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プロから学ぶ不動産投資の30種類の用途をメリットで分析

賃貸物件の室内の様子

さて、みなさんは不動産投資といえばどんな物件がある?と思いますでしょうか? たとえば、

・アパート(築古、高利回り)

・マンション(区分所有の1室から)

・戸建て(自宅を人に貸す)

といった「物件(ぶっけん)」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

不動産投資をするうえで、人が住むために物件を貸す「居住用(きょじゅうよう)」の不動産は誰もがすぐに始めることができます。そのために参入障壁が低く、収入を予測しやすいことから、人気の高い投資の一つといえます。

ただし、誰もがすぐに始められる一方で、建物が古くなると家賃が下がってしまうリスクや、時代に合わせたリフォームや修繕といった費用がかかるため、多少の経営リスクはあります。

 

土地活用の基本はこちらからお読みください

主な土地活用30の方法をリスクとメリット・デメリットで比較

そこで、今回は「事業用(じぎょうよう)」の不動産についてご紹介します。

事業用(じぎょうよう)不動産とは?

事業用不動産とは、一言でいうと「事業者に貸す不動産」です。

たとえば「事務所、店舗、ホテル」といった「商業用」の物件は不動産投資の中では事業性が強く、契約者も個人を対象とするのではなく法人を対象とするため、物件管理をするには難易度が高いというイメージがあります。

また「倉庫、工場」といった「工業用」の物件はどのように入居者(事業主)を募集するか、どうやって建物を管理するのかといったノウハウが少ないので、リスクが高いというイメージがあります。

そのために、住居用の不動産と比べると、安定した不動産投資を続けるには向かないという意見もあります。

とはいえ、一言でいえば、本気で不動産投資をする人はぜひ「事業用不動産」に挑戦してください。

不動産のパターンと指標について

そこで、ここでは様々な用途の不動産投資を考えていくうえで、そのリスクや収益性について比較をします。

パターンA(アパート・マンション・駐車場・倉庫の10方法)

住宅及び共同住宅(アパート、マンション等)

共同住宅には、賃貸アパート、マンション、戸建て賃貸、賃貸併用住宅などがあります。

住居として貸すうえでは、借地、借家(主に戸建て)、賃貸住宅(複数貸し)、建て貸し(一括借り上げ、サブリース)などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

不動産投資ビジネスでの主な投資対象は、やはり王道と言われるアパートやマンションですが、これらの不動産が選ばれる大きな理由は景気の動向に左右されにくく収益が予測しやすいことです。

※ただし、日本ではすでに住宅が飽和状態にあるといわれており、立地が悪い、人口が減少している等の地域での投資はお勧めできません。

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駐車場(月極駐車場、時間貸し駐車場)

駐車場には、月極駐車場、時間貸し駐車場、立体駐車場などがあります。

駐車場として貸すうえでは、月極駐車場と時間貸し(コインパーキング)の2つの駐車場タイプがあります。

一般的には、「低リスク、低リターン」です。

全国どこでも、駐車場の運用ができるため、まずは賃料査定をしっかり行いましょう。主な収入指標としては、月つきぎめ極駐車場では1台あたり月に1万円~ 6万円ほど、コインパーキングなどの時間貸し駐車場では1台あたり月に2万円~となります。さらに駐車場の需要が高い市街地や商業地などでは、時間貸し駐車場で1台あたり月に30万円以上の売上がある場所もあります。

事務所や店舗を建てるよりも効率的な収入あるいは投資対効果が得られる可能性もあります。

倉庫(コンテナ)

 

 

倉庫には、資材置き場、トランクルーム、ガレージハウスなどがあります。

倉庫として貸すうえでは、倉庫会社への借地、倉庫をレンタルして自主運営する、第三者のために建てて貸すなどの契約タイプがあります。

一般的には、「低リスク、低リターン」です。

倉庫を行ううえでは、全国どこでも運用ができるというメリットがあり、幹線道路沿いや、高速道路に近い場所であれば賃貸収入があがる可能性があります。

パターンB(事業・店舗・診療所・高齢者施設・ホテルの13方法)

事務所や店舗

事務所や店舗には、事務所ビル、店舗ビル、一棟貸し店舗などがあります。

事務所や店舗として貸すうえでは、賃貸ビル(複数テナント)、一棟貸し(自社ビル、マスターリース式)などの契約タイプがあります。

一般的には、「高リスク、高リターン」です。

不動産投資をするうえでは、立地の特性や、商業地でのテナント需要などを把握していかなければならないので、賃貸経営の難易度は高いのが特徴です。また景気によってテナントの職種や契約条件も変わる可能性があるため、しっかりと賃貸ビジネスの時世を見極める必要があります。

郊外型店舗(物販、飲食、コンビニ)

郊外型店舗には、ロードサイド店舗、物販店舗、飲食店舗、コンビニなどがあります。

郊外型店舗として貸すうえでは、借地、一棟貸し、建て貸し(主にリースバック式)などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

不動産投資をするうえでは、郊外型店舗への投資は非常に難しいといわれています。なぜならば、郊外型店舗を得意とする不動産仲介が地元密着であることが多く、地域によってチェーン店やスーパー、ドラッグストアといった出店競争への理解も必要となるため、テナント需要の把握や賃料相場を広く想定しにくいのが特徴です。たとえば、店舗では土地の広さや間口の広さによって、出店する店舗への条件が異なります。

医療系施設(診療所・病院)

医療系施設には、診療所、病院、クリニックモールなどがあります。

医療系施設として貸すうえでは、借地、賃貸ビル(複数テナント)、建て貸し(主にリースバック式や建築協力金式など)などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、高リターン」です。

不動産投資においては、医療系施設が入居すれば、将来は安泰といわれています。なぜならば、医療系施設が入居すれば、将来に渡って長く施設を利用する人が見込まれるために長く土地活用できる、かつ高収益の事業であれば高い賃料が望めるからです。

ただし、一般的な不動産会社が医療系施設を誘致することは非常に困難なため、専門の仲介ルートや医療系コンサルタントを活用していく必要があります。

介護福祉系施設(老人福祉施設、老人ホーム、寄宿舎など)

介護福祉系施設には、グループホーム、サ高住(サービス付き高齢者住宅)、デイサービス、ショートステイなどがあります。

介護福祉系施設として貸すうえでは、借地、一軒家(借家)、一棟貸し、建て貸しなどの契約タイプがあります。

一般的には、「高リスク、中リターン」です。

不動産投資においては、介護福祉系施設に貸すことで、安定した需要は見込めるものの、建物内での事故やトラブルが起きるようなリスクもあります。

グループホームとは、障害のある人が支援を受けながら、地域で共同生活をする居住の場のことです。各地域や行政によっては補助金や助成金が整備されています。

サ高住は、高齢者が住むための住居です。一般的な住宅の建築と比べると、建築費が高額になる傾向にあります。

たとえば、一般のマンションの建設費用が1 坪あたり50 万円程度だとすると、サ高住の場合は1 坪あたり80 万円以上になります。また、サ高住としての運営基盤が整うまでは、人件費や設備管理費もかかるので、運営者が撤退してしまうリスクもあります。

保育所

保育所には、託児所、保育園、幼稚園などがあります。

保育所として貸すうえでは、借地、一棟貸しなどの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

保育所には、市町村が認可をする認可保育園(保育所)と、無認可保育園に分かれますが、近年では東京都が独自の制度である認証保育園、幼稚園、ベビーホテル、認定こども園などがあります。

ただし、建設にあたっては行政の許認可や近隣からのクレームに対応する必要があるため、難易度は高くなります。

ホテル・旅館

ホテル・旅館には、ホテル、民泊、簡易宿泊、シェアハウスなどがあります。

ホテル・旅館として貸すうえでは、借地、売上歩合(ホテル売上のシェア)、建て貸し(主に建築協力金式)などがあります。

一般的には、「高リスク、中リターン」です。

宿泊業という観点では、一定規模以上のホテルや旅館であれば運営上のリスクが低くなりますが、民泊、シェアハウスという業界がまだまだ未成熟なために様々なトラブルが付き物です。

また経済動向によっては今後のホテル需要が限られたり、他のホテルと競合に
なってしまい売上が下がってしまうことも予想されるため、その立地や建築規模には十分に注意する必要があります。

パターンC(交通広告・自販機・太陽光・アンテナ等の7方法)

その他(コインランドリー、屋外・交通広告看板、太陽光、自販機)

その他には、コインランドリー、屋外・交通広告看板、太陽光、自販機などで運用することがあたります。

これらの土地活用は、建物の一部や、空きスペース、屋上の屋根などを使って副収入を得ることが目的となります。上記として貸すうえでは売上歩合、月額賃貸、無償で貸すなどの契約タイプがあります。

一般的には、「小リスク、小リターン」です。

まとめ

まとめますと、代表的な不動産投資はアパートやマンションなどの居住用ですが、事務所や店舗といった商業用や、倉庫や工場といった工業用まで、様々な事業性の高い不動産投資があります。

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