ビル店舗 店舗 △中 ×分割難 ○15年~
物販店舗 店舗 ○条件次第で0円 ○分割可 ◎手間なし ○条件次第

アパート・マンション・駐車場・店舗での資産運用をお考えの方

→土地活用Aパターン

 

規模50坪~300坪 事業用ビル・診療所・高齢者施設・学校・ホテル等

名称 用途 建築費用 相続税評価 分割 難易度 投資回収期間(平均) 賃料売上
事務所ビル 事務所 ×高 ×分割難 ×20年~
複合商業ビル 商業 ×高 ×分割難 ×20年~
倉庫 倉庫 × ○分割可 ○10年~
診療所・病院 病院 △中(テナント負担) ×分割難 〇一棟貸 △15年~
高齢者住宅(グループホーム) 寄宿舎or老人福祉施設 △中(テナント負担) ×分割難 〇一棟貸 △15年~
介護施設(サ高住) 老人ホーム △中(テナント負担) ×分割難 〇一棟貸 △15年~
ホテル 宿泊施設 ×高 ×分割難 〇一棟貸 ×20年~
結婚式場 式場 △中(テナント負担) ×分割難 〇一棟貸 〇10年~
民泊 民泊新法・簡易宿泊 〇低 × ×分割難 倒産リスク 倒産リスク
シェアハウス・共同 共同住宅 〇低 × ×分割難 倒産リスク
保育園・学校 保育園、学校 △中(テナント負担) ×分割難 〇一棟貸 △15年~

事業用ビル・診療所・高齢者施設・学校・ホテル等での資産運用をお考えの方

→土地活用Bパターン

 

規模20坪~100坪

 名称 用途 建築費用  相続税評価  分割  難易度  投資回収期間(平均) 賃料売上
交通広告看板  〇契約による  ×  N/A 〇1年~
資材置き場 更地  ◎舗装費用 ×  ○分割可 〇1年~
自販機等  なし ×  N/A
太陽光発電 更地  ×高 × N/A  〇10年~
風力発電 更地  ×高 × N/A  〇10年~
アンテナ 更地   なし × N/A
公共施設 N/A  〇契約による ×  N/A 〇一棟貸

交通広告・自販機・太陽光・アンテナ等での資産運用をお考えの方

→土地活用Cパターン

 

土地活用の手順

建築費用と予算(頭金)で考える

一般的に建築投資額が低ければ、賃料売上が低くなります。つまり建物の高度利用を考えて建物の階層を積み増していくことで、建物は高くなり、一筆の土地から生まれる収入は高くなります。同様に、その建物を建てる上では建築費が上がるために、初期投資額も高くなります。よって、建物を建てる時は、その土地の担保力や個人の資金調達能力によって、どこまで初期投資額を上げていくかを検討していきましょう。

 

相続税効果で考える

建物を建てることで相続税額の圧縮ができます。不動産を所有することでかかる税金として、土地にかかる税金と、建物にかかる税金があります。建物を建てることで土地にかかる税金の評価額が下がったり、建物を貸家として外部に貸すことで建物にかかる税金の評価額が下がります。

 

リスクで考える

不動産を経営する上でのリスクは様々ですが、土地活用を行う上での最初に注意しておくべきことは主に以下の3つです。

・土地分割

土地の分割を考えて建物を建てなければ、後々に所有者同士でトラブルとなるリスクがあります。まず、建物が建っている状態では、土地を分割することはできません。土地は分筆することで2筆(ふで)、3筆(ふで)と権利上では分けることはできますが、土地、建物に対してそれぞれ所有権があるため、3人が1つの土地や建物を所有すると「共有」となります。相続時において、遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)を行わなければ自動的に共有物件となってしまう恐れがあるので注意が必要です。

学長より:不動産は「共有」や「区分所有」の状態では、「完全所有権」に比べると時価評価が大きく下がります。土地活用の際には土地の分割方法についてはしっかりと検討しましょう。

・空室期間

賃料収入に対して満額のローンを組んでしまうと、空室となった際の無収入期間に借金を返すことができなくなるリスクがあります。また、建物を敷地一杯建てることと、ゆとりをもって建てるかによって、入居者が快適に過ごせるかどうかが変わります。空室期間は、目に見えないリスクの一つで、土地や建物をどのように活用するかによって無収入期間に対する損失が大きく異なります

学長より:不動産は「空室期間」をいかに減らすかが安定した賃料収入を得ていく上では必要となります。賃貸経営は30年間、経営することなく、手放しで同じ賃料収入が保証されることは絶対にありません。賃貸経営を勉強することで、不動産オーナーとしての第一歩を考えましょう。

・維持修繕

建物を建てることで、一定時期ごとに維持費や修繕費がかかるリスクがあります。一般的に建物を高く建てることで、エレベーターや受水槽などの設備費用や建築基準法上の制約が高まります。また建物の規模を大きくすることで防水工事や外壁改修などの費用が高まります。つまり、建物の維持修繕に対する費用を竣工時より考えておくことで、緊急時の修繕に対応することができます。

学長より:不動産は「維持費用」を下げて、「修繕」を減らすかを考えることで、賃料収入に対する管理費用の適切なバランスを見極めることができます。一般的に20年経てば、新築時にかかった建築費の20%ほどは再投資が必要となります。修繕をせずに建物を使い続ければ、水漏れ、壁の剥離、設備の故障が早まってしまうために念入りな調査が必要となります。

経営難易度

土地活用は、その土地と建物の利用方法によって賃貸経営の難易度が異なります。経営難易度はアパートやマンションであれば築年数が高まるにつれて上がっていきます。また事業用では入居者の入れ替え時に難易度が高くなることも想定されます。一度貸してしまえばあとは手放しでもよいというのが土地活用の理想ではありますが、

投資の回収期間で考える

 

賃料売上(儲け)

 

まとめ

よい。

 

ライター紹介 ライター一覧

横山 篤司

横山 篤司

名古屋生まれ。ニックネームは「ANDY」、フォーダム大学大学院国際ビジネス学科卒(NY)
一般社団法人不動産オーナー経営学院 代表理事
https://note.com/andyyokoyama/n/n1921a78b99cd
プロフィールはこちらのサイトをご覧ください。不動産のことを分かりやすく伝えていくのが仕事です。2014年に日本の不動産オーナーのための学校を設立し、これまでに全国の地主と10,000人以上会う。日本で唯一にしてNo.1の不動産ビジネススクール「REIBS」では、成果実例やノウハウを限定公開しています。いろいろとチェックしてみてくださいね!

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