プロ解説付！主な土地活用30種類の方法をメリット・デメリットで比較 | 不動産経営・不動産投資の
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土地活用のメリットは大きく３つ。 「収入がある」 「税金対策をする」 「資産分配ができる」 ということをこれまでお伝えしてきましたが、 その手段として土地活用＝アパート経営というおすすめサイトが目立つようになりました。   しかし今回お伝えしたいのは「事業」として土地活用の方法です。 それは・・・ ━━━━━━━━━━ 「安定した賃貸収入」 「有効な税務対策」 「効率的な資産分配」 ━━━━━━━━━━ これが事業として土地活用をする最大のメリットなのです。   不安定な収入、税務対策になりにくい、非効率的な土地活用をしないために抑えておくべき土地活用のポイントをプロの解説を交えて紹介します。 学長より：青字でコメントしていきます。本格的に事業用不動産を検討している、もっと不動産経営の利益を高めたい方はぜひコメントを参考にしてください。   事業用について詳しく知りたい方はこちらから

土地活用とは

土地活用とは、 「未利用地や収益性の低い利用地を、より効果的に活用すること」です。 具体的には、 ・空き家や更地などの未利用地 ・駐車場や倉庫などの収益性が低い利用地 が土地活用の対象となります。 代表的な土地活用例としては、アパートやマンションなどがありますが、住宅としての利用が見込めない土地は、店舗、工場、病院、ホテルなど、様々な事業性の高い用途を見込んで誘致して土地を貸します。  

土地活用の目的

土地活用をするうえでの目的を考えましょう。 土地活用を行う理由は大きく以下の４つです。

収益を増やす

土地を所有すると一定の維持費がかかります。 その代表的なものが土地の固定資産税です。 資産を持つだけで税金がかかるため、その資産を活用しなければ収益（便益）は得られません。 そこで土地の上に建物を立てて、 ①自分で利用してベネフィットを得る ②他人に貸して収益を得る（貸家建付地） のどちらかを選択します。 主に②の手法により、様々な入居者やテナントに貸すことで収益を増やすことが目的です。 学長より：アパートやマンションに限らず、賃貸事業を続けるうえでは収益面を見ましょう。  

相続税を下げる

「土地を持つことが資産である」 と考えるオーナーがとても多いのです。 そのオーナーの多くが土地や建物の維持管理に日々忙しく取り組んでいます。 そもそも、土地（自用地）のままでは相続税の減税効果を得ることができません。 そこで土地を住宅として利用することで固定資産税の減税や、相続税評価額が減額される効果を得ることができます。 たとえば、アパートやマンション等の建物を建てて事業を行うことで、様々な相続税を下げることが目的です。 学長より：相続税を下げるだけでなく収益を増やして税金の負担効率を下げるとよいでしょう。  

家族に資産を残す

「家族に安定した収入を残したい」 とオーナーは考えます。 そこで土地活用を行い、賃貸事業をはじめることで、毎年安定した収入を得ることができます。 さらにアパートやマンションを増やし、賃貸収入を家族に分配することで「お金のなる木」ができます。 しかし、 1つの木を複数の分配者に分ければ当然争いが起こります。 これが相続トラブルの一番の原因と言われています。 安定した収入が入る「お金のなる木」をつくり、家族に安定した生活費と将来の資産を残すことが目的です。 学長より：大型の物件を1棟しかお持ちでない場合は、小さめな2棟目、3棟目を検討しましょう。  

地域に貢献する

街は移り変わり、ときに衰退します。 街の生活環境が悪化すれば人口は減少し、事業は撤退します。 そこで地域に貢献するためには地域の人が必要としている サービスや事業を誘致することが挙げられます。 土地や建物を必要としているサービスや事業を誘致して、街の活気を取り戻して地域に貢献することが目的です。 学長より：日本全国で衰退の明暗が分かれ道ですので遠慮なく不動産屋さんに人口動向を聞きましょう。  

土地活用を提案する会社

ハウスメーカー（住宅）2022年売上高ランキング順位）

1位 ダイワハウス 2位 積水ハウス 3位 飯田グループHD. 4位 住友林業 5位 ヘーベルハウス 6位 セキスイハイム 7位 ミサワホーム 8位 一条工務店

開発会社（事業用）2022年売上高ランキング順位）

1位：三井不動産株式会社（1兆7044億1600万円） 2位：三菱地所株式会社（1兆1254億500万円） 3位：住友不動産株式会社（9251億5100万円） 4位：東急不動産ホールディングス株式会社（8085億300万円） 5位：野村不動産ホールディングス株式会社（5696億8000万円） 6位：株式会社大京（3253億6000万円） 7位：ヒューリック株式会社（2896億1800万円） 8位：イオンモール株式会社（2697億9300万円） 9位：東京建物株式会社（2669億8300万円） 10位：森ビル株式会社（2587億500万円）  

ハウスメーカーと開発会社の違い

一言でいえば、住宅用か事業用かということです。 一般的に聞きなれないのが 「開発会社」（デベロッパー）です。 なぜならばアパートやマンションなどの土地活用を提案する会社ではないからです。 つまり、 開発会社が活用提案＝事業用不動産 という理解が不足しているのが原因です。 学長より：難易度が高くなりますがぜひ事業用不動産に挑戦しましょう。  

土地活用事例

開発会社が提案する事業用不動産という視点から 土地活用の事例を規模、用途別に３パターン紹介します。

プロから学ぶ不動産投資の３０種類の用途をメリットで分析

規模１０坪～３００坪　アパート・マンション・駐車場・店舗

名称	用途	建築費用	相続税評価	分割	難易度	投資回収期間（平均）	賃料売上
アパート	共同住宅	△中	◎	×分割難	〇	×２０年～	〇
マンション	共同住宅	×高	◎	×分割難	〇	×２０年～	〇
戸建て賃貸	住宅	〇低	◎	○分割可	△	○１０年～	△
賃貸併用	共同住宅	△中	◎	×分割難	〇	×２５年～	△
月極駐車場	駐車場	◎低	×	○分割可	◎	◎～１年	×
コインP	駐車場	〇低	×	○分割可	〇	〇３年～	〇
立体駐車場	駐車場	△中	△
ビル店舗	店舗	△中	△	×分割難	△	○１５年～	〇
物販店舗	店舗	○条件次第で0円	△	○分割可	◎手間なし	○条件次第	△

   

規模５０坪～３００坪　事業用ビル・診療所・高齢者施設・学校・ホテル等

名称	用途	建築費用	相続税評価	分割	難易度	投資回収期間（平均）	賃料売上
事務所ビル	事務所	×高	△	×分割難	△	×２０年～	〇
複合商業ビル	商業	×高	△	×分割難	△	×２０年～	〇
倉庫	倉庫	△	×	○分割可	〇	○１０年～	△
診療所・病院	病院	△中（テナント負担）	△	×分割難	〇一棟貸	△１５年～	◎
高齢者住宅（グループホーム）	寄宿舎or老人福祉施設	△中（テナント負担）	△	×分割難	〇一棟貸	△１５年～	〇
介護施設（サ高住）	老人ホーム	△中（テナント負担）	△	×分割難	〇一棟貸	△１５年～	〇
ホテル	宿泊施設	×高	△	×分割難	〇一棟貸	×２０年～	〇
結婚式場	式場	△中（テナント負担）	△	×分割難	〇一棟貸	〇１０年～	◎
民泊	民泊新法・簡易宿泊	〇低	×	×分割難	△	倒産リスク	倒産リスク
シェアハウス・共同	共同住宅	〇低	×	×分割難	△	倒産リスク	△
保育園・学校	保育園、学校	△中（テナント負担）	△	×分割難	〇一棟貸	△１５年～	◎

事業用ビル・診療所・高齢者施設・学校・ホテル等での資産運用をお考えの方 →土地活用Bパターン   規模２０坪～１００坪

名称	用途	建築費用	相続税評価	分割	難易度	投資回収期間（平均）	賃料売上
交通広告看板	ー	〇契約による	×	N/A	〇	〇１年～	△
資材置き場	更地	◎舗装費用	×	○分割可	〇	〇１年～	△
自販機等	ー	なし	×	N/A	〇	◎	△
太陽光発電	更地	×高	×	N/A	△	〇１０年～	△
風力発電	更地	×高	×	N/A	△	〇１０年～	△
アンテナ	更地	なし	×	N/A	〇	◎	△
公共施設	N/A	〇契約による	×	N/A	〇一棟貸	◎	△

交通広告・自販機・太陽光・アンテナ等での資産運用をお考えの方 →土地活用Cパターン  

土地活用の手順

建築費用と予算（頭金）で考える

一般的に建築費が低ければ、賃料売上は低くなります。 建物の高度利用を考えて階層を積み増していくことで、建物が高層化し、一筆の土地から生まれる収入は高くなります。 ただし、建物を高層化すると建築費も上がるため、 建築費も高くなります。 よって土地活用をする時は、その土地の広さや価値に応じて担保がどれくらいなのかを算定し、どこまで初期投資をするのかを検討しましょう。 学長より：その地域の賃貸需要によって建物の高度利用を調査することにはじまります。  

相続税効果で考える

土地活用では建物を建てることで相続税の圧縮ができます。 不動産を所有することでかかる税金には、 ・土地にかかる税金 ・建物にかかる税金 この２つがあります。 建物を建てると「土地にかかる税金の評価額」が下がったり、建物を貸家すると「建物にかかる税金の評価額」が下がります。 学長より：この評価額が下がる＝税金が下がると考えないでくださいね。  

リスクで考える

不動産を経営する上でのリスクは様々です。 土地活用を行うときに注意しておくべきことは３つです。 ・土地分割 土地の分割を考えて建物を建てましょう。 所有者同士でトラブルとなるリスクがあります。 まず、建物が建っている状態では、土地を分割することはできません。土地は分筆することで２筆（ふで）、３筆（ふで）と権利上では分けることはできますが、土地、建物に対してそれぞれ所有権があり、３人が１つの土地や建物を所有すると「共有」となります。 学長より：不動産は「共有」や「区分所有」の状態では、「完全所有権」に比べて時価評価が大きく下がります。遺産分割協議を行わないと、強制的に共有物件となってしまいますので、土地活用の際には土地の分割方法についてはしっかりと検討しましょう。   ・空室期間 賃料収入に対して満額のローンを組むと、空室となった時の無収入期間に借金を返すことができなくなるリスクがあります。 空室期間は、目に見えないリスクの一つです。 土地や建物をどのように活用するかによって無収入期間に対する損失が大きく異なります。 学長より：空室期間をいかに減らすかが安定した賃貸経営を続けていく上では必要です。   ・維持修繕 建物を建てると、 一定時期に維持費や修繕費がかかるリスクがあります。 また建物を高層化すると、 エレベーターや受水槽などの設備費用が増えます。 さらに建物規模を大きくなれば、 防水工事や外壁改修などの費用が高まります。   建物の維持修繕に対する費用を竣工時より考えておくことで、緊急時の修繕に対応することができます。 学長より：一般的に竣工後２０年経つと、建築費の２０％ほどが修繕費として再投資が必要となります。また建築基準法上では高層化すると逆にコストが跳ね上がる土地活用もあるため投資対効果が問われます。  

経営難易度

土地活用では、土地と建物の利用方法によって賃貸経営の難易度が異なります。 アパートやマンションであれば、 築年数が高まるにつれて難易度が上がります。 事業用では入居者の入れ替え時の難易度が高くなります。 学長より：一度土地活用をすれば、あとは手放しでもよいという土地活用が理想ではありますが、、、  

投資の回収期間で考える

土地活用では投資対効果を考える必要があります。 利回り２０％　５年で投資回収 利回り１０％　１０年で投資回収 利回り８％　　１２年で投資回収 利回り５％　　２０年で投資回収 このように初期投資が何年で回収できるかを計算しましょう。 学長より：建築費÷収入で建築利回りを出しましょう。２０年の土地活用の中で必要となる維持管理費や大規模修繕費も見込んで銀行に融資提案をしましょう。  

賃料売上（儲け）

賃料売上で儲けを出すためには、 「賃貸経営をすること」です。 土地活用では、 売上から費用を引いた利益がいくら残るのかが大切です。 学長より：一般的な賃貸業でいえば利回り８％（１２年）ですので、それ以上の儲けを開発会社は企画していきます。私たちは利回り１５％～２０％程度の儲けがなければ、やはり厳しいと言われています。プロ目線も参考になりますね。   不動産オーナー経営学院REIBS（リーブス）で学べる講座内容はこちらから ======================================

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