不動産投資家と思いこむ経営者は良いカモに！？不動産投資で失敗する３つの理由を徹底解説。 | 不動産経営・不動産投資の
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一般的に不動産投資といえば、投資用分譲マンションを買って資産形成をしたり、賃貸用のアパートやマンションに投資していくことを想像する人が多いのではないでしょうか。

しかし、そう思っている人が、業者にとって都合の良い「カモ」になってしまうことをご存じだろうか？

そこで実際に居住用賃貸物件を10戸以上保有しているオーナー770名にアンケートしました。

カモにされやすい不動産投資家の見分け方

まず、下記のアンケート結果をご覧ください。

 調査方法：インターネット調査（インテージ社）

 調査時期：2021年2月

 調査対象：居住用賃貸物件を10戸以上保有しているオーナー（770事例）

この数字は何だと思いましたか？

答えは「入居率」です。

詳しく全体をみていきますと、「自分を賃貸経営者だと思っているオーナー」が所有する不動産の平均入居率は９２．６％と高く、「自分を不動産投資家だと思っているオーナー」が所有する不動産の平均入居率は８３．３％と低いことが分かりました。

つまり、不動産投資家と名乗る人の多くが、不動産のことをよく知らない素人であることがアンケート結果から分かったことです。

たとえばマンションの入居率が下がるとどうなるか？答えを言いますと、入居率が低ければ、その分だけ入る収入が下がるため、最終的に利益が減って失敗してしまうという結果につながります。

しかも業者は「平均入居率９８％」と広告するだけであって、実際に投資家であるあなたの収入を保証してくれるわけではありません。

そこで、アパート・マンションのオーナーとなったら何をするべきか？１万人以上のオーナーと接してきた不動産オーナー経営学院の学長、横山篤司氏は、「不動産経営で成功すること」だといいます。

このように、不動産経営をするうえでの意識の違いとして、「自分が不動産投資家だと思う驕りが不動産投資の失敗への入り口である（つまりカモにされやすい）」と言えます。

不動産投資をしてくれる都合のよいカモとは？

不動産投資をしてくれる都合のよいカモになりたくないと誰もが思うでしょうが、

・新築で好立地

・入居率９５％以上

・入居者に人気な最新設備を導入

こんなキャッチフレーズを見てしまうと、ぐっと惹かれる人も多いのではないでしょうか？

やはり新築で立地が良く、自分が入居したいと思えるマンションであれば、入居者も満足してもらえるであろう。

と思いますよね。

しかし、「このような自分目線で投資用マンション選びをすることが、不動産投資の失敗への入り口である」と横山氏は述べます。

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カモにされないために不動産投資失敗の原因を知ろう

不動産投資失敗原因①入居者の生活観の違いが分からない

入居者には、年収に応じて生活環境や生活習慣に違いがあります。

つまり単身ワンルームで生活したい、家族で住みたいと部屋探しをする人には、それぞれ生活環境や生活習慣が異なります。

当たり前だと思うかもしれませんが、その生活観に合わせていけるかが賃貸業の経営ポイントです。

たとえば、不動産投資をしたオーナーがお風呂に入らないシャワー派の人だとすると、TVや浴室乾燥機付きのバスルームに100万円の費用をかけたいとは思いませんよね。

ですので、そこにはお金を投資しないという判断をしてしまうのですが、それが賃貸業では命取りとなり、入居率が次第に悪くなってしまうのです。

つまり、賃貸物件に住む入居者の生活観をオーナーの基準に合わせてしまうことで不動産経営の失敗につながります。

不動産投資失敗原因②原状回復費用の基準が分からない

入居者が退去した時の退去費用はいくらかかると思いますか？

たとえばお部屋の原状回復費用が６０万円かかるのに、入居者からはお部屋のクリーニング代３万円しかもらえないって事実はご存じでしょうか？

具体的にいえば、現在の入居者が退去する際に、借りていた部屋に対して「原状回復」の義務を負いますが、原状回復にかかる費用を借主であるオーナー（賃借人）がどこまで負担すべきなのかという責任の範囲と敷金との関係をめぐって、多くのトラブルが発生しています。

そこで、2020年4月法改正された改正民法では、原状回復と敷金の解釈が明確化されることになりました。

想像以上に原状回復費用の見積が高いので管理会社にクレームが言いたいが、うまく言い返せないという悩みを抱えている不動産投資家の方が多いのが現実です。

不動産投資失敗原因③管理運営でお金が追加でかかる

不動産投資をする時点では大丈夫だと思ったのに、経営を始めたら、さらに管理費用が必要となる事実があります。

特に不動産投資であれば、マンションを購入する際に管理費、修繕積立金、固定資産税といった運営費用と、初期費用や仲介費用等がいくらかかるのかといった勉強をしっかりしてきたと思います。

なのに実際に不動産経営をはじめたら全然違った（汗）。

その理由として、営業マンも「賃貸業をしたことがないから知らなかった」なんて言い訳を聞いたことがあります。

それだけ多くの不動産投資家や大家さんが、管理費用や修繕費のことで管理会社とトラブルになったりすることが多いのです。

このように、

不動産投資をする時点ではだいじょうぶだと思ったのに、経営を始めたら、さらに管理費用が必要となってしまい返済ができない、赤字経営になってしまい失敗する方が多いのです。

不動産投資の主な３つの失敗例とは？

不動産投資で破産する人はどうしてだと思いますか？破産の理由や、破産の原因はなんだと思いますか？

不動産オーナー経営学院が独自の調査を行った結果、

主な３つの破産理由として、①投資物件の家賃収支が毎年マイナスである、②大きな修繕工事がありお金が足らない、③空室が長引いて収入がなく途中で手元資金が尽きてしまうなどが理由です。

収益性の低い物件を購入してしまった（運営赤字）

 新築で立地は良いが、利回りがちょっと低い。そんな投資物件は要注意です。

目安として、新築利回り５％以下の場合は要注意です。

 単純な計算ですが、３０年返済で毎年元金返済が３．３％、月々の金利返済が１％の場合、４％半ばが銀行ローンの返済比率となるから　です。

手元資金を入れようが、フルローンで購入しようが、この基準を参考にしてください。

不動産投資をする場合は儲けることが目的である以上、住宅を購入するのとは考え方が異なるのです。　過度なマンション価値の値上がりを期待するのは、日本の不動産投資市場では不向きです。

購入後に大きな修繕が発生してお金がない

修繕って何にお金がかかるのだろうか？

原状回復費の目安として、２～３年に１度、原状回復とクリーニング代を想定しておきましょう。（※目安です）

・１R：１５万円

・１LDK：２０万円

・２LDK：３０万円

・３LDK以上：４０万円

また、築１０年以上の物件を購入する場合は、以下を想定しておきましょう。（※目安です）

・空調機交換　１５万円

・給湯機交換　１５万円～２５万円

・照明機器交換１０万円

キッチン、バスルーム、トイレ補修に１０万円～２０万円を見ておくとよいでしょう。

修繕って何にお金がかかるのだろうか？業者に任せている場合は特に要注意です。

相続対策だと思ったのに価値が高くて固定資産税等の税金が払えない

相続対策だから不動産投資をしたという理由もあるでしょう。

しかし、肝心な管理費や運営費を考えずに、評価額が下がるからという理由で購入して赤字経営のまま相続前に破産というケースも多々あります。

税金では、この３つの税金をしっかり考えておきましょう。

・所得課税（しょとくかぜい）

・資産課税（しさんかぜい）

・消費課税（しょうひかぜい）

税金対策や節税のためにって投資する場合は、３つの資産税対策をしっかり考えていないと不動産投資で失敗してしまうでしょう。

＞＞不動産の資産税対策についての記事

不動産オーナーの収入とは？カモにならず成功するに知っておくべきこと

そこで、不動産経営で失敗しないために行うべきことの１つとして、横山氏は「収入と支出の管理をすること」だと言います。

たとえば、この図は１０年計画にした不動産投資の収支シミュレーション計画にしたものです。

このシミュレーションは無料でダウンロードも可能ですので誰でも簡単にExcelで計算が可能となっています。

このように不動産経営にかかわるすべての収入と支出を、自分でしっかり想定シミュレーションをすることが大切ですね。

もし１人でこの計画を立てるのが難しいという方はオンラインで学べる講座を用意していますので参考にしてください。

＞＞お問い合わせはこちらから

家賃収入

家賃収入は毎月入る収入のほかに、共益費などがあります。家賃の支払い先である収納口座や、共益費を管理する口座も把握しておきましょう。

礼金収入、クリーニング代収入、初期手数料収入

入居者が成約したときに受け取る礼金のほか、原状回復時のクリーニング代を先に受け取る場合は収入として計上し、そのほかに鍵交換代や一時受け取りがある場合の収入を把握しておきましょう。

その他収入（宅配ロッカー、Ｗｉ－Ｆｉ等）

入居者が利用する宅配ロッカー、Ｗｉ－Ｆｉなどの月々のサービス料収入に加え、水道光熱費や町内会費などを先に受け取っておくことも想定しておきましょう。

不動産オーナーの学校・スクールで賃貸経営を学ぼう

不動産経営は非常に奥が深いです。他の投資で成功し、不動産も儲かりそうだから参入してみようという軽い考えだと、それこそカモにされてしまいます。そこで不動産経営を学べる学校を紹介します。

不動産オーナー経営学院REIBS

不動産について、また不動産投資についてどこからどのように知識を得ていますか？

日本で唯一の不動産オーナーのための経営スクールREIBS（リーブス）では、学長である横山氏の経験した大きな失敗から、不動産オーナーを守るために開校した社会人向けのスクールです。

REIBS（リーブス）のアンケートによると不動産オーナーの3人に2人が悩みを抱えているという結果が出ています。

その悩みを解決する術を持っていますか？

REIBS（リーブス）では成功事例・失敗事例・実例を基に利益を生み出す不動産オーナーになるためのノウハウを教えています。開校以来卒業生からの口コミやご紹介が多く1,000人以上の受講生を輩出してきました。

＞＞卒業生の声

不動産オーナー経営学院学長　横山篤司より

私たち不動産オーナーが正しい知識を身に着けて、「専門領域に長けた専門家を味方につけること」が成功への道です。資格の多さや勉強量ではなく、「儲けること」が会社の存続条件です。

また業者や専門家のみなさんも、ぜひ不動産のことを、不動産の「ふ」の字から勉強してください。不動産業界の共通ゴールは、「専門家も共にオーナーにとっての正解とは何か？を考えること」からはじまります。真の不動産プロフェッショナルをともに目指しましょう。

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オンラインで不動産投資投資を学ぶならば？

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