約500棟の不動産オーナーに実施コロナウイルス感染症による賃料減額の実態調査を致しました。

調査概要

調査対象	全国の不動産賃貸業オーナー
調査方法	インターネット、ＳＮＳ拡散によるアンケート集計
回答数	180、約500棟の賃貸オーナー
調査期間	2020年5月5日〜5月31日
調査元	不動産オーナー経営学院

不動産オーナーに対し 全国的な新型コロナウィルス実態調査を開始

一般社団法人不動産オーナー経営学院（所在地：愛知県名古屋市、代表理事：横山篤司）は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による家賃の収入減に悩む不動産オーナーを支援し、関係者各所への進言をするため、2020年5月1日より全国規模のオーナー実態調査を実施しました。

不動産オーナーのみなさまからのご意見や体験談を基に、入居者との賃料減額交渉の過程や、適切な対応をおこなった事例をまとめましたのでぜひご活用ください。

入居者との交渉準備

緊急事態宣言中の休業期と比べ、緊急事態宣言解除後のウィズコロナ期、あるいは景気後退が予測されるアフターコロナ期の入居者交渉では、より難航することが予想されます。

※入居者との中長期的な関係づくりを考えた交渉シナリオをつくりましょう。

 

入居者との交渉条件（用途別）

入居者の規模、業種、サービス等によって損害状況が異なります。

また入居者の損害状況によって交渉過程や交渉スピードが異なりますので、大まかに以下５つの対応案を参考にして個別対応をしていくことが望ましいと考えます。

 

入居者へのヒアリング項目

入居者に対して以下の５つの質問を行うことで状況を把握しましょう。

Q1.　現在の売り上げ状況、経営状況を教えていただけますでしょうか？

Q2.　休業期間の日数を教えていただけますでしょうか？休業期間〇月〇日～〇月〇日など。

Q3.　長期での入居契約の意思はありますでしょうか？入居を続けていくことはできますでしょうか？

Q4.　銀行からの借り入れや、融資の申請をすでにしていますでしょうか？

Q5.　補助金、助成金、給付金などの対応状況をお聞かせくださいますでしょうか？

 

入居者との交渉ポイント

交渉でのポイントとして①～⑤の対応策を参考にしてください。

「①保証金相殺」および「②猶予」のとき

・保証金の取り崩し：保証金償却の有無を含め保証金残高を確認、解約予告・原状回復義務の範囲確認

・契約期間：残存契約期間・解約予告期間・違約金の有無を確認

※注意点：保証金等の相殺・猶予後、積み増しや分割払い完了前の解約は未払い分を違約金として受領する条項追加

「③賃料免除」および「④賃料減額」のとき

・賃料：期間の定めを設ける、他の入居者への他言無用の条項追加

・契約期間： 残存契約期間・解約予告期間・違約金の有無を確認

・契約変更：覚書締結、普通借家契約or定期借家契約にて新規契約締結が望ましい

※注意点：普通借家契約を維持する場合は、今後滞納が発生した場合には定期借家契約へ切り替わる等の特約追記、保証がなくならないように保証会社と連携していく

「⑤退去」のとき

・解約時期：契約書通りの解約予告をもって解約、あるいは合意解約により予告期間免除

・解約条件：賃料・違約金・原状回復等の未払費用が無いか

・原状回復：契約書通り原状回復、免除。

・再募集：居抜きで募集あるいは現金精算にて完了とする

※注意点：居抜きの場合は所有権放棄の書面締結を必ず行い、貸主設備ではなく残置物扱いで居抜き募集をすることが望ましい。

 

コロナウイルス感染症拡大で交渉はどのように応じるべきか？

オーナー側の心構えとして、入居者に対して中長期的な視野をもって交渉に応じる、交渉の選択肢を用意するための情報をしっかりと得ておくことが大切です。

また入居者の要望に対して、ゼロ回答や、交渉に応じないことは極力避けましょう。後日、入居者が弁護士や専門家を連れてきたり、他の入居者と団結して交渉をしてくるなど、全国でトラブルとなったり交渉が難航しているケースが報告されています。

不動産オーナー経営学院（リーブス）www.reibs.jp

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