分かりやすい建替え経営学　第二回　立退き時に有効な定期借家契約の活用実例 | 不動産経営・不動産投資の
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○私の経営体験談

建替えの第一歩は「テナントとの契約関係の見直し」から始まります。

当社ビルでは２０１０年より約５年間の解体準備期間の中で、

入居テナントの契約更新時に定期借家契約への切替えを打診していきました。

定期借家契約とは、「期間を定めた賃貸借契約」といわれます。

①契約で定めた期間の満了により賃貸借契約が終了する。

②双方合意により再契約をすることができる。

③原則、途中解約はできない。

ただし、現実は途中解約もやむを得ない。

結果、約１００企業の入居テナントに対して事務所では８割、

店舗では５割が多少の賃料減額はありましたが定期借家契約への切替えを行うことができました。

一般的に店舗よりも事務所テナントの方が立退料は少ないと言われておりますが、

通例は、裁判になれば弁護士料等の出費の方が高くつくことがあるため、

最終的にオーナーの方に分があると言えるでしょう。

○立退きは先制攻撃が大原則

立退きは短期決戦派と長期戦略派に分かれます。

弁護士に依頼すればどうしても長期戦となる可能性が高いため、

まずは立退き期間を想定したアクションプランを定めるとよいでしょう。

立退き提案は３年から４年、短期決戦に１年、最後の１年は強制裁判です。

短期決戦に１年以上を費やすと泥沼となる場合がほとんどです。

弁護士の法的な解釈は重要ではありますが、

体感では、世の中の９割以上が当人同士の合意により示談解決します。

そしてここからは私の経験則と情報収集より、

立退き戦略事例を紹介します。

まずは各戸立退きが完了し次第、管理費を削減する理由を考えます。

①老朽化などを理由として管理レベルを下げます。

②退去済みの貸室に「退去済」と分かるように貼紙を貼り電気を止めます。

③一時テナントとして貸会議室等の利用を行いセキュリティレベルを下げます。

④他のテナントの騒音等を注意しない。

⑤店舗入口の共用部に設置された無許可の看板や告知物を厳しく取り締まる。

但し、お経を唱えて霊的効果を期待するなど、悪意のある行動は控えましょう。

すべて建物管理の適切な範囲内で、弁護士に相談する前に戦略を立てましょう。

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