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【第一回】不動産投資の基本!銀行借入の注意点(銀行借換え対策)

 2018/05/01 税金・節税
この記事は約 7 分で読めます。 1,532 Views

不動産オーナ-経営学院の学長ANDYです。

今回のテーマは「不動産経営における銀行ローン戦略」です。

不動産事業は、借入返済計画次第で利益が変わります。

 

<3回シリーズ>一棟不動産の税金対策まとめ

1.不動産投資の基本!銀行借入の注意点(銀行借換え対策)

2.不動産経営での3つの節税の仕組み徹底解説!(節税対策)

3.不動産経営での決算対策まとめ(利益調整)

不動産投資の基本!銀行借入の注意点①

銀行借換え対策とは?

銀行借換え対策について考えていきましょう。

銀行借換えとは、その名の通り、銀行に対して当初契約したローンの返済計画に対して何らかの契約変更を行うことです。

例えば

〇ローン金利を引き下げる

〇ローン支払い期間を短縮あるいは延長する

等が目的でしょう。みなさまは不動産経営において、ローンの返済計画がどのように数字に影響を及ぼすのかをしっかりと理解していますでしょうか。

確定申告書上でのポイント

資料1:税務申告時とキャッシュフローの比較

※この図では、堅実に不動産経営を行った結果、「税務申告上の利益」が28であるのに対して、「手残り現金」が3しか残らない状況となっています。これが節税対策を行っていない状態です。

⇒一般的に、不動産事業は毎年一定額の利益が見込みやすいため、ここで計画的な節税対策を行わなければ、毎年多額の税金を支払わなければなりません。

資料1より、税務申告時の「減価償却・控除」とキャシュフローの「元金返済」について着目します。

不動産における減価償却・控除の大部分を占めるのが建物と設備の資産償却(しょうきゃくしさん)です。そして建物の「減価償却費」とは、毎年の建物価値が一定の割合で下がっていくと仮定し、建築時(建物取得時)より償却されていく分だけ「支出を伴わないが経費扱いとなる」ものです。毎年一定額の減価償却費が認められるため、償却した分だけ資産は減っていきます。

不動産投資の基本!銀行借入の注意点②

減価償却費の計算方法

資料2:建物の減価償却とは

例えば、建物を取得した当初である建物取得価格が1億4100万円だと仮定し、47年の法定耐用年数で建物を償却する場合は、建物取得価格に年数分を割った300万円が年間の減価償却費として認められる金額です。そして財務諸表には減価償却費を差し引いた資産の繰越価格が次の年に持ち越されます。

建物取得価格 ÷ 法定耐用年数 = 年間の減価償却費
1億4100万円 ÷ 47年  = 300万円/年間

税法上では、建物の法定耐用年数として木造22 年、鉄筋やSRC で47 年と定められていますが、実際の耐用年数はそれ以上に長持ちします。

同様に、建物には空調機や給排水管といった設備が存在しますので、これも償却資産の対象となります。但し、設備は法定耐用年数が10年から15年程度のものが大半ですので、その年数を超えると償却資産がなくなります。この償却資産には定率法(ていりつほう)と定額法(ていがくほう)の2つの方法によって、毎年償却できる割合が決まっています。

定率法と定額法の違い

◆「定額法」と「定率法」の違い
減価償却には、「毎年一定額を償却する定額法」と「毎年一定率を償却する定率法」があります。どちらも、耐用年数に応じた償却額の計算方法が決まっています。 定率法は、初期の償却額が高く、時間が経つにつれて償却額が減っていきます。償却方法は、法人の場合は建物以外、どちらでも選ぶことができます。「今できるだけ費用を出したい」という場合は定率法、「簡単な経費処理をしたい」という場合は定額法を選択するのが良いでしょう。

元金返済の計算方法

次に「元金返済」とは、銀行から借り入れたお金を毎年一定額返済していくもので、「お金の支出を伴うが経費とならない」ものです。毎年の銀行への元金返済として借入金額から借入年数分を割った分を支払っていきます。

例えば、銀行から借り入れた借入金額が2億円だと仮定すると、返済期間が25年の場合は年間800万円、返済期間が30年の場合は666万円と、返済年数が長ければ長いほど毎年の元金返済の金額は下がります。但し、返済期間が長くなればなるほど借入返済総額が上がることや、法定耐用年数以上に借入を行いにくいなど、デメリットもあります。

借入総額 ÷ 返済期間/年 = 毎年の返済元金
2億円  ÷  25年  = 800万円/年間

金利返済の計算方法

また「金利返済」とは、銀行から借り入れたお金を毎年一定額返済していくもので、「お金の支出を伴うが経費となる」ものです。毎年の銀行への元金返済が減った分だけ借入残高が減りますので、毎年の金利がその分だけ減っていきます。

例えば、銀行から借り入れた借入金額が2億円だと仮定すると、返済期間が25年の場合は年間800万円となります。金利返済が1%の場合は、借入総額が毎年減っていくと金利返済も減っていきます。

初年度    2年目        3年目
借入総額    2億円    1億9200万円    1億8400万円
元金返済25年 800万円    800万円      800万円
金利返済1%  200万円    192万円      184万円

元金均等返済と元利均等返済の計算方法

不動産実務を行う上での銀行借り入れの返済方法について、主に2つの返済方法を紹介します。

「元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)」
「元金均等返済」とは、事業ローンなどのローンの返済方式の一つ。元金の返済額を一定額にする返済方法です。利息は元金の残高に応じてかかるため、当初は返済支払額が大きいが、返済が進むにつれて残高と利息が少なくなります。元金が毎年均等に減るため、元利均等返済と比較すると利息総額(=返済総額)が少ないという結果となります。
「元利均等返済(がんりきんとうへんさい)」
「元利均等返済」とは、サラリーマンなどへの住宅ローンの返済方式の一つ。元金と利息の合計を一定額にする返済方法です。毎月の返済額を一定にするうえで、当初は利息の返済割合が大きく、元金の返済割合が少なくなります。毎月の返済額が一定であるために計画は立てやすいが、結果として借入当初の期間は利息を多く払うために、元金の減りは遅くなります。借入完済までの期間を長く設定できる一方、元金均等返済と比較すると利息総額(=返済総額)が多くなります。

資料3:元金均等返済と元利均等返済

事業用の不動産を新築で購入するときは「元金均等返済」、毎年の給与所得があり毎年定額で返済するときは「元利均等返済」を選ぶとよいでしょう。

まとめ

不動産オーナー経営学院では、1万人以上の不動産オーナーの皆様とお会いして実際にどのような経営を行っているのかを研究しております。

銀行借入計画について、実際に経営を行っている不動産オーナーへのヒアリングを行った結果、10人に8人が新築時や不動産取得時に「元利均等返済」を選ばれていることが分かりました。一方で、サラリーマン投資家や不動産経営に熱心な方ほど借換えを行っている方がいらっしゃるのですが、実は元利均等返済では「ほとんど元金を返していない」という事実があります。

少しでも多くの方が、勝ち残る不動産オーナーとなる!ために、不動産オーナー経営学院では実践的なワークショップや事例検証を通じて一歩一歩理解を深めていくカリキュラムが充実しております。

不動産オーナー経営学院「資産運用学科」のテキストより

詳しくはwww.reibs.jpをご覧ください。

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ライター紹介 ライター一覧

横山 篤司

横山 篤司

名古屋生まれ。ニックネームは「ANDY」、フォーダム大学大学院国際ビジネス学科卒(NY)
一般社団法人不動産オーナー経営学院 代表理事
https://note.com/andyyokoyama/n/n1921a78b99cd
プロフィールはこちらのサイトをご覧ください。不動産のことを分かりやすく伝えていくのが仕事です。2014年に日本の不動産オーナーのための学校を設立し、これまでに全国の地主と10,000人以上会う。日本で唯一にしてNo.1の不動産ビジネススクール「REIBS」では、成果実例やノウハウを限定公開しています。いろいろとチェックしてみてくださいね!

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